Сложности продажи квартиры в связи с рассрочкой платежей - поиск решений при смерти кредитора
199₽ VIP
Куплена мною квартира за 800 рублей, из них я заплатил мат. капиталом 450 р, а на остаток долга заключили договор по которому мы в рассрочку выплачиваем ежемесячно.
В документах конечно же вписано обременение по этому договору.
Сейчас решил продать квартиру, долг остался 100 р. Планировал взять задаток у будущего клиента и отдать тому с кем мы заключили договор с рассрочкой чтобы загасить оставшийся долг и убрать обременение с документов.
Все ничего, да только тот кому мы платили рассрочку умер, а родственники в наследство вступят только через 6 месяцев.
Можно ли заключить некий документ, по которому можно было бы совершить сделку?
(безопасно для будущего покупателя)
Здравствуйте Александр Борисович
На данный момент не известно кто примет наследство и (или) как это наследство распределиться между наследниками, по этой причине наследники не оформив наследство не смогут принимать решения.
Спросить
Можно. В данном случае можно например взять расписку, либо что лучше заключить предварительный договор, в котором прописать обязательства ст. 429 ГК РФ.
Спросить
В данном случае надо ждать когда вступят в наследств о и его оформят наследники лица, с которым Вы заключили договор купли-продажи с рассрочкой платежа, ст.454,1154 ГК РФ. А сейчас не получится полностью оформить то,что Вы задумали.
С покупателем можете оформить предварительный договор, ст.429 ГК. И там все условия указать.
СпроситьПока наследники не вступили в наследство, снять обременение Вы не сможете.
С покупателем, если он готов подождать, можно заключить предварительный договор купли-продажи (ст. 429 ГК РФ). Он совершается в простой письменной форме и не подлежит нотариальному удостоверению, не подлежит государственной регистрации.
Спросить
Можно исполнить договор (уплатить деньги в счет обязательств по договору) на депозит нотариуса. Обязательство будет исполненным надлежащим образом.
ГК РФ Статья 327. Исполнение обязательства внесением долга в депозит
1. Должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие:
1) отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено;
2) недееспособности кредитора и отсутствия у него представителя;
3) очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами;
4) уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.
1.1. Утратил силу с 1 июня 2018 года. - Федеральный закон от 23.05.2018 N 120-ФЗ.
2. Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства.
Нотариус или суд, в депозит которого внесены деньги или ценные бумаги, извещает об этом кредитора.
3. Во всякое время до получения кредитором денег или ценных бумаг из депозита нотариуса либо суда должник вправе потребовать возврата ему таких денег или ценных бумаг, а также дохода по ним. В случае возврата должнику исполненного по обязательству должник не считается исполнившим обязательство.
4. В случае передачи нотариусу на депонирование движимых вещей (включая наличные деньги, документарные ценные бумаги и документы), безналичных денежных средств или бездокументарных ценных бумаг на основании совместного заявления кредитора и должника к таким отношениям подлежат применению правила о договоре условного депонирования (эскроу), поскольку иное не предусмотрено законодательством о нотариате и нотариальной деятельности.
Спросить
Здравствуйте, Александр Борисович.
Вам предстоит решить два вопроса.
Первый вопрос - с покупателем Вы можете подписать предварительный договор купли-продажи.
В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ,
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Как разъясняется в абзаце 2 пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора",
Предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются заключить договор, требующий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации (статьи 158, 164, пункт 2 статьи 429 ГК РФ).
Обязательства покупателя по предварительному договору могут быть обеспечены задатком или авансом.
Обратите внимание, что предварительный договор создает для Вас не не только права, но и наделяет определенными обязанностями.
Настоятельно рекомендую обратиться для составления индивидуального предварительного договора к профессиональному юристу, поскольку те образцы, которыми пользуется большинство т.н. "риэлтеров" и те, которые можно найти в интернете - обычно вредят, а не помогают.
Второй вопрос - это внесение платежей по рассрочке на депозит нотариуса.
Если Вы перестанете платить - будет считаться, что Вы допустили просрочку. Поскольку никто не знает, кто в итоге вступит в наследство и в каких долях - наследникам отдавать остаток платежей нельзя. Нужно обратиться к нотариусу, у которого есть депозитный счет, внести остаток платежей на него и уведомить об этом того нотариуса, у которого открыто наследственное дело.
Спросить
Здравствуйте Алекандр Борисович
В первую очередь любой из составленных вами документов не будет иметь юридической силы и будет признан недействительным ст. 166-168 ГК РФ по следующим причинам: право собственности осталось оформленным на умершем, вы не еще не собственники, а наследники не вступили в право наследования ст. 209 ГК РФ
И еще сложность в том, что при вступлении наследников в право собственности по праву наследования где гарантия, что между вами не возникнет судебный спор по переоформлению недвижимости на вас
Если с учетом всех перечисленных нюансов покупатель все же согласится на покупку квартиры то заключить можете предварительный договор ст. 429 ГК РФСпроситьПо предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор
Елена Александровна, а как же строка обременения в выписке о собственности?
Она снимется в случае если положить деньги на депозит нотариуса?
СпроситьВ первую очередь любой из составленных вами документов не будет иметь юридической силы и будет признан недействительным ст. 166-168 ГК РФ по следующим причинам: право собственности осталось оформленным на умершем, вы не еще не собственники, а наследники не вступили в право наследования ст. 209 ГК РФ
И еще сложность в том, что при вступлении наследников в право собственности по праву наследования где гарантия, что между вами не возникнет судебный спор по переоформлению недвижимости на вас
Если с учетом всех перечисленных нюансов покупатель все же согласится на покупку квартиры то заключить можете предварительный договор ст. 429 ГК РФ
По мимо предварительного договора можно заключить соглашение о задатке в счет будущей сделки, но еще раз хочу обратить внимание, что риск о признании сделки недействительной будет.
СпроситьВ соответствии со статьей 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
Если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав:в случае, если выдана закладная:
совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;
заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;
заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;
в случае, если не выдана закладная:
совместного заявления залогодателя и залогодержателя;
заявления залогодержателя.
Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
От внесения оплаты на депозит нотариуса обременение не снимается.
У Вас будет два варианта:
1) Подождать, пока всем наследникам будет выдано свидетельство о праве на наследство (в котором будет указано, что к ним по наследству перешло право залога) и сходить с ними в Росреестр.
2) Обратиться в суд с иском о снятии обременения на том основании, что договор Вами исполнен.
СпроситьУ меня в долевой собственности (для моя, жены и детей) находится квартира, в выписке которой указано под обременением по договору рассрочки.
Эта квартира была куплена по договору с рассрочкой на остаток суммы. (т.е.часть суммы мы оплатили, а часть по договору рассрочки)
Порядок. Сроки и размеры платежей былыи определены в этом договоре. Я своевременно все уплачивал, но полностью не погасил т.к. человек которому я платил умер.
Я приостановил оплаты до момента вступления в собственность наследника. Т.е.жду когда наследник вступит в наследство и продолжу оплачивать остаток долга.
С наследником отношения у меня хорошие.
В наследство он вступил буквально неделю назад.
Теперь я планировал сделать так:
- т.к.наследник иногородний, он должен приехать чтобы подписать мне к примеру расписку в получении всего остатка по этому договору. (как-будто я все погасил, но по факту нет). Чтобы я мог продать эту квартиру мне нужно снять это обременение, а снять его можно только при наличии расписки о полном погашении.
- снимаю обременение в МФЦ (т.е. получаю новую выписку об отсутствии обременения)
- выставляю квартиру на продажу
- с проданных денег возвращаю долг
Вопрос: могу ли я как-то снять обременение с квартиры без участия наследника, чтобы осуществить продажу? (отношения с наследником хорошие доверительные, долг с продажи будет по факту передан)
Имеем 1 комн. Кв. площадью 31 кв.м в ипотеку с 2008 г (ипотека не погашена) квартира в обременении собственники жена, муж по 1/2, в 2015 г. с помощью гос. субсидии была куплена квартира 1 комн. 33 кв.м в которой 1/3 у ребенка и по 1/3 у меня и мужа. Хотим продать кв. 33 кв.м. и загасить ипотечную квартиру. Сейчас стоимость продаваемой квартиры равна сумме долгу по ипотеке другой квартиры. Но загвоздка в том, что одновременно выделить долю ребенку в ипотечной квартире не можем, нужно сначала загасить долг, снять обременение и выделять. Банк согласие на выделение доли не дает до погашения долга. А квартиру мы не можем продать, т.к. рег. органы завернут сделку, т.к. необходимо одновременно с продажей выделить долю ребенку в другой квартире, а это невозможно, необходимо время на гашение и снятие обременения. Подскажите какой выход из ситуации?
Был взят займ у частного инвестора под залог квартиры. Платила исправно. По договору я не могла продать квартиру без согласия инвестора. Нашлись покупатели на мою квартиру. Мы составили предварительный договор с покупателями (согласно которому они внесли задаток в сумме, необходимой мне для погашения займа и снятия обременения и прописаны сроки заключения основного договора купли-продажи). Суммой задатка я погасила займ и сняла обременение с квартиры. После чего сразу же заключила договор купли-продажи. Меня тревожит вопрос - может ли инвестор признать сделку недействительной, если узнает, что квартира была продана без его согласия (узнать то он может, сделав соответствующий запрос)?! Но по сути сама сделка (договор купли-продажи) была осуществлена после снятия обременения. Стоит ли мне вообще о чем то переживать? Или все сделано правильно? И сколько в этом случае составляет срок исковой давности?
В марте 2015 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, с условием заключить основной договор до февраля 2016 г. В июне покупатель умер. Из наследников у него только несовершеннолетний сын. Можно ли сейчас продать эту квартиру другим людям и не смогут ли наложить обременение (арест) родственники умершего покупателя, если они не вступили ещё в наследство. Был передан аванс 100 тыс рублей.
У меня такая ситуация-решила продать квартиру, заключили предварительный договор, тк в квартире была доля моих несоверш. Детей, покупатель взялся сам за подготовкой документов, когда все документы были готовы, мы пошли совершать основной договор, но нам отказали, тк на квартиру наложили арест на регистр. Действия, покупатель написал заявление в полицию, возвратить ему задаток сейчас не могу, меня посадят?
Уменя такая проблема, мы сженой решили продать квартиру. До этого там жили родственики за квартиру не платили, набежал большой долг. Узнали о долге недавно. Обратились криэлторам о помощи продажи квартиры риэлторы предложили вукупить унас эту квартиру энную сумму с условием что сэтой суммы оплотится весь долг мы согласились. Долг составил приличную сумму аж 247 тысяч рублей. Всебы ничего да в договоре было указоно в случае расторжении договора мы должны вернуть сумму долга и кампенсацию в томже размере все кабы ничево, Ну риэлтор решил расторгнуть договор почемута изатребовал всю эту сумму целиком что делать теперь незнаем таких денег унас нет.
Зарание благадарны.
Весной продала свою квартиру. Заключили с покупателем договор, в котором говорится о том, что покупатель выплачивает в момент заключения договора основную часть суммы, остаток обязуется выплатить до 31 марта 2015 года. Эта часть договора покупателем не выполнена, т.к. по настоящее время остаток не выплачен. Как законно можно выселить покупателя, еа каких теперь условиях, выгодных продавцу, нужно вернуть уплаченую сумму? Уточню, что по договору квартира и зем. уч. в собственность покупателю будет оформлена только после полного погашения долга. Спасибо!
Квартира была с обременением права: ипотека в силу закона. Собственники (муж и жена по 1/2 доли) решили продать эту квартиру, нашли покупателя. Покупатель из своих средств погасил ипотеку в банке, сняли обременение, и в тот же день по договору купли-продажи квартиры в регистрационной палате подали заявление на регистрацию права на покупателя. Через несколько дней регпалата приостановила сделку, так как на квартиру наложили арест судебные приставы за другие долги собственника квартиры. Банк говорит, что не знал об аресте. Можно ли доказать приставам, что квартира была оплачена покупателем и поэтому с нее снял обременение банк, и долги у мужа, а арест наложили на всю квартиру, а не на его долю.
Был заключен договор задатка между покупателем и продавцом за квартиру. Продавец готов выйти на сделку покупатель отказывается. Аргументируя что не правильно взят задаток. Дело в том что квартира в общей долевой собственности на мать и сына. При заключении договора задатка присутствовала только мать. И все оригиналы документов. Сына не было тка как он находился на лекциях и сорваться не мог. Это все было озвучено покупателю. На тот момент она согласилась и передала задаток. А теперь она наверняка нашла другой вариант и отказывается от сделки. Как быть?
Продавец обещает вернуть задаток за покупку квартиры, но требует новый задаток - покупатель в панике
Давление оказывалось виде того чтобы клиент снизил стоимость на квартиру, в этом же агенстве заключен договор о покупке 3-ой квартиры после продажи 2-ой квартиры с участием материнского капитала, так вот в покупке 3-ой квартиры нашли клиента осмотрели квартиру заключили договор (внесли задаток в виде 20000 рублей) в договоре сказано что в случае в одностороннем порядке расторжение договора со стороны продавца обязан вернуть внесенный задаток, если расторжение договора происходит со стороны покупателя то возрат внесеного задатка не происходит. Так вот через месяц риэлтор звонит покупателю и говорит что если до апреля квартиру не покупают то задаток продавец не возвращает и покупатель должен внести еще задаток. В результате чего покупатель не спал всю ночь от переживаний (болеет щитовидной железой) и левая рука отнялась как бы порализовала да к тому же беремена.
