Завершение строительства недостроенного хоз блока при жилом доме - регистрация и эксплуатация в 2022 году

Письмо Минэкономразвития России от 28.07.2017 N ОГ-Д 23-8873

Действующим законодательством определение "объект индивидуального жилищного строительства" не установлено.

При этом согласно части 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Исходя из положений части 3 статьи 48, пункта 1 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации

устанавливающих случаи, при которых при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте осуществление подготовки проектной документации, а также проведение в отношении ее экспертизы не требуются, если объектом индивидуального жилищного строительства является отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи, то указанные процедуры не осуществляются.

Департамент недвижимости отмечает, что законодательство Российской Федерации не препятствует строительству нескольких объектов индивидуального жилищного строительства на одном земельном участке при условии соблюдения градостроительных норм и правил.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ определение видов разрешенного использования земельных участков осуществляется в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. N 540

согласно пункту 2.1 Классификатора вид разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства" помимо возможности размещения индивидуального жилого дома (дома, пригодного для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей) предусматривает также возможность размещения индивидуальных гаражей и подсобных сооружений.

Рассматриваемый вид разрешенного использования земельных участков не исключает возможности возведения вспомогательных строений относительно основного объекта капитального строительства, непосредственно определяемого видом разрешенного использования земельного участка.

В настоящее время понятие строений и сооружений вспомогательного использования законодательно также не определено.

При этом в силу пункта 3 части 17 статьи 51 ГрК РФ в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования выдача разрешения на строительство не требуется.

В свою очередь, строения и сооружения вспомогательного использования также могут являться объектами недвижимости с последующей возможностью государственной регистрации прав на них, если отвечают признакам, установленным пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая указанные выше различные подходы к строительству объектов индивидуального жилищного строительства и строений и сооружений вспомогательного использования, Федеральным законом от 23 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) закреплен различный порядок оформления прав на такие объекты, соответствующий нормативно-правовому регулированию порядка их создания.

Что касается строений и сооружений вспомогательного использования, то, поскольку, как отмечалось выше, для строительства таких объектов недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдача разрешения на строительство, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на них осуществляются в порядке, определенном частью 10 статьи 40 Закона N 218-ФЗ. Основаниями для государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на указанные объекты недвижимого имущества являются технический план таких объектов недвижимости и правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости. Сведения о таких объектах недвижимости указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости (часть 11 статьи 24 Закона N 218-ФЗ, приказ Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 г. N 953).

Таким образом, законодательством Российской Федерации в достаточной степени урегулирован вопрос застройки земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, и определения правового статуса создаваемых на нем объектов. В этой связи обращаем внимание, что нарушение установленного порядка строительства индивидуального жилого дома либо оформление прав на него как на вспомогательный объект не только создаст препятствия при дальнейшей эксплуатации такого объекта (к примеру, невозможность регистрации по месту жительства), но и приведет к возникновению правовых последствий, предусмотренных правилами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации о самовольном строительстве.

Заместитель директора

Департамента недвижимости

М.В.БОЧАРОВ

28.07.2017