Дом на арендованном участке - возможности оформления и проблемы, связанные с выходом за границы

995₽ VIP

1.Самострой будет. Узаконить можно, но в судебном порядке на основании ст. 222 ГК РФ.

2. Суд может обязать снести постройку если имеет место существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (с изменениями и дополнениями)

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

3. Не факт что вообще получится оформить дом даже через суд, но если суд признает дом в таком случае у вас есть варианты выкупить без торгов ЗУ.

1.С 1 марта 2019 года в полном объеме вступили в силу правила подачи уведомления о начале и завершении строительства частных домов на участках СНТ и иных товариществ

Скорее всего придется в суд подавать. По "упрощенке" уже не получится

2.Уже ничего не сделать. Если будет отказ, то обращаться в суд с иском о признании права собственности, в том числе в порядке приобретательной давности, С,т.234,222 ГК РФ

3.В администрацию обращаться с заявлением о предоставлении в собственность участка под домом. Это нужно сделать после оформления права собственности на дом. Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Нужно сделать уточнение площади участка под домом по факту.

ЗК РФ Статья 39.20. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение

1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

1.1. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса.

2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

3. Если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

4. В случае, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

5. Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком, на основании сервитута, публичного сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута, на подачу ходатайства в целях установления публичного сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган.

6. Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

7. В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

8. Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 1 - 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

9. Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.

10. Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

11. В случае, если все помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими юридическими лицами на праве оперативного управления или на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким юридическим лицам на праве оперативного управления, такой земельный участок предоставляется в постоянное (бессрочное) пользование лицу, в оперативном управлении которого находится наибольшая площадь помещений в здании, сооружении или площадь зданий, сооружений в оперативном управлении которого превышает площадь зданий, сооружений, находящихся в оперативном управлении остальных лиц.

Согласие иных лиц, которым принадлежат здания, сооружения или помещения в них, на приобретение такого земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование не требуется. В этом случае с указанными лицами заключается соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка. Плата за сервитут устанавливается в размере, равном ставке земельного налога, рассчитанном пропорционально площади зданий, сооружений или помещений в них, предоставленных указанным лицам на праве оперативного управления.

12. До установления сервитута, указанного в пункте 11 настоящей статьи, использование земельного участка осуществляется владельцами зданий, сооружений или помещений в них в соответствии со сложившимся порядком использования земельного участка.

13. Особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

Сначала арендуйте/ выкупайте участок земли, который Вы заняли и + еще 3 метра до границ соседнего участка. И ТОЛЬКО ПОТОМ, обращаться в суд и узаканиквать Ваше не законное строение, если сейчас, обратитесь в суд, Вам точно откажут, зто типичный самострой, ст.222 ГК РФ,могут обязать снести.

ГК РФ Статья 222. Самовольная постройка

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

(п. 1 в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Можно было бы оформить по декларации согласно Федерального закона от 28.02.2018 N 36-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации, но т.к. у вас дом выходит за границы з.у., то придется узакнить обращения в местную администрацию.

Получите отказ и обратитесь в суд об узаконении строения по ч.3 ст.222 ГК РФ.

Здравствуйте! По упрощенке не получится. К тому же вышли за пределы участка. Вам надо на любом праве по согласованию с собственником земли оформить самовольно захваченную часть - сначала в аренду, а потом уже выкупить всё. Что касается дома, то после этого право собственности на него можно оформить путем предъявления иска в суд с соблюдением требований ст.ст. 131, 132 ГПК РФ ссылаясь на положения ст. 222 ГК РФ, ч. 3 Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Однако если Вам захваченную часть земли откажутся предоставлять в собственность - Вам придется привести Ваше строение в соответствие или снести в силу требований ст. 222 ГК РФ.

Также Вам необходимо соблюсти требования СНИП об отступе строения от границ с соседним участком или землями общего пользования.

В Вашем случае - согласно ст. 222 ГК РФ - ТИПИЧНЫЙ САМОСТРОЙ. Алгоритм Ваших действий:

1. начните с земли - доарендуйте либо выкупите самовольный захват земли (30 кв.м.). Обратитесь в муниципалитет с заявлением о предоставлении права собственности на землю поскольку исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. По "упрощенке" регистрация не прокатит поскольку с 01.01. 2019 года вступили в силу правила подачи уведомления о начале и завершении строительства частных домов на участках СНТ и иных товариществ. Подайте такое уведомление Администрации.

2. Сформируйте ЗУ в строгом соответствии с существующими границами у соседей получите план ЗУ при согласии муниципалов.

Скорее всего Муниципалы "заметят" самострой - и откажут. Тогда...

3. Подавайте иск в суд о признании права собственности на строение на основании ч.3 ст. 222 ГК РФ, в т.ч. в порядке ст. 234 ГК РФ - приобретательская давность. Суд по заявлению муниципалов начнет устанавливать, допущены ли при ее возведении дома существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан, затребует проведение строительной экспертизы. В целом - вероятность регистрации у Вас 50/50...

Самострой - ст.222 ГК РФ. Пробуйте узаконивать в судебном порядке. Дом должен соответствовать нормам жилого помещения (пожарники в первую очередь должны дать заключение, роспотребнадзор и т.д.). Либо выдержите срок, и затем по приобритательской давности.

Добрый день!

"Волосы дыбом" встают от некоторых ответов "юристов" на тему дачных амнистий, предоставления прав на земельные участки под ОКС и оформления прав на ОКСы по ст. 222 ГК РФ. Это так лирическое отступление.

Теперь ответ

1. На земельном участке под садоводство с 1 марта 2019 года для строительства жилого дома (садового дома) по ст. 51.1 ГрК РФ требуется направить а потом получить уведомление от администрации о возможности размещения дома на з.у. с указанием отступов, площади застройки дома и т.д.

Дачную амнистию не продлили, ее только пытаются продлить, если ее продлят в этом году, то не ранее конца июня или в октябре.

Мы писали статью на тему продления "дачной амнистии" Если интересно для понимания, можете прочитать www.9111.ru

Так вот если ее продлят, то для постановки дома на гкн и регистрации права на него необходимо будет делать технический план на основании геодезических обмеров, сделанных кадастровым инженером. Одним из условий прохождения техплана в Росреестре является нахождение дома в границах отведенного земельного участка. То есть, дачная амнистия пока вам не помощник. Нужно решать с землей. После как решите, на основании обмеров и декларации составите тех. план и сдадите на регистрацию в МФЦ.

2. Если бы земля не была в аренде (кстати срок когда заканчивается? Если уже, то и дом оформить не получится и право аренды продлить без суда) , то можно было бы прибавить путем перераспределения необходимый вам кусок земли (ст. 39.28 ЗК РФ), в данном случае не видя документов сложно говорить, но попробуйте сделать уточнение границ з.у., то есть провести межевание в связи с кадастровой ошибкой или если есть другие основания, например в 1996 году не были определены координаты участка. При межевании границу дома влючите в границу участка.

3. Если удастся оформить на праве собственности дом, то земельный участок вам должны будут предоставить либо на новый срок на праве аренды, либо на праве собственности за плату на основании ст. 39.20 ЗК РФ. Плата - процент от кадастровой стоимости.

Важно! Если права аренды з.у. участка закончились, то придется пробовать оформлять постройку на основании ст. 222 ГК РФ, но так как граница постройки выходит за границы отвода - шансы малы. В любом случае судебный вариант у вас всегда остается, в конце концов участок для садоводства-то отводили. Кстати он не в границах СНТ? Если в границах, то есть вариант оформления через садовую книжку (при условии что аренда закончилась). Также вы не уточнили на чью землю "залез" дом. Если это муниципальная земля, то ответы выше подходят вам, если это земля другого садовода, то надо решать вопрос с ним.

Всего хорошего и удачи в решении вопроса!

Не поняла ответы

А почему только через суд по 222 статье почему нельзя по дачной амнистии которую продлили до 2020 года

Не поняла как можно выкупить эти 30 м 2 до узаконения дома

Мне говорят что выкупить нельзя потому что нартой земле уже есть строение яВыкупать можно только пустые участки ну ошиблись мы 10 лет назад когда строили выровняли углы и набежало 30 м 2 и что теперь только суд и сносить

А может есть давность ведь аренда с 1996 г.