Есть заключенный договор аренды с пролонгацией заключённый на 11 месяцев в 2018 году. На момент пролонгации при разделе имущества после развода сменился собственник на часть занимаемой площади. Новый собственник не выходил с официальным письмом о смене арендодателя, об этом мы узнали только из решений суда, где нас обозначали как третьих лиц. Законна ли в таком случае прошла пролонгация договора или договор считается недействительным? Имеет ли права новый арендодатель попросить нас покинуть помещение поставив срок 1 день?
Здравствуйте, уважаемая Наталия! Законно. Нет, не имеет, т.к. ранее заключенный и пролонгированный договор действует в силу статьи 617 ГК РФ и является обязательным для нового собственника. Поэтому у Вас сохраняются права в том же объеме, что и до смены собственника, т.к. переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторонСпросить1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Если собственник сменился до того, как имела место пролонгация договора, то эта пролонгация уже незаконна, поскольку договор прекратил свое действие в связи с истечением срока и ст. 617 ГК РФ в данном случае не применима.
Спросить
Здравствуйте Наталия.
Исходя из норм права, пользование вами имуществом сверх срока договора означает, что договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Пролонгация прошла в этом случае законна и покинуть помещение в срок 1 день это незаконное действие
ГК РФ Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 621 ГК РФ
1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 18.03.2019, с изм. от 03.07.2019)
ГК РФ Статья 610. Срок договора аренды
Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 610 ГК РФ
1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному сроку.
Спросить
Не имеет такого права поскольку ранее заключенный и пролонгированный договор действует согласно статье 617 ГК РФ поэтому такое требование будет абсолютно незаконным. Переход права собственности вас никак не касается. Заключенный ранее договор обязателен для исполнения новым собственником.
Спросить
Даже если на момент пролонгации собственник помещения уже был другой?
Спросить
Да, т.к. заключенный ранее договор обязателен для него согласно ст.617 ГК РФ, а права и обязанности по нему перешли к новому собственнику. Т.е. никакой разницы для Вас нет, кто собственник.
Спросить
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок
Ст.621 ГК РФ.
Спросить
