Вопросы о продаже доли в квартире - права и ограничения

Перед продажей третьим лицам, собственник доли должен предложить выкупить долю другим собственникам.

Если они в течение месяца ее не выкупают - тогда он вправе продавать любому третьему лицу.

Если этот порядок не будет соблюден, собственники вправе оспорить сделку (поставить вопрос о переводе прав покупателей на себя)

Другие сособственники имеют преимущественное право покупки доли. Продавец своей доли обязан уведомить сособственников о продаже и предложить им выкупить его долю. В противном случае сделка будет недействительной.

Порядок продажи доли четко урегулирован ГК РФ:

ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Исходя из того, что написано:

1) Собственник продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

2) Если остальные собственники откажутся или проигнорируют предложение, то собственник-продавец вправе продать эту долю 3-ему лицу.

Никаких ограничений долевые собственники не могут налагать! У них была возможность выкупить долю, если они не воспользовались этим правом, то пусть принимают нового собственника.

Сергей, добрый день! В соответствии со ст. 250 ГК РФ, вы обязаны сделать предложение о выкупе вашей доли. В противном случае сделка ничтожно. Да вы её и провести даже не сможете.

Договор купли-продажи ДОЛИ в квартире требует ОБЯЗАТЕЛЬНОГО нотариального удостоверения. И нотариус, не совершит сделку, без проведения данной процедуры.

Что касается запрета - наложить запрет на продажу вашей доли третьим лицам они не могут. НО, сейчас есть такая возможность написать заявление в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии о запрете совершения сделок в отношении СВОЕЙ доли. Таким образом, в ЕГРП появится запись о запрете, когда будет проходить сделка, как правило регистраторы не вникают кто там наложил, на всю квартиру или нет, и просто приостанавливают регистрацию на три месяца и тогда необходимо подтвердить, что на вашей доли нет запрета. Все это разрешаемо, но тем не менее это определенного рода сложности и время.

Без согласия других собственников нотариус не проведет сделку. Причем нотариусы сейчас извещают самостоятельно, не доверяя продавцам.

Запрет на продажу наложить не могут. Могут после продажи попробовать признать договор недействительным и отменить последствия сделки. Но для этого нужны основания - либо отсутствие извещения, либо продали за цену меньшую, чем указано в извещении.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении следующих правил. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. Эти правила применяются также при отчуждении доли по договору мены. (ст.ст. 246, 250 ГК РФ)