Я строю индивидуальный жилой дом после сноса старого на участке 1200 м 2, находящемся в аренде на 49 лет для эксплуатации жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства.
В ноябре 2009 г. по моей заявке на строительство дома утвержден градостроительный план земельного участка и в феврале 2010 года выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома с указанными мной схематично параметрами.
В требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на участке указано…
1. «предельное количество этажей (наземных) – 3»
2. предельные размеры участка (34,6 х 33,4) 0,1200 га
3. иные показатели:
- при превышении количества этажей более чем 3 (в том числе и технических) требуется разработка проектной документации и проведение государственной экспертизы в установленном законом порядке.
- максимальный коэффициент использования территории для индивидуальных жилых домов – 0.9 (отношение общей площади жилого дома, с учетом этажности, к площади земельного участка);
- строительство индивидуального жилого дома вести взамен существующего и линейных объектов инженерной инфраструктуры в соответствии со СНиП 2.07.01-89* приложение 1, СП 30-102-99 и других нормативных документов.
В чертеже градостроительного плана участка указано место допустимого размещения здания.
В настоящее время на моем участке согласно кадастрового паспорта от 20.10.2010 г. и технического паспорта построен незавершенный строительством объект индивидуального жилого строительства, назначение – жилое, площадь застройки 869,6 м 2, число этажей надземной части – 2, число этажей подземной – 1, готовность – 30 %.
Фактически на участке стоит строение с 1 подземным этажом выступающим с одной стороны над землей на 1,3 метра, а с другой на 0,40 м (высота подземного этажа около 3-х метров) и двумя надземными этажами и начатым третьим этажом. Строительство этажа было остановлено мной, когда администрация области направила жалобу в Прокуратуру и управление госстройнадзора области о превышении этажности, нарушении параметров застройки и необходимости экспертизы строительного проекта.
После этого я получил заключение госстройнадзора области, где указано, что в ходе проверки установлено, что индивидуальный жилой дом на моем участке представляет собой незавершенный объект площадью 869,6 м 2 – жилой двухэтажный дом с числом подземных этажей – 1, и наземных – 2. Кроме того указано, что согласно п.1 ч.2 ст. 49 ГК РФ госэкспертиза не проводиться в отношении проектов домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи и далее … что в п. 14 ст. 1 Град. Кодекса РФ дается определение реконструкции, в котором понятия «количество этажей и этажность» идентичны, а в приложении В к СНиП 31-01-2003 указано, что при определении этажности здания в число надземных этажей цокольный этаж включается, если верхнего перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 метра (у меня это приблизительно 0,8 м.).
На этом основании дело о административном правонарушении было прекращено.
Если это имеет значение, то в основных видах разрешенного использования в утвержденном градостроительном плане есть:
- отдельно стоящие дома на одну семью;
- блокированные дома на несколько семей;
- хоз. постройки
- сады, школы, клубы, аптеки, поликлиники, бани, объекты торгово-бытового назначения с площадью не более 150 м 2
- и т.д.
В вспомогательных видах разрешенного использования (видимо по ошибке) указано:
- многоквартирные жилые дома;
- ателье, парикмахерские и прочие объекты торгово-бытового назначения площадью превышающей разрешенной «по праву»;
- автозаправочные;
- физкульт-оздоровительные комплексы
- и т.д.
В настоящее время Администрация города подала в суд исковое заявление «о признании постройки самовольной и обязании снести самовольную постройку». В нем указано, что проверкой Управления архитектурно-строительного надзора «… установлено, что в нарушение планировочной схемы организации земельного участка осуществляется возведение кирпичного здания, не соответствующего установленным параметрам..» и что строительство осуществляется с нарушением требований установленных градостроительным планом и разрешением на строительство. Кроме того указывается:
1.Администрация согласно п. 5 ч. 3 ст. 8 Градостроительного кодекса обладает правом на предъявление иска о сносе.
2.В силу ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной является строение созданное на земельном участке не отведенном для этих целей, либо без получения разрешения или с существенным нарушением градостроительных норм и правил.
В иске не указаны конкретно нарушения, как ранее в жалобе в прокуратуру.
Объект построенный мной находиться в пределах границ земельного участка и места допустимого размещения здания, только с одной стороны, где граница с участком земли общего пользования (свободным от застройки) я отступил не на 3 метра, а на 0,7 метра, по трем другим сторонам отступление от 4 до 6 метров.
Никаких несогласий от соседей нет, ничьи права не нарушены, никакой опасности объект не представляет (в иске указано, что он построен самовольно и представляет опасность, на основании чего – непонятно).
Огромная просьба разъяснить что мне делать и может ли администрация добиться сноса строения полностью или частично.
Попытался получить консультацию на месте, но не очень получается, говорят что не смогут снести и подобной ситуации в городе не было.
Заранее благодарен.
Марк Попов.
