Право собственности на нежилое помещение при приобретении через договор займа не зарегистрированного в росреестре - особенности и возможные претензии займодателя
Планируется покупка нежилого помещения, у продавца заключен договор займа с физ. лицом (приобретаемое помещение по договору займа является залогом) договор займа не зарегистрирован в росреестре. Может ли займодатель при переходе прав собственности покупателю претендовать на это помещение?
Ко мне обратилось физ лицо за предоставлением займа на приобретение нежилого помещения. В обеспечение по договору займа он предлагает в залог это же приобретаемое нежилое помещение. Интересует, какой (-ие) договоры необходимо подготовить для данной ситуации?
Вы можете заключить договор займа под залог недвижимого имущества, потребуется государственная регистрация.
Спросить
Возможно ли заключить с заемщиком договор залога недвижимости,если он пока не купит ее,не является собственником?или мне лучше заключить договор залога с продавцом этой недвижимости?
СпроситьВ августе 2008 г. заключен договор купли-продажи нежилого помещения. Зарегистрировали переход права. Помещение у продавца в залоге. Оплату по договору покупатель должен был произвести в декабре 2008 г. Оплата до сегодняшнего дня не произведена. Могу ли я в судебном порядке расторгнуть договор и вернуть помещение в свою собственность? Покупатель возвращать помещение отказывается, согласен оплатить сумму по договору и неустойку. В договоре порядок расторжения не указан.
Татьяна, оснований для возврата помещений нет. Единственная возможность удовлетворения Ваших требований - это получение долга за счет реализации на торгах этого помещения. Ссылаться, на то, что Вы не могли предположить об этом, бессмысленно. Для этого и существуют профессиональные юристы, дающие в том числе консультации перед сделками. Поэтому если покупатель готов отдать долг, забирайте долг. Не отдает - в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество.
Успехов Вам.
Спросить27.03.2018 был заключен предварительный договор купли/продажи однокомнатной квартиры, на момент заключения договора квартира находилась в фонде нежилых помещений, при этом в договоре о статусе помещения ничего не сказано, но на словах продавец обещал перевести помещение в статус жилого и и после этого окончательно провести договор купли-продажи. 17.09.2020 продавец пригласил для перезаключения договора на покупку нежилого помещения (вместо означенной выше квартиры) при этом на словах пообещав, что помещение будет переведено в жилой фонд. С 30.01.2019 покупатель уплачивает продавцу за услуги ЖКХ (квитанции имеются).
Какие риски может нести подобное перезаключение договора?
Здравствуйте.
Это помещение нельзя перевести в жилое, и квартиры Вам не будет. Купите склад, а не квартиру.
Спросить
Здравствуйте.
Не нужно верить устным обещаниям. Вы рискуете так и остаться в нежилом фонде, а переводить его в жилой Вам придется самостоятельно.
СпроситьПокупатель - физлицо, покупает 238/478 доли нежилого помещения и 67/84 доли земельного участка, находящегося в собственности (на основании Свидетельства о собственности на землю и нежилое помещение) физлица-Продавца. В покупаемом помещении арендует торговую площадь у Продаца-арендодателя Арендатор - ИП. Продавец и Покупатель - аффилированные лица. Покупатель хочет выселить Арендатора. Законно ли это, какими документами оформляется выселение, насколько может затянуться выселение при нежелании Арендатора покидать помещение?
Доброй ночи, Ирина! Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ст. 617 п. 1 ГК РФ), т.е. Арендатор имеет полное право продолжать пользоваться арендованным имуществом до окончания срока действия договора при условии выполнения своих обязательств по договору аренды. Выселить арендатора до окончания срока действия договора можно только по решению суда. При этом необходимы веские основания: нарушение существенных условий договора аренды, наличие в договоре других условий, которые могут служить основанием для расторжения договора.
С уважением...
СпроситьДля ответа на ваш вопрос недостаточно информации. Основаниями для расторжения договора и выселения арендатора являются истечение срока аренды, невнесение арендной платы, а также основания указанные в ст. 620 ГК РФ
СпроситьДобрый день. Собственник - физ лицо, помещение жилое - сдает в аренду или найм ИП (с правом сдачи в субаренду)? Здесь договор найма или аренды?
ИП на основании договора аренды или найма сдает по договору субаренды данное жилое помещение ООО. Здесь в договоре субаренды основанием для сдачи прописывать договор найма или аренды?
И второй вопрос: если физ лицо собственник нежилого помещения, сдает по договору аренды или найма часть этого помещения (комнату в нежилом помещении) - здесь будет договор найма или аренды?
И потом ИП по договору субаренды сдает эту комнату ООО, тут будет договор субаренды на основании договора найма или аренды?
Жилое помещение (собственник физ лицо) будет сниматься под офис, можно не указывать данную информацию в договоре, а написать для для размещения сотрудников ООО «...»?
Добрый вам вечер
Уважаемая Наталья, в данном случае вам лучше всего обратиться в личные сообщения к любому юристу, т.к. одним ответом здесь не обойтись, а нужна именно консультация.
Спросить
Найма.
Найм.
Найма.
Найма.
Можно, но это будет противоречить факту, но без этого такой договор с жилым помещением заключать нельзя.
Спросить
Наталья, есть такое понятие как свобода договора.
ГК РФ Статья 421. Свобода договора1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.
Разработка конкретного текста, условий договора является платной услугой юриста.
Спросить
Добрый вечер Наталья,
оборот жилых помещений опосредуется договором найма. Оборот нежилых помещений опосредуется договором аренды. Запрещено использовать жилое помещение для размещения офиса.
СпроситьМожно ли в договоре купли-продажи нежилого помещения с отсрочкой платежа прописать, что регистрация перехода прав собственности будет только после внесения последнего платежа, т.е. через 5 месяцев. Договор между физическими лицами. Покупатель вносит первый платеж, который в случае отказа от регистрации будет засчитан как оплата за пользование помещением. Помещение по договору продавец передает покупателю для использования без акта. Такие условия продавца.
Есть тогда риск , что продавец пока не будет внесён весь платёж , ещё с кем нибудь заключит такой договор
Спросить
Продавец до момента полной оплаты и регистрации перехода права собственности разрешает покупателю использовать данное помещение в личных целях. можно ли составить промежуточный акт на передачу имущества на определенный период , а после полной оплаты уже составить окончательный акт приема передачи помещения
Спросить
Здравствуйте. Данный договор не будет иметь никакой юридической силы.
Договор безвозмездного пользования моно составить.
СпроситьВот такой договор прислали. сегодня хотят ответа. 1. Указанное Помещение принадлежит Продавцу по праву собственности на основании: Договора от 01.11.2011г. №Н-1-13/8, Дополнительного соглашения от 01.07.2013г., Акта приема-передачи от 01.07.2013г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 25.09.2014г., запись в ЕГРП за.
2. Указанное Помещение продается за 4 990 000 (Четыре миллиона девятьсот девяносто тысяч) рублей. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.
3. Расчет между сторонами производится в следующем порядке:
- 1 000 000 (Один миллион) рублей Покупатель оплачивает Продавцу в момент подписания настоящего договора;
- 3 990 000 (Три миллиона девятьсот девяносто тысяч) рублей Покупатель оплачивает Продавцу полностью или частями до 31.12.2016г.
4. Покупатель удовлетворен качественным состоянием Помещения, путем его внутреннего осмотра, произведенного им перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец.
5. Покупатель приобретает права собственности на указанное Помещение с момента подписания и 100% оплаты настоящего договора. Покупатель приобретает право собственности на указанное помещение после государственной регистрации права собственности, которая производится после полной оплаты. Переход права собственности Покупателя подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области. Покупатель осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию указанного Помещения в соответствии с правилами и нормами, действующими в Российской Федерации для государственного и муниципального жилищного фонда.
6. С содержанием ст.ст.131,167,209,223,288,292,433,549-558 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны ознакомлены.
7. Продавец гарантирует, что на момент подписания настоящего договора указанное Помещение никому не продано, не подарено, не заложено, не обременено правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.
8. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.
9. Продавец с 01.06.2016г. предоставляет Покупателю право пользоваться Нежилым помещением и право производить в нем улучшения с согласия Покупателя, для чего Стороны подписывают акт передачи помещения для использования его Покупателем до момента полной оплаты по настоящему договору.
С 01.06.2016г. расходы на содержание Нежилого помещения несет Покупатель.
В случае отказа Покупателя от покупки Нежилого помещения по любой причине или неисполнении Покупателем п.3 договора, Продавец возвращает Покупателю денежные средства, внесенные в соответствии с п.3 договора, за вычетом суммы равной произведению 50 000 (Пятьдесят тысяч) рублей на количество месяцев использования Нежилого помещения Покупателем.
В случае отказа Продавца от выполнения своих обязательств по договору не по вине Покупателя, Продавец возвращает Покупателю полученную им сумму с учетом начисленных процентов по ставке рефинансирования ЦБ РФ на день возврата денежной суммы.
10. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в
отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все
другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны
сторонами, будь то в устной или письменной форме, до подписания настоящего
договора.
11. Настоящий договор считается заключенным с момента его подписания, подлежит государственной регистрации в Управлении федеральной регистрационной службы по Московской области. Расходы по государственной регистрации перехода права собственности несет Покупатель.
12. В соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации при передаче Помещения сторонами в обязательном порядке составляется передаточный акт.
13. Настоящий договор может быть расторгнут в порядке, установленном законодательством РФ.
14. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, из которых один находится у Продавца, второй - у Покупателя, третий - хранится в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.
Спросить
Собственник нежилого помещения (физ. лицо) заключил с ИП договор безвозмездного пользования нежилым помещением. Имеет ли ИП право сдать это помещение в аренду? При этом собственник помещения не против. Будет ли законным договор аренды?
Здравствуйте, Олег. Да, такой договор аренды будет вполне законным. Во избежание споров, советую в договоре ссуды прописать право ссудополучателя сдавать полученное имущество в аренду и получать за эту арендную плату.
Спросить
Положениями ГК РФ прямо не предусмотрена возможность передачи ссудополучателем полученной по договору ссуды вещи третьему лицу. Однако, согласно пункту 1 статьи 698 ГК РФ, ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования в случаях, когда ссудополучатель без согласия ссудодателя передал вещь третьему лицу. По смыслу указанной нормы, передача имущества ссудополучателем третьему лицу (в т.ч. и в аренду) возможна, но только с прямого письменного согласия ссудодателя (собственника нежилого помещения). Такое согласие может быть как закреплено в договоре безвозмездного пользования нежилым помещением, так и выражено в отдельном документе за подписью ссудодателя (уполномоченного им лица). Такие дела.
СпроситьМожет ли ИП заключить договор аренды нежилого помещения не как ИП, а как физ. лицо с другим физ. лицом не ИП и в дальнейшем уже как ИП сдавать это помещение по договору субаренды?
Если у арендатора имеется статус ИП и если у него имеется ОКВЭД на сдачу недвижимости в аренду и субаренду, сдавать он это помещение в любом случае как ИП.
СпроситьС застройщиком заключен предварительный договор купли-продажи (не договор долевого участия) без Росреестра, т.к.не по ФЗ 214 на квартиру и по договору займа была оплачена квартира. Дом не сдан. Планируется переуступка прав по предварительному договору и договору займа другому физ. лицу через нотариуса:
1. Какие документы останутся у покупателя после Цессии?
2. Договор Цессии в этом случае проходит через Росреестр?
3. Ставится какая-то отметка у застройщика, что лицо по основному договору изменится?
4. Как покупателю точно узнать, что ранее данная переуступка (цессия) не была осуществлена этим же продавцом другим лицам в мошеннических целях?
5. Когда покупатель передает деньги продавцу (сумма будет выше, чем в предварительном договоре)?
Здравствуйте.
Договор переуступки прав в вашем случае не должен проходить регистрацию в Росреестре.
Также необходимо согласие застройщика, если в предварительном договоре не установлены иные условия.
Информацию у застройщика (продавца) о том, были ли им ранее произведены отчуждения прав по указанному договору, точно установить невозможно.
Спросить
Подобные схемы не ответствуют закону о долевом участии в строительстве. Посему сама сделка рискованная на 90%. Этот предварительный так называемый договор просто бумажка. Потом если что придется долго признавать по нему права собственности. Таких договоров может много и на одну квартиру. Лучше отказаться и все. Найти нормальную уступку прав или договор долевого участия. Не надо гнаться за дешевизной.
СпроситьДоговор водоснабжения нежилого помещения с физическим лицом.
Физическое лицо имеет в собственности нежилое помещение (назначение помещения - для эксплуатации магазина). Водоканал отказывает собственнику, как физ. лицу, в заключении договора на водоснабжение этого помещения. Говорят: «Регистрируйте ИП и приходите… Помещение для эксплуатации магазина, значит будет использоваться под коммерцию…» Подскажите на основании каких НПА физ. лицу могут отказать в заключении договора на водоснабжение нежилого помещения и как обосновать правомерность заключения такого договора как с физическим лицом?
