Хочу подать иск о признании сделки по продаже недваижимого имущества недействительной.

Ответчиком может быть только собственник данной квартиры. Плэтому стоит пожождать 6 месяцев пока наследники не вступят в права наследования, Но вам необходимо учесть, что признание сделки недействительной не решит ваших проблем и придётся подавать иск о возврате имущества из чужого незаконного владения. В любом случае Вам нужна помощь адвоката.

С уважением Маличев Роман Юрьевич.

P.S. 21 апреля 2003 г. Конституционный суд РФ рассмотрел по жалобам граждан, обратившихся в Конституционный суд, соответствие Конституции (основному закону) РФ некоторых положений Гражданского кодекса, касающихся последствий признания сделки недействительной.

Напомним что согласно ст. 167 ГК РФ «Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения» (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

«При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, … если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом» (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Такое последствие недействительности сделки как обязанность каждой из сторон возвратить другой стороне все полученное по сделке (двусторонняя реституция) в случаях покупки квартир сводится к тому, что прежнему (первоначальному) собственнику возвращается квартира, а последнему покупателю положено вернуть деньги, ранее уплаченные им за эту квартиру по договору купли-продажи.

На практике же реальной возможности у покупателя получить все деньги сполна, да еще с индексацией – чтобы купить равноценную квартиру, не было.

Таким образом, покупатель, приобретая квартиру, подвергался потенциальному риску остаться без квартиры и без денег в результате судебного решения. Например, самый распространенный случай: несовершеннолетний, которого родители не включили в договор приватизации, подает иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки – договора приватизации. Следовательно, и все последующие сделки суды признавали недействительными и квартиру возвращали в собственность государства или муниципальную собственность и вселяли в нее несовершеннолетнего ребенка и его родителей, допустивших (умышленно или по незнанию) нарушение прав ребенка при приватизации квартиры. И таких примеров из судебной практики можно привести предостаточно.

При этом права покупателя как добросовестного приобретателя недвижимости не учитывались и не защищались, а гражданским кодексом РФ установлено, что истребование имущества от добросовестного приобретателя возможно в том случае, когда это имущество утеряно собственником либо похищено у него, либо выбыло из его владения иным путем помимо его воли (статья 302 ГК РФ).

В своих жалобах в Конституционный Суд Российской Федерации заявители утверждают, что содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации общие положения о последствиях недействительности сделки в части, устанавливающей обязанность каждой из сторон возвратить все полученное по сделке, не позволяют добросовестным приобретателям защитить свои имущественные права. Тем самым, по мнению заявителей, нарушаются их права и свободы, гарантированные статьями Конституцией Российской Федерации.

Во всех случаях суды, действуя на основании положений пунктов 1, 2 статьи 167 ГК Российской Федерации, обязывали стороны возвратить друг другу все полученное по сделкам (двусторонняя реституция).

Рассмотрев жалобы, Конституционный суд РФ все же признал, что проверяемые нормы Гражданского кодекса не противоречат Конституции РФ, но указал на неправильное толкование и применение статей 167 и 302 ГК РФ судами при рассмотрении конкретных гражданских дел.

«…содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, … не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом…» - такой конституционно-правовой смысл данных норм установил Конституционный суд.

Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ, предусматривающее возможность признания всех совершенных сделок недействительными, не только когда речь идет о первой сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих сделок, и возврата полученного прежнему собственнику, отныне является недопустимым.

Для участников рынка недвижимости, риэлторов и клиентов -потребителей риэлторских услуг указанное Постановление Конституционного суда ознаменовало собой новый этап развития цивилизованного рынка недвижимости и риэлторских услуг.

Агентства недвижимости, ставившие во главу угла в своей работе законность и безопасность совершаемых сделок, сделали многое для недопущения нарушения прав своих клиентов. Добросовестно проверяя каждую продаваемую ими квартиру, устраняя допущенные при совершении предыдущих сделок нарушения требований закона, такие агентства предотвратили многие возможные случаи развития событий в ущерб интересам клиента.

Своим Постановлением от 21 апреля 2003 г. Конституционный суд РФ подтвердил установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.

Возникает закономерный вопрос: изменится что-либо в работе риэлторских фирм и должны ли такие изменения произойти? Несомненно, в новых условиях работа риэлторов должна строиться с учетом мнения Конституционного суда РФ, изложенного в постановлении. Однако это не означает, что можно забыть о необходимости обеспечения законности и безопасности проведения сделок, а также о правах третьих лиц, чьи интересы также могут затрагиваться при совершении сделки.

Необходимо сосредоточить свои усилия на подготовке сделки, тщательной подготовке и проверке документов на недвижимость, создании условий для того, чтобы каждый покупатель, обратившийся в агентство, действительно стал добросовестным приобретателем и мог, в случае необходимости, доказать это в суде.

Конституционный суд указал на необходимость учитывать положения статьи 302 ГК РФ о правах добросовестного приобретателя, но не изменил сам закон, признал его не противоречащим Конституции. Согласно же статье 56 Гражданского процессуального кодекса РФ обязанность доказывания обстоятельств, на которые сторона ссылается, лежит именно на этой стороне. В том числе это относится и к подтверждению добросовестности приобретения.

Разумеется, покупателю нельзя поддаваться на убеждения и уговоры недобросовестных посредников и так называемых «черных маклеров», которые постараются обратить постановление Конституционного суда в свою пользу, скрыв истинный смысл этого постановления или неверно истолковав мнение Конституционного суда РФ. Приобретение квартиры – для многих важное и сложное решение и оно должно быть рациональным и взвешенным.

Как указал в постановлении Конституционный суд: «…исходя из общеправового принципа справедливости защита права собственности и иных вещных прав, а также прав и обязанностей сторон в договоре должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота - собственников, сторон в договоре, третьих лиц». Государство обязано обеспечить соблюдение прав и законных интересов всех добросовестных участников гражданских правоотношений.

С этой точки зрения, необходимо полагать, что и права третьих лиц, которые были нарушены прежними собственниками – продавцами квартир, также должны быть восстановлены и защищены. Право на обращение в суд за защитой своих прав также является правом, установленным Конституцией. Количество обращений в суд, возможно и сократится, но сведется к нулю. Рассматривая иски, судам, видимо придется восстанавливать права третьих лиц, не изымая квартиры у добросовестных приобретателей. В таких случаях, возможно, будут использоваться правила других норм гражданского законодательства. К примеру, нормы статьи 292 ГК РФ, признающие право пользования жилым помещением за проживающими членами семьи собственника и при смене собственника, отчуждении жилого помещения.

Кроме того, многие юристы сходятся во мнении, что изменение правоприменительной практики в связи с принятым постановлением, может породить и другие вопросы применения законодательства. В частности, при обращении в суд граждане – добросовестные приобретатели, у которых квартиры уже были истребованы и возвращены прежним собственникам, столкнутся при пересмотре решений с другими такими же добросовестными приобретателями.

Иск подается к наследникам. К имуществу умершего, если не прошли 6 месяцев. Либо если сроки на принятие вышли (+3 месяца), а никто не принял - то к государству в лице налоговой инспекции.

ИМНС по месту нахождения имущества. С уважением,