Составление соглашения или договора между собственниками двух земельных участков для объединения владения без долей

"

[/quote]ВС разрешил делить долевую собственность вопреки воле владельцев:

Понятие общей долевой собственности предполагает, что доли в недвижимости разграничены изначально и они могут быть как равными, так и неравными. Основные проблемы начинаются, когда собственники, которые пользовались имуществом вместе, хотят разделиться. Если договориться о том, что получает каждая из сторон, не удалось, единственное решение – обращаться в суд, который поделит имущество принудительно. Однако не факт, что решение суда устроит всех «дольщиков», – суд будет исходить не из их пожеланий, а из объективных обстоятельств конкретного дела. Во внимание примут сложившийся порядок пользования имуществом, возможность реального раздела в соответствии с долями в праве (например, в случае, если одному из сособственников принадлежит незначительная доля), технические особенности дома, квартиры или земельного участка. Чтобы выделить долю, придётся прибегать к экспертизе, по результатам которой эксперты предложат наиболее целесообразные варианты раздела в соответствии с принадлежащими совладельцам долями.

«Предпочтение отдается тем вариантам, которые предполагают раздел без отступления от идеальных долей в праве собственности, – например, соответствие площадей земельных участков объему зарегистрированного права, сохранность конструктивных элементов дома; учитывают принцип единства земельного участка и расположенного на нем недвижимого имущества, расположение такого имущества, а также отвечают интересам всех собственников», – разъясняет юрист КА «Юков и партнёры» Александра Воскресенская.

Суды выбирают варианты, при которых все сособственники имеют свободный проход к земельному участку без необходимости установления сервитута, когда они максимально изолированы друг от друга, а необходимость перестройки жилья минимальна, говорит Воскресенская. При этом, если один из собственников получает имущество, несоразмерное доле, ему полагается компенсация от других собственников. А в исключительных случаях, когда доля незначительна, ее нельзя выделить или у ее владельца нет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и без согласия этого сособственника обязать остальных выплатить ему компенсацию.

В числе многих спорных вопросов, возникающих вокруг раздела долевой собственности, оказывается и то, важно ли, чтобы каждый собственник получил часть доли в каждом объекте или же в приоритете – удобство пользования недвижимостью. В этом недавно пришлось разобраться Верховному суду.

Тамаре Ярковой* и Олегу Боголюбову* на праве общей долевой собственности принадлежали две дачи и участок площадью 8002 кв. м. Яркова имела право на 24/100, а Боголюбов – на 76/100 долей. Соглашения о том, как пользоваться помещениями, у них не было. Когда они решили поделить собственность, договориться без суда не получилось. Иск о разделе имущества подала Яркова.

Чтобы определить приемлемые варианты раздела, суд назначил экспертизу. В заключении эксперт предложил три варианта раздела. Суд выбрал тот, по которому Боголюбов получил в собственность все жилые строения и участок площадью 5541 кв. м. Ярковой же достался сарай и земельный участок площадью 2461 кв. м. Эта схема отвечает интересам сторон и удобна в пользовании имуществом – она не предусматривает переоборудования и учитывает все необходимые компенсации, согласился суд. Позицию поддержала и представитель ответчика. Однако уже после вынесения решения оказалось, что самому ответчику, который не присутствовал на заседании, такой вариант не понравился: он решил, что его права нарушены, ведь он не просил передать ему обе дачи за счёт уменьшения доли участка.

Боголюбов добился пересмотра решения в апелляции. Там согласились, что более правильным будет другой вариант раздела, согласно которому каждый из собственников получает часть строения или участка, пропорциональную его доле. Правда, этот сценарий требовал серьёзных финансовых вложений и переустройства жилых домов – возведения разделительных перегородок, проведения систем отопления, подводки газа, электропроводки и прочего. При этом Яркова получала участок площадью 1920 кв. м, Боголюбов – 6082 кв. м – «с конфигурацией, обеспечивающей для каждой из сторон возможность прохода к выделенным частям обоих домов».

Такой вариант раздела не устроил уже Яркову, и она оспорила апелляционное определение в Верховном суде. Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Сергея Асташова отменила определение, обнаружив в нём нарушения как материального, так и процессуального права. Апелляция решила, что каждый собственник должен получить соответствующую долю в каждом из объектов, но это необязательно, указал ВС.

При разделе имущества, которое находится в общей собственности, не обязательно выделять собственникам часть от каждой из вещей, входящих в общее имущество, указали члены коллегии.

Цель раздела – прекратить режим общей собственности и дать возможность максимально беспрепятственно распоряжаться имуществом, напомнили в ВС. Делить имущество можно, если суд установил, что собственнику не получится выделить самостоятельные объекты.

При этом принудительный раздел имущества судом «не исключает, а, напротив, предполагает, что сособственники не достигли соглашения», значит, раздел возможен вопреки желанию кого-либо из них, признали в коллегии. Если одна из сторон не согласна с вариантом раздела, это само по себе не мешает суду принять такой вариант, говорится в определении по делу № 4-КГ 17-66. Учесть следовало и многие другие факторы – например, что выбранный апелляцией вариант раздела потребует затрат и строительных работ, формирования участков сложной конфигурации, установления сервитута на часть помещений в жилых домах. Суды также упустили из виду то, что между сторонами сложились конфликтные отношения – из-за этого пользоваться одним и тем же домом будет сложно. С такими указаниями он вернул дело на новое рассмотрение в апелляцию.

Что же касается процессуальной стороны дела, то представитель Боголюбова в первой инстанции поддержала раздел по предложенному варианту. ВС обратил внимание, что не было данных о том, что полномочия представителя отменены или ограничены. Если сторона считает, что дело должно было быть рассмотрено иначе, это не повод отменить или изменить решение суда, напомнили в коллегии.

* – имена и фамилии участников процесса изменены редакцией.

Если один из собственников квартиры захотел продать свою долю, то как могут другие сособственники ему препятствовать?

В соответствии с действующим законодательством (п. 2 ст. 246 ГК РФ) вы как участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

Единственным препятствием со стороны совладельца квартиры в продаже вами вашей доли в квартире может являться реализация им своего преимущественного права на покупку вашей доли.

Согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

В случае если совладелец квартиры не ответил на ваше предложение о продаже доли в праве собственности на квартиру, либо отказался от ее покупки, то вы вправе продать свою долю в квартире любому постороннему лицу по цене и на условиях, которые вы указывали в своем письме совладельцу квартиры. Договор купли-продажи доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Нотариусу для оформления сделки необходимо будет представить доказательства направления вами совладельцу квартиры предложения о продаже доли, в противном случае, нотариус откажется от удостоверения договора купли-продажи доли.

Угрозы со стороны совладельца квартиры об изъятии у вас в судебном порядке вашей доли не создают для вас финансовых рисков, поскольку даже судебное изъятие у вас квартиры носит не безвозмездный, а компенсационный характер. За изъятие у вас в судебном порядке доли (при соблюдении п. 4 ст. 252 ГК РФ) совладелец квартиры должен будет вам выплатить стоимость вашей доли в квартире.

Здравствуйте! Я получила по договору дарения долю в доме и землю в долевой собственности к доле 1/6. У другого сособственника в это доме 5/6 доли. Земля 18 соток не оформлена. Он хочет через суд выкупить у меня мои 1/6 доли в доме как незначительную и заявил стоимость только доли дома. Могу ли я продавать ему эту долю совместно с 1/6 земли, если земля не оформлена. Но ведь она тоже входит в стоимость, ведь в дальнейшем он ее оформит, а это и ее стоимость! Посоветуйте пожалуйста, права ли я?

«Я получила по договору дарения долю в доме и землю в долевой собственности к доле 1/6.» — если земля не оформлена, то как Вы получили ее в долевой собственности. И что на Вашем языке означает «земля не оформлена»? На каком основании ею владеют (пользуются) собственники? Каково назначение участка? Когда был договор дарения? Там земля указана и как указана?

Юлия, продавать то, что Вам не принадлежит, Вы не можете. Но участок, вероятно, либо в пожизненном наследуемом владении, либо в аренде. А потому, передавая ему долю дома, Вы будете передавать ему и свою часть участка с такой же формулировкой, какая у Вас в договоре дарения. Передача будет в пользование, но с правом приватизации, т.е. он сможет оформить землю в собственность либо бесплатно, либо за сущие копейки. Я считаю, уступать ему право пользования землей нужно на возмездной основе, но официально это никак не оформить, поэтому все придется делать только на договорной основе, увеличивая цену на Вашу 1/6 долю дома.

Из договора дарения: при переходе права собственности на указанную долю дома (т.е. 1/6), я также приобретаю право на использование соответствующей части земельного участка занятой отчуждаемой долей жилого дома и необходимой для ее использования на тех же условиях и в том же объеме, что и бывший собственник. Суд ещё не произвел выдел, а сособственник уже вовсю орудует всей территорией, вырубает деревья. Вот и не знаю как быть. Изначально не хотела ему продавать, но суд на стороне тех у кого доля больше, а моя как незначительная. Предложила ему продать с учетом стоимости земли, ЗЕМЛЯ НЕ ПРИВАТЕЗИРОВАНА, но он предложил стоимость только доли. В результате я ни с чем.

Регистрация доли в праве собственности на недвижимость

Помимо случаев, когда право собственности на имущественный комплекс принадлежит одному субъекту, существуют ситуации, когда оно принадлежит одновременно нескольким лицам. Право общей собственности на недвижимость бывает долевой и совместной.

Понятие общей долевой собственности

При долевой собственности на общее имущество, принадлежащее двум и более субъектам, возможно определить долю каждого из них. Применительно к объекту недвижимости указанную долю не всегда можно выделить в натуре, поскольку она может не совпадать с физическими границами отдельным помещений. Наличие доли в общей собственности подразумевает не только правоспособность распоряжаться данной долей (с ограничениями, определенными законодательством), но и возлагает обязанность нести расходы по содержанию общего имущества пропорционально размеру доли.

Размер доли в праве общей собственности на недвижимость может зависеть от многих факторов: количество субъектов права при первоначальном оформлении права общей собственности; отчуждение части доли (что ведет к образованию новых долей меньшего размера); приобретение долей (что приводит к образованию долей большего размера).

Реализация правомочий субъектов при наличии права общей долевой собственности происходит по взаимному согласию долевых собственников, а в случае возникновения разногласий – путем судебного разбирательства.

Правовое регулирование государственной регистрации долевой собственности

Каждый из обладателей доли в праве общей собственности может распоряжаться лишь собственной долей. В отношении объекта недвижимого имущества такое распоряжение возможно только в случае наличия факта государственной регистрации права на существующую долю.

Правила и принципы государственной регистрации доли в праве общей собственности определены в Федеральном законе от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также в нормах гражданского законодательства.

Также для совершения регистрационных действий применяется Административный регламент Росреестра по оказании государственной услуги по регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ним (утвержден приказом МЭР от 09 декабря 2014 года № 789).

Процедура регистрации доли не отличается от общего порядка регистрации права собственности. Тем не менее, для отчуждения долей существуют свои особенности, связанные с соблюдением взаимных интересов остальных дольщиков.

Регистрацию доли в праве общей собственности осуществляют органы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) в лице территориальных подразделений. Для совершения регистрационных действий заявитель обращается в орган Росреестра по месту нахождения имущественного комплекса и предоставляет пакет документов, идентичный общим случаям регистрации прав, однако имеющий особенности, предусмотренные законом.

Основные правила совершения регистрационных действий

До недавнего времени любая сделка по отчуждении доли в праве общей долевой собственности требовала лишь соблюдение порядка извещения остальных дольщиков. В этой ситуации правообладатель доли был обязан уведомить с письменным извещением остальных участников общей собственности о предстоящем заключении договора, указав цену и иные существенные условия будущего отчуждения.

Законодательство предоставляет дольщикам один месяц на принятие решения о реализации права приоритетного выкупа доли на условиях, заявленных продавцом. В случае отказа остальных дольщиков от приобретения доли либо при отсутствии их решения, по истечении одного месяца собственник доли мог заключать следку по отчуждению доли на общих основаниях.

Указанное правило сохраняет свою силу и по настоящее время, однако в ФЗ-122 была введена новелла об обязательном нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве общей долевой собственности, вступившая в силу с 1 сентября 2016 года. Данное условие действует и в случаях, когда в рамках одной сделки все дольщики отчуждают свои доли.

Обязательное удостоверение таких сделок у нотариуса позволяет уменьшить месячный срок, предоставленный на уведомление остальных дольщиков. Теперь, если нотариусу будут предоставлены документы, подтверждающие отказ остальных дольщиков от приобретения доли, сделка может быть совершена до истечения месячного срока.

При совершении регистрационных действий в отношении доли органы Росреестра указывают ее точный размер в числовом значении, а также сведения об остальных субъектах, владеющих долями в праве общей собственности.

Право общей долевой собственности, возникшее до введения в действие ФЗ-122 подлежит регистрации в общем порядке.

За совершение регистрационных действий в отношении сделок с долями на имущественный комплекс предусмотрена уплата госпошлины:

Регистрация доли в праве общей долевой собственности, в том числе и возникшей до введения в действие ФЗ-122 – 2 тысячи рублей для граждан (по отдельным объектам – 350 рублей) и 22 тысячи рублей для организаций;

Регистрация доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома – 200 рублей.

Право собственника квартиры на пользование земельным участком, на котором расположен дом

Е.Ф.Мосин,

адвокат Санкт-Петербургской городской коллегии адвокатов,

профессор кафедры государственного права СПбГУП.

Телефон (812) 303-3628

E-mail: mosin@mail.rcom.ru

Интернет: www.rcom.ru/mosin

Как показывает юридическая практика, тема этой статьи актуальна для представителей так называемого среднего класса России, приобретающих квартиры в домах категории «элитный» или «повышенной комфортности», состоящих из небольшого числа квартир и расположенных на благоустроенных земельных участках, а не встроенных в «улицу-стену».

В статье анализируется следующая ситуация (случай из юридической практики в Ленинградской области; все фамилии вымышленные).

В 4-х квартирном доме квартиры принадлежат четырем гражданам: Иванову, Петрову, Сидорову, Дмитриеву. Дом расположен на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности четырех граждан: Иванова, Петрова, Сидорова, Сидоровой (двое последних — муж и жена), каждому из которых принадлежит по 1/4 доле в праве собственности на земельный участок.

Дмитриев, являющийся собственником квартиры в этом доме, доли в праве собственности на земельный участок не имеет, а Сидорова, не являющаяся собственником квартиры в этом доме, такую долю имеет, причем, как она утверждает, ей «принадлежит часть земельного участка, расположенная как раз под квартирой Дмитриева».

Такая ситуация возникла следующим образом. Дмитриев приобрел квартиру по договору купли-продажи, заключенному в 2004 году с Кирилловым, который, в свою очередь, приобрел эту квартиру по договору купли-продажи, заключенному в 2003 году с Сидоровой. Последней на момент заключения ею договора купли-продажи квартиры принадлежала 1/4 доля в праве собственности на земельный участок; тем не менее, продажа ею квартиры не сопровождалась соответствующей уступкой указанной доли. Поэтому не сопровождалась уступкой доли в праве собственности на земельный участок и последующая перепродажа квартиры Дмитриеву. В результате Сидорова, продав свою квартиру Кириллову, утратила право собственности на квартиру, но сохранила за собой долю в праве собственности на земельный участок, которая ей принадлежала до того, как она продала свою квартиру.

Отношения Дмитриева с Сидоровыми сложились таким образом, что Дмитриев решил обратиться к юристу за ответами на два следующих вопроса:

— вправе ли Сидорова или кто-либо другой из сособственников земельного участка препятствовать проходу Дмитриева (и других лиц, проживающих в принадлежащей ему квартире) в его квартиру по земельному участку, на котором находится дом?

— вправе ли Дмитриев требовать оформления (путем государственной регистрации) на него лично 1/4 или иной по размеру доли в праве собственности на указанный земельный участок?

Ответы на оба вопроса отрицательные: ни Сидорова, ни кто-либо другой из сособственников земельного участка не вправе препятствовать проходу Дмитриева (и других лиц, проживающих в принадлежащей ему квартире) в его квартиру по земельному участку, на котором находится дом, но, вместе с тем, Дмитриев не вправе требовать оформления (путем государственной регистрации) на него лично 1/4 или иной по размеру доли в праве собственности на указанный земельный участок.

Согласно п.1 ст.36 ЖК РФ (ЖК РФ вступил в действие 01.03.2005) «собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее — общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности».

помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке».

Как указано в абз. 1 п.4 вышеназванной Инструкции со ссылкой на ст.289 ГК РФ и п.1 ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома; в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в доме (как указано в абз. 4 п.2 Инструкции, «многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме»).

— в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в доме (п.1 ст.16);

— земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в доме (п.2 ст.16);

— в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в доме любое уполномоченное собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен дом (п.3 ст.16);

— формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или местного самоуправления (п.4 ст.16);

— с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в доме (п.5 ст.16);

— многоквартирные дома и входящие в их состав иные объекты недвижимого имущества, построенные или реконструированные после введения в действие ЖК РФ, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены дома (п.6 ст.16).

Вышеуказанный 4-х квартирный дом построен до введения в действие ЖК РФ (до 01.03.2005), т.к. договор купли-продажи квартиры заключен Сидоровой и Кирилловым в 2003 году.

Выяснилось также, что и земельный участок, на котором расположен дом, сформирован и прошел кадастровый учет до введения в действие ЖК РФ.

В Кадастровом плане земельного участка (выписке из государственного земельного кадастра), выданном одним из филиалов ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Ленинградской области, было указано следующее разрешенное использование (назначение) земельного участка: под жилую застройку — индивидуальную. Из сопоставления площади земельного участка и площади дома в плане следовало, что последняя составляет примерно 20% площади указанного земельного участка.

В связи с тем, что 4-х квартирный дом занимает лишь примерно 20% площади земельного участка, возникает вопрос: является ли этот земельный участок именно тем земельным участком, о котором в п.1 ст.36 ЖК РФ сказано: «земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке», а в ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (ред. от 29.12.2006) сказано: «земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества»?

Если является, то поскольку этот земельный участок сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении этого земельного участка проведен государственный кадастровый учет, то на него распространяется норма п.2 ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (ред. от 29.12.2006), согласно которой «земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме», в том числе Дмитриева, как собственника квартиры в 4-х квартирном доме.

Если не является, т.е. если земельный участок, обозначенный в вышеуказанном кадастровом плане, не является земельным участком, о котором говорится в вышецитированном из п.1 ст.36 ЖК РФ и ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (ред. от 29.12.2006), то несмотря на то, что этот земельный участок сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, он не переходит в общую долевую собственность собственников квартир в 4-х квартирном доме. Такое возможно, если указанный земельный участок был выделен под его застройку двумя или более жилыми домами или под застройку 4-х квартирным домом и иными зданиями и сооружениями, не предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства 4-х квартирного дома. В этом случае речь должна идти о двух земельных участках: один из них — вышеобозначенный земельный участок, а другой — который не был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого еще не проведен государственный кадастровый учет, но на котором расположены только 4-х квартирный дом и иные входящие в состав этого дома объекты недвижимого имущества и нет никаких иных объектов недвижимости.

Пример правильности данного подхода в возможном конкретном случае — постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.08.2006 по делу N А 56-40863/2005, где «кассационная инстанция. Полагает, что судом первой инстанции не исследован вопрос о том, является ли земельный участок, выступающий объектом договора купли-продажи от 28.02.2005, тем земельным участком, который в соответствии с действующим законодательством сформирован для расположения на нем многоквартирного дома и подлежит передаче в общую долевую собственность собственников помещений в этом многоквартирном доме. Кроме того, суду надлежит исследовать вопрос о соотношении земельного участка, переданного по договору купли-продажи от 28.02.2005, и земельного участка, сформированного для расположения жилого дома».

Рассмотрим последствия для Дмитриева каждого из вышеобозначенных вариантов ситуации.

При первом варианте, т.е. если земельный участок был выделен под его застройку только одним 4-х квартирным домом и при выделении не предусматривалась его застройка иными зданиями и сооружениями, не предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства 4-х квартирного дома, Дмитриев является участником долевой собственности в общем имуществе в многоквартирном доме в силу закона. Земельный участок входит в состав этого имущества.

Согласно п.1 ст.37 ЖК РФ доля Дмитриева в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащей ему квартиры (согласно ст.15 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (ред. от 29.12.2006) доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в доме, если принятым до вступления в силу указанного закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в доме не установлено иное).

Читайте так же: Список документов налоговый вычет квартира

Согласно п.1 ст.38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в доме. То есть, Дмитриев стал участником долевой собственности в общем имуществе в доме с того момента, как он стал собственником квартиры в этом доме.

В качестве подтверждающего примера из недавней судебной практики по Северо-Западному округу можно указать постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.09.2007 по делу N А 56-24818/2006, которым суд отказал Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга в иске о взыскании с ООО «Магнолия», являющегося собственником нежилого помещения в многоквартирном жилом доме, задолженности по договору аренды земельного участка, занятого этим домом, указав, что согласно п.2 ст.16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» «земельный участок, занятый многоквартирным домом, который сформирован до введения в действие ЖК РФ (до 01.03.2005) и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. По смыслу названной правовой нормы находящимися в общей долевой собственности собственников помещений в доме могут считаться земельные участки, сформированные ранее и прошедшие государственный кадастровый учет, и земельный участок, соответствующий названным признакам, может быть признан находящимся в общей долевой собственности домовладельцев не ранее чем с даты введения в действие ЖК РФ» и что «с 01.03.2005 (с момента введения в действие ЖК РФ) земельный участок с кадастровым номером 78:3033:18 перешел бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме и что ООО «Магнолия» вправе пользоваться спорным земельным участком» (аббревиатуры введены автором статьи).

Другие такие же примеры — постановления федеральных арбитражных судов Северо-Западного округа от 21.08.2007 по делу N А 56-60993/2005; Северо-Кавказского округа от 21.02.2007 по делу N Ф 08-7069/06, от 16.08.2006 N Ф 08-3790/2006 по делу N А 32-53552/05-9/1109; Восточно-Сибирского округа от 03.04.2007 по делу N А 33-10632/2005-Ф 02-1603/2007; Центрального округа от 26.07.2006 по делу N А 54-8816/2005.

В другом судебном постановлении — постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.03.2006 N Ф 08-222/06 указано, что согласно п.2 ст.8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Из буквального толкования изложенной нормы и ст.16 Федерального закона от 29.12.04 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» следует, что этим Законом предусмотрен иной момент возникновения права собственности на земельный участок для лиц, являющихся собственниками помещений в многоквартирном жилом доме, — с даты введения в действие ЖК РФ (если на эту дату земельный участок был сформирован) или с момента проведения кадастрового учета земельного участка.

На концептуальном уровне соответствующая позиция хорошо изложена в письме Минфина РФ от 17.05.2006 N 03-06-02-02/65.

Поэтому, даже если договор, по которому Дмитриев приобрел квартиру, содержал условие (пункт) о том, что переход права собственности на квартиру к Дмитриеву не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на земельный участок, на котором этот дом расположен, то это условие не влечет никаких юридических последствий. Ибо согласно п.2 ст.38 ЖК РФ условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

Вышеизложенное полностью соответствует п.2 и 3 ст.37 и п.1 ст.38 ЖК РФ, согласно которым при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение, а при переходе права собственности на помещение в доме доля в праве общей собственности на общее имущество в доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения. То есть, переход права собственности на квартиру от Сидоровой к Кириллову, а от последнего к Дмитриеву сопровождался аналогичным переходом соответствующей этой квартире доли в праве общей собственности на общее имущество в доме. В результате в настоящее время ни Сидорова, ни Кириллов не имеют никаких прав на общее имущество в доме.

Следует отметить, что не все специалисты согласны с тем, что собственники помещений в многоквартирном доме автоматически, т.е. только лишь став собственниками помещений, становятся обладателями доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, если последний еще не был оформлен специально в качестве входящего в общее имущество в доме. Многие специалисты полагают, что право на земельный участок, имевшееся у прежнего правообладателя, прекращается не само по себе (автоматически), но лишь в определенном, установленном законом порядке.

Последняя позиция выражена, например, в постановлении Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21.03.2007 по делу N А 28-4887/2006-182/4, где сказано следующее (аббревиатуры введены автором статьи): «Согласно п.1 ст.16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Подобный земельный участок, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (п.2 данной статьи). В соответствии с п.2 ст.36 ЗК РФ земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Данная норма ЗК РФ подлежит системному толкованию совместно с абз. 2 п.1 ст.2 ЗК РФ о соответствии норм земельного права, содержащихся в других федеральных законах, ЗК РФ. Следовательно, порядок предоставления земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников квартир должен соответствовать общему порядку предоставления земельных участков в общую долевую собственность лиц — сособственников недвижимого имущества, расположенного на этом земельном участке. Такой порядок установлен в п.5

Для удобства изучения материала, статью разбиваем на темы:

Для того чтобы определить размер долей всем участникам общей собственности следует обратиться к нотариусу, который должен составить и заверить соглашение об определении долей. В ином случае, когда доли не выделены, они признаются равными. Также доли признаются равными в случае приватизации квартиры на двух и более ее участников. При приватизации возможно переоформление доли одного из проживающих в квартире путем оформления отказа, но тогда его доля будет распределяться между другими участниками приватизации.

Несомненный плюс договора дарения доли в квартире состоит в том, что его оформление не требует нотариального заверения. Достаточно зарегистрировать такой договор в регистрирующем государственном органе. Если квартира приватизирована, то один собственник может подарить свою долю другому лицу, например, близкому родственнику. Требуется ли в таком случае согласие иных собственников жилья? Согласие других собственников не требуется, поскольку дарение — акт добровольный, и все права на жилье переходят к новому собственнику с момента государственной регистрации договора дарения. Соответственно, преимущественное право покупки у иных собственников жилья также не возникает. Кроме того, если доля подарена близкому родственнику, налог платить не нужно.

Например, если в приватизации участвовали три человека — бабушка, ее дочь и внучка, то у каждой из их по 1/3 доли (равные доли) в общей собственности. Если бабушка подарит свою долю внучке, то та приобретет еще 1/3, и будет владеть в итоге 2/3 квартиры.

Переоформить долю в квартире можно и посредством договора купли-продажи. Однако, главным его пунктом является определение цены, без которой договор будет признан недействительным. Причем стоимость доли должна быть эквивалентна актуальным рыночным ценам на день заключения сделки. Как известно, если жилье находилось в собственности менее трех лет, то придется уплатить налог. Попытки обойти его, занизив цену на долю в квартире, ни к чему хорошему не приводят на практике. Кроме того, необходимо известить других собственников жилья о том, что доля в квартире будет продана. У других собственников имеется преимущественное право покупки. Иными словами, если кто-то из них заявит желание купить долю по предложенной цене, то это его законное право. В течение трех месяцев после продажи доли постороннему лицу возможен перевод прав и обязанностей покупателя на лицо, имеющее это право, то есть на владельца доли продаваемой недвижимости.

В некоторых случаях обращение к нотариусу оправдано, особенно когда участники сделки опасаются того, что договор дарения будет оспорен заинтересованным лицом. Важным нюансом является пункт договора дарения с указанием реальной стоимости доли, потому что исходя из нее будет исчисляться налог. Нотариальное заверение договора дарения подтверждает серьезные намерения дарителя в отношении получателя передаваемой в дар доли. Потом оспорить эту сделку будет сложнее, нежели если бы она была оформлена договором в письменной форме с последующей государственной регистрацией.

Возможен ли раздел однокомнатной квартиры в реальности? Нет, однокомнатную квартиру технически поделить невозможно, так как в ней должны быть раздельные места общего пользования. Доли признаются равными согласно Закону, если квартира была приватизирована на нескольких собственников, либо была приобретена супругами в браке. Все же долю в такой квартире возможно подарить или продать. Для совершения сделки купли-продажи потребуется согласие супруга и других собственников, имеющих преимущественное право выкупа доли по Закону.

Особая ситуация с разделом квартиры возникает в случае, если, например, один собственник произвел существенные улучшения части жилья (сделал ремонт). Тогда другой собственник, претендующий на данное помещение, должен заключить соглашение о разделе общего имущества. Это предписание Закона действует, как правило, в отношении супругов, а в иных случаях решается в Судебном порядке. Доля может быть, соответственно, уменьшена, либо уплачивается компенсация соразмерно произведенным расходам на улучшение жилья.

В том случае, если один из участников общей собственности на квартиру умер, остальные собственники (если нет других наследников) вступают во владение долей согласно главе 62 ГК РФ (по завещанию) или главе 63 ЖК РФ (по закону).

Наследники вправе перепродать, завещать, подарить или отдать в залог собственную часть доли как владельцу другой доли (статьи 246 и 250 ГК РФ), так и любому иному лицу. Переоформление происходит путем купли-продажи, дарения или оформления доли в залог. Например, собственники владеют квартирой в равных долях — по 1/3 на каждого. Тогда, если один из владельцев желает продать свою долю постороннему лицу, он обязан получить согласие других собственников, предложив им выкупить эту долю. По Закону другие собственники имеют преимущественное право выкупа доли по предложенной цене, и избежать этого правила никак нельзя. Собственник, продающий свою долю, должен получить письменное согласие других владельцев квартиры о том, что те не возражают против продажи.

Когда для покупки строящегося жилья привлекаются средства материнского капитала, возникает необходимость включения детей в число собственников. Например, родители взяли ипотеку, приобрели квартиру в равных долях, а после рождения второго ребенка решили направить материнский капитал на погашения задолженности по кредиту. В этом случае составляется дарственная на ту долю, размер которой определяют сами родители. Список документов для оформления такой дарственной можно посмотреть на сайте Росреестра. Когда средства материнского капитала привлекаются изначально при оформлении ипотеки, то выделение долей детям происходит в течение шести месяцев после полного закрытия ипотечного кредита. В противном случае ипотечная сделка может быть признана недействительной.

В жизни нередко возникает такая ситуация, что после развода бывший супруг или супруга не торопится продавать свою долю в квартире, даже в случае выгодного предложения со стороны члена бывшей семьи. Тогда совместное проживание становится тягостным для всех и требуется срочное решение данного вопроса. Как поступить? Существует, конечно, такой вариант, когда собственнику доли предлагается отдельное жилье по цене несколько превышающей рыночную стоимость его доли. При отказе совершить такую сделку остается только один вариант — обратиться в Суд. В исковом заявлении следует обосновать исковые требования, а именно: почему совместное проживание невозможно. В этом случае возможно положительное решение Суда о принудительной продаже доли с параллельной покупкой другой жилплощади.

Оформление дарения доли

В некоторых случаях дарение необходимо оформлять у нотариуса. Поэтому внимательно прочтите статью. В ней описаны ситуации и примеры к ним, в которых дарение квартиры можно оформить самостоятельно или только у нотариуса.

Ниже мы перечислили ситуации, когда для оформления дарения доли нужно обращаться к нотариусу:

1. Квартира оформлена в долевую собственность;

Если квартира оформлена в долевую собственность, т.е. у ней несколько собственников и доли четко определены, то дарение доли в такой квартире обязательно оформляется через нотариуса. Не важно, как досталась собственникам квартира – они её купили, досталась по наследству или приватизации, была подарена и т.п. Также не важно дарится ли доля одному человеку или нескольким, другому собственнику или нет, родственнику (ам) или постороннему. Раз квартира в долевой собственности — надо обращаться к нотариусу.

2. Доля, а не вся квартира, является совместной собственность супругов;

Когда супруги в браке купили долю квартиры и оформили ее в совместную собственность, то дарение такой доли обязательно оформляется нотариально.

Также нотариус нужен при дарении доли, которая куплена супругами в браке, но оформлена на одного из супругов. Ведь доля в этом случае все равно считается совместной собственностью обоих супругов (п.2 ст.34 СК РФ).

3. Доля дарится супругу.

Если супруги купленную в браке квартиру оформили в совместную собственность на двоих или на одного, то дарение доли одного супруга второму обязательно оформляется нотариально. Точнее у нотариуса оформляется не дарение, а соглашение о разделе имущества супругов или брачный контракт (п.1 и 2 ст. 38 СК РФ). Когда супруг дарит свою долю целиком, то в соглашении или контракте указывается, что вся квартира переходит в личную собственность второго супруга. Затем их нужно зарегистрировать в МФЦ или Регистрационной палате.

Ниже мы перечислили ситуации, когда дарение доли можно оформить самому без обращения к нотариусу. Достаточно составить договор дарения и отнести его с другими документами в МФЦ или в Регистрационную Палату для регистрации.

Также под каждой ситуацией есть примеры:

1. Квартирой владеет один собственник;

Если у квартиры только один собственник (личная, индивидуальная собственность), и он решил подарить свою долю/доли кому-либо, то дарственную можно оформить без нотариуса. Не имеет значение, одаряемый будет родственником или посторонним, несовершеннолетним или нет, как даритель получил квартиру — купил ее, ему подарили или по наследству.

Небольшое дополнение: Когда квартира КУПЛЕНА в браке, но оформлена на одного из супругов, она все равно считается совместной собственность обоих супругов (п.2 ст.34 СК РФ). Поэтому от второго супруга потребуется нотариальное согласие на дарение доли.

Если же супруг купил квартиру до брака или ему в браке квартира досталась по наследству, по дарению или приватизации, то квартира является его личной собственностью, а НЕ совместно нажитым имуществом. Второй супруг никакого отношения к данной квартире не имеет (п.1 ст.36 СК РФ). Поэтому и согласия второго супруга при дарении доли не требуется.

2. Квартира куплена в браке (совместная собственность супругов) и доля дарится не второму супругу.

Многие в интернете неверно пишут, что в такой ситуации перед дарением доли надо сначала у нотариуса перевести квартиру из совместной собственности в долевую. Этого делать необязательно! Ведь, чтобы перевести квартиру в долевую собственность, у нотариуса надо составить соглашение о разделе имущества супругов или брачный контракт, а эта услуга платная. Плюс, как мы и написали выше, после перевода квартиры в долевую собственность, дарение доли также оформляется только нотариально. В итоге у нотариуса якобы надо заказать 2 услуги, которые стоят примерно 30-50 т.р.

Эта ситуация особенно касается семей, которые купили квартиру и воспользовались материнским капиталом, и нужно выделить доли детям. Можно пойти легким и менее затратным путем. Если купленная квартира оформлена на обоих супругов в совместную собственность и доля дарится не второму супругу, например, детям, то необходимо составить простой договор дарения с некоторыми условиями, т.е. нотариальный не потребуется. В договоре необходимо указать, что подаренная доля/доли оформляется одаряемым в долевую собственность, а оставшаяся доля у супругов остается в совместной собственности. Далее сообщить об этих пунктах сотруднику при подаче документов в МФЦ или Регистрационную Палату. Внимательно проследите, чтобы сотрудник указал эти пункты в заявлении на регистрацию. В этом случае нужно будет заплатить только государственную пошлину в 2 т.р.

Бывает, что сотрудники не принимают такой договор и отправляют к нотариусу за услугами, о которых мы писали выше. Сотрудник не имеет право не принять документы, дарение в этом случае также должны зарегистрировать. Поэтому настаивайте, чтобы документы приняли. Когда договор дойдет до регистратора, он его без проблем зарегистрирует.

Еще важное замечание: если квартира куплена в браке, но оформлена только на одного супруга, то для оформления дарения доли необходимо нотариально-заверенное согласие второго супруга. Еще раз напоминаем, это касается при дарении доли не второму супругу, а например детям, родственником и другим людям. Заверить согласие у нотариуса стоит примерно 1.5 т.р.

Оформление купли-продажи доли

С позиции юриспруденции и права, «доля в недвижимости» относится скорее к числу виртуальных понятий. Ведь доля не может быть измерена квадратными или кубическими метрами, что нельзя сказать о целой комнате или квартире. Имущественное право признает тот факт, что купля продажа доли квартиры, документы на которую оформляются в соответствии с действующим законодательством — это одна из сложнейших разновидностей сделок с недвижимостью! Помощь квалифицированного специалиста в данном случае окажется особенно уместной.

Доля одного из владельцев жилища определяется, как правило, в виде дроби. К примеру, при равном долевом участии трёх человек, доля каждого из них составит одну треть. В соответствии со статьями ГК РФ (246, 247), владение, распоряжение и продажа доли в квартире, документы на которую имеются на руках ее владельца, не могут быть осуществлены без согласия других участников собственности. Причем размер долей роли не играет — 1/2, 1/4 или 1/3 доля в квартире, продажа в любом случае должна осуществляться только после согласие совладельцев. Если оформление доли в квартире не сопровождалось определением порядка пользования долями, то каждый из собственников имеет равноценное право в использовании жилища.

Договор купли доли в квартире не может быть заключен с покупателем, пока преимущественным правом приобретения доли продавца не воспользуются остальные собственники данного объекта недвижимости. В течение периода времени, равного одному месяцу, вышеуказанные совладельцы квартиры должны будут либо выкупить продаваемую долю, либо согласиться с тем, что договор продажи доли в квартире может быть заключен с другим лицом.

Чаще всего, любые сделки, касающиеся купли или продажи долей в жилище, связаны с возникновением серьезных конфликтов между собственниками недвижимости. Без помощи юриста в данном случае не обойтись, поскольку только квалифицированный специалист по сделкам с недвижимостью способен решить все вопросы мирным и законным путем.

При оформлении сделки продажи доли в квартире понадобится не только образец договора продажи доли квартиры, но и ряд других не менее важных документов (как нотариально заверенных копий, так и подлинников):

• так называемый передаточный акт или договор продажи доли квартиры, бланк которого заполняется в соответствии с требованиями действующего законодательства;

• правоустанавливающий документ;

• свидетельство, подтверждающее права на долю в квартире;

• выписка из домовой книги (которая действительна лишь в течение месяца);

• кадастровый план БТИ, экспликация;

• финансово-лицевой счет;

• отказ остальных долевых собственников от права на первоочередное приобретение доли в квартире;

• заявление продавца (нотариально оформленное и заверенное) о том, что он не состоит либо состоит в браке (второй вариант подразумевает наличие нотариально заверенного согласия супруга на отчуждение доли);

• документ, подтверждающий оплату госпошлины.

Пока договор сделки по недвижимости не зарегистрирован государством, он не имеет юридической силы.

Договор купли-продажи доли квартиры составляется для фиксации факта передачи имущественных прав. Содержание договора купли-продажи доли квартиры должно полностью соответствовать нормам гражданского законодательства, которые и будут освещены в данной статье.

Передача права собственности на долю квартиры происходит в форме заключения договора купли-продажи между продавцом и покупателем.

Перед тем как подписывать договор купли-продажи имущественных прав с покупателем, продавец обязан уведомить письменно всех остальных собственников жилья, доля в котором подлежит продаже. Владельцы остальных долей будут иметь преимущественное право на приобретение отчуждаемой доли.

Именно поэтому продавцу требуется выждать период в 1 месяц после оповещения собственников общей квартиры. Если по прошествии 30 дней никто из сособственников не заявил о желании выкупить долю на жилое помещение или они оформили письменный отказ от покупки, то продавец имеет полное право передать свою долю любому другому гражданину.

Если 30-дневный срок был нарушен и доля на квартиру передана по договору купли-продажи раньше его окончания, то владельцы долей в помещении имеют возможность подать заявление в суд. Судебные органы, принявшие заявление, поданное в течение 3 месяцев, могут перевести права и обязанности покупателя на владельца другой доли в жилом помещении.

Рассматривая исковое заявление о переводе прав покупателя, судебные органы не выносят решения о признании договора по продаже доли недействительным. Суд может вынести предписание о замене первоначального покупателя на нового, то есть на собственника доли в жилом помещении.

Если договор будет изменен на основании решения суда, то соответствующие коррективы должны быть своевременно внесены в государственный реестр.

Если продажа доли на жилую площадь происходит посредством торгов, то право преимущественной покупки не действует. Квартира выставляет на торги, когда необходимо произвести взыскание на долю должника в праве общей собственности, если все собственники отказались от приобретения доли должника.

Право преимущественной покупки не применяется, когда выкуп доли в квартире производится владельцем долевого имущества, который является плательщиком ренты по договору о пожизненном содержании с иждивением.

Согласно ГК РФ распоряжаться объектами имущества, отнесенными к долевой собственности, граждане могут по соглашению всех участников такой собственности. Таким образом, для продажи доли собственнику потребуется получить разрешение сособственников.

Трудности возникают, когда продавцу необходимо оповестить о факте продажи доли сособственников, которые не проживают в квартире, и их местонахождение не известно. В такой ситуации продавцу следует направить извещения с уведомлением по последнему известному месту жительства граждан.

Бланк типового договора граждане могут найти на нашем сайте. Договор о продаже доли квартиры должен быть составлен сторонами в письменной форме и содержать их подписи.

Оформление документа не требует проведения процедуры нотариального удостоверения. После подписания договора граждане обращаются в органы Росреестра для регистрации факта перехода прав на недвижимую собственность.

Составляя договор купли-продажи доли на жилую площадь, граждане должны указать следующие данные:

• Дата и место составления.

• Сведения о сторонах договора:

– ФИО;

– место и дата рождения;

– гражданство;

– пол;

– паспортные реквизиты;

– адресные данные;

– банковские реквизиты;

• Описание предмета сделки, которое должно содержать в себе упоминание размеров доли и признаков самой квартиры. К числу неотъемлемых признаков жилого помещения относят:

– адрес жилого дома, в котором находится квартира;

– расположение помещения в доме;

– номер квартиры.

• Цена доли в квартире по договору.

• Порядок, сроки и иные условия оплаты.

• Реквизиты правоустанавливающих бумаг на помещение и документов, отражающих обременения и права третьих лиц на квартиру.

• Сведения о выявленных в квартире недостатках и дефектах.

• Данные о гражданах, зарегистрированных, проживающих и сохраняющих право пользования жилым помещением, доля в котором продается.

• Права и обязанности сторон.

• Ответственность участников соглашения.

• Порядок разрешения споров.

• Порядок оплаты расходов, связанных с заключением договора.

• Количество экземпляров договора купли-продажи.

Сторонам требуется составить передаточный акт. Этот документ или иная бумага о передаче доли на квартиру будет прилагаться к основному договору купли-продажи.

Переход прав на долю в имуществе происходит после их постановки на государственный учет. Именно поэтому государственная регистрация в отделении Росреестра по месту нахождения квартиры является обязательной стадией сделки по продаже доли в квартире.

Регистрация происходит после предоставления следующих документов:

• Заявление о постановке на учет перехода прав собственности.

• Заявление на государственную регистрацию права собственности на долю в жилом помещении.

• Договор купли-продажи доли.

• Акт приема-передачи.

• Паспорта сторон сделки.

• Разрешение на сделку, оформленное в органах опеки, если собственником отчуждаемой доли на жилое помещение является несовершеннолетнее лицо.

• Документы, подтверждающие полномочия представителей сторон соглашения по продаже доли в квартире.

• Бумаги, подтверждающие факт отправления извещения о продаже доли всем долевым собственникам объекта недвижимого имущества. Письменное извещение, направленное собственникам от продавца доли жилой площади, должно содержать сведения о цене доли и других важных условиях сделки. Подтвердить факт отправления извещения продавец может путем предъявления извещения с почтовой квитанцией, которая удостоверяет факт получения документа адресатом. Также продавец вправе предъявить в регистрационные органы опись документов, вложенных в ценное письмо.

• Документы об отказе долевых собственников от покупки доли, выставленной на продажу.

Квитанцию об оплате государственной пошлины предоставлять не обязательно, если сведения об уплате зафиксированы в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах. Она предъявляется в регистрационные органы по инициативе гражданина. Федеральная пошлина за регистрацию прав на долю в квартире устанавливается в размере 200 рублей.

Таким образом, при оформлении договора купли-продажи доли квартиры стороны договора должны неукоснительно соблюдать требования гражданского законодательства. Завершающим этапом процедуры по оформлению сделки купли-продажи имущественных прав является государственная регистрация права собственности на долю в квартире.

Читайте так же: Встать на учет в садик какие нужны документы

Оформление доли дома

Зачастую к нам обращаются клиенты, желающие разделить жилые дома в натуре, то есть выделить свои доли в домовладении в отдельные жилые дома или его части. Целью такого раздела, как правило, является раздел — выдел земельного участка и дальнейшее оформление прав на него. И на первый взгляд игра стоит свеч, так как стоимость отдельного жилого дома с землей при продаже гораздо выше, чем цена доли в доме и земельном участке. Но, к сожалению, не всегда такой раздел приводит к ожидаемым последствиям.

В соответствии с законодательством (ст. 8.1 ГК РФ, ФЗ N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») право собственности на объект недвижимости возникает с момента государственной регистрации такого права в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним — ЕГРП. Основанием для регистрации права в ЕГРП является правоустанавливающий документ на объект недвижимости (договор купли-продажи, дарения, мены, приватизации, Свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.п.) и кадастровый паспорт дома (земельного участка). Потому что именно кадастровый паспорт дома и паспорт земельного участка позволяют определить индивидуальные характеристики объекта, его технические параметры. Кадастровый номер, который присваивается объекту по результатам межевания земельного участка и измерений здания, проводимых специалистами с использованием высокоточных измерительных приборов, не повторяется ни во времени, ни в пространстве на территории Российской федерации.

В существующей застройке г. Саратова и Саратовской области не мало индивидуальных жилых домов, правообладателями которых являются собственники долей, но фактически каждая доля в домовладении представляет собой отдельно стоящий жилой дом с изолированным входом, крышей и капитальными стенами. С выделением долей в праве общей долевой собственности на такие дома, как правило, проблем не возникает. Раздел таких домовладений можно осуществить во внесудебном порядке, если есть на то обоюдное желание долевых собственников – соседей, и отсутствует спор о границах земельного участка и домовладения. В случае отсутствия соглашения о порядке пользования земельным участком, домом и надворными постройками, либо с перераспределением земельных участков и долей в доме кто-то из собственников долей не согласен, такой раздел производится на основании решения суда. Гражданский кодекс позволяет долевому собственнику выделить свою долю в натуре и даже получить денежную компенсацию при выделении в случае несоответствия выделяемой доли идеальной доле.

Домовладения, под единой крышей которых сосуществуют двое и более собственников долей разделить гораздо сложнее. Хотя такие собственники также имеют право на выдел своих долей как в доме, так и в земельном участке в натуральном виде и при наличии обоюдного согласия могут заключить соглашение о таком разделе, а при его отсутствии – разделиться в судебном порядке. Однако, заключив соглашение или получив решение суда о прекращении общей долевой собственности и выделении доли дома в часть домовладения с определенной площадью, гражданин не может его зарегистрировать в ЕГРП.

В соответствии с. п. 1.2 ст. 20 ФЗ № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» 221-ФЗ, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.

А часть домовладения, которая образовалась в результате такого раздела, в соответствии с требованиями законодательства о кадастре недвижимости, не является объектом кадастрового учета, следовательно, и не может быть зарегистрирована в ЕГРП. Более того, вступившее в законную силу решение суда о прекращении права общей долевой собственности и разделе домовладения на части, является основанием для прекращения регистрационной записи в ЕГРП о правах гражданина на этот объект. Регистрирующий орган направляет заявителю Уведомление о прекращении его права на объект недвижимости. Для возникновения права необходимо представить в регистрационную палату как решение суда или соглашение о разделе, так и кадастровый паспорт на вновь образованный объект недвижимости. В итоге: у гражданина до раздела домовладения было право долевой собственности на объект недвижимости, а после раздела — сведения о правах на объект — аннулированы и как следствие возможность им распоряжаться – продавать, дарить закладывать и т.д. — отсутствует.

Пути решения этой проблемы формально существуют.

Законодательством предусмотрена процедура обжалования в судебном порядке отказа в постановке на кадастровый учет объекта кадастровым органом. Но практика показывает бесперспективность такого способа. Отнимая массу времени, нервов и денег, этот процесс создает иллюзию возможности разрешения проблемы и на долгие годы отнимает у собственника право распоряжения своей недвижимостью.

Из закона «О государственной регистрации прав» следует, что право собственности не может быть зарегистрировано на объект недвижимости, в отношении которого не осуществлен кадастровый учет. Объектами кадастрового учета в соответствии с п.5 ст.1 закона «О государственном кадастре недвижимости» являются земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства. Кадастровый учет части жилого дома «Законом о кадастре» – не предусмотрен.

Получается, что гражданин, признав в судебном порядке отказ кадастровой палаты не законным, реально не может обязать этот орган исполнить решение суда.

К сожалению, в настоящее время у судов и кадастровой палаты отсутствует единый подход в применении законодательства о недвижимости и правах на него. Суды руководствуются Гражданским кодексом, а кадастровый орган – законом «О кадастре недвижимости».

Существует и другой способ решения проблемы, который в данный момент, вероятно, является единственным.

В нашей практике был случай, когда долевые собственники, прекратившие свои права на основании решения суда и получившие сначала Уведомления о прекращении прав общей долевой собственности из УФС государственной регистрации, кадастра и картографии, а затем, отказы в постановке на кадастровый учет частей жилого дома от кадастрового органа, обратились в суд для получения разъяснений: обладателями каких объектов недвижимости они теперь являются. Судом им было разъяснено, что на основании решения они являются собственниками жилых помещений с определенной площадью. Данное разъяснение помогло сторонам поставить объекты — жилые помещения на кадастровый учет и зарегистрировать на них права. Однако, изначально раздел индивидуального жилого дома производился долевыми сособственниками для того, чтобы в итоге получить две отдельные единицы – два домовладения, и возможность независимо друг от друга оформить земельные участки.

• в ЕГРП зарегистрированы новые объекты — жилые помещения в едином доме — по сути квартиры, собственники которых имеют на данный момент правовую неопределенность в пользовании придомовой территорией, и для последующего оформления прав на земельный участок и закрепления порядка пользования участком и расположенными на нем надворными постройками, им снова потребуется вместе одновременно пройти все этапы оформления, но уже руководствуясь Жилищным законодательством. В соответствии с Земельным кодексом РФ право на оформление в собственность земельного участка имеют собственники зданий, сооружений, тогда как собственники жилых помещений являются субъектами прав на землю на основании жилищного законодательства, как собственники общего имущества многоквартирного жилого дома.

• земельный участок в дальнейшем может быть оформлен только как придомовая территория многоквартирного жилого дома.

Следовательно, в данном случае, цель не оправдала средства, а по большому счету цель и не была достигнута.

В настоящее время законодательство о кадастре находится в процессе совершенствования и парадоксально диссонирует с Гражданским кодексом. Суды недоумевают, почему их положительные решения вплоть до Верховного суда РФ не приводят к ожидаемому результату, а граждане, из-за правовой неграмотности и незнания всех тонкостей вопроса, попадают в сложные, а порой безвыходные ситуации и годами пытаются добиться справедливости.

Документы для оформления доли в квартире

В регистрационную палату для продажи доли или комнаты вы должны предъявить:

• основной договор купли-продажи квартиры (количество экземпляров – по количеству сторон договора и один для регистрационной палаты);

• свидетельство о праве собственности на долю;

• технический паспорт квартиры (если он обновлён);

• разрешение органов опеки (если в квартире прописан ваш ребёнок);

• согласие супруга на продажу.

В связи с изменениями законодательства о государственной регистрации, квитанция об оплате госпошлины предъявляется по инициативе плательщика, т.е. госпошлину вы оплатили, а квитанцию можете не предоставлять.

Если доля продаётся с мебелью, опишите её и опись приложите к договору купли-продажи.

Укажите реальную цену доли, иначе покупатель может расплатиться с вами заниженной суммой, или если сделка по независящим от вас обстоятельствам будет признана недействительной, вам вернётся указанная в договоре цена.

После того, как вы предложили выкуп доли содольщикам и оформили все документы, сделка регистрируется.

Регистрирует сделку Регистрационная палата. А вот оформить документы на регистрацию и получить готовые можно также в многофункциональном центре, если в вашем городе или районе таковой есть. Предварительно документы можно подать и в электронном виде на сайте Росреестра. В этом случае, как только вас уведомят по электронной почте, что документы в работе, вы лично должны предоставить оригиналы в срок, который необходим для регистрации, а это – 10 рабочих дней.

После подачи документов вы получите расписку с указанием срока получения готовых документов.

Продажа доли или комнаты в квартире, будь то приватизированная или частная, предполагает извлечение дохода от сделки, т.е. продавец обязан заплатить подоходный налог с продажи квартиры в размере 13%. Статьёй 220 Налогового кодекса установлен имущественный вычет в размере миллиона рублей от продажи имущества, если продавец им владел менее трёх лет. Это означает, что если вы владели долей более трёх лет, налог вы не платите, а если менее, то налог нужно рассчитать. Рассчитывается он так:

Миллион умножаете на вашу долю и вычитаете её стоимость, указанную в договоре. Если сумма положительная, то от уплаты налога вы освобождены, а если отрицательная, то вы обязаны уплатить 13% этой получившейся суммы. Например: вы продали 1/3 доли квартиры за 400 тысяч рублей. 1000000*1/3-400000=-66666,7 (вы уплатите 13% от 66666,7, а это 8666,67 рублей).

Оформление доли наследства

Согласно ст.1119 Гражданского кодекса РФ, завещатель вправе по своему усмотрению завещать имущество, а в данном случае квартиру, любым лицам, любым образом определить доли наследников в наследстве, лишить наследства одного, нескольких или всех наследников по закону, не указывая причин такого лишения, отменить или изменить совершенное завещание.

Исключение из общего правила, согласно которому завещание является приоритетным, составляют только нормы об обязательной доле в наследстве. Круг лиц, которые могут претендовать на обязательную долю квартиры регламентирован ГК РФ и является исчерпывающим, это несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, в таком случае нетрудоспособный наследник наследует не менее 1/2 доли которая причиталась бы при отсутствии завещания.

Оспорить завещание и наследство доли в квартире на практике достаточно сложно, причем признать наследника недостойным и отстранить от наследования вправе только суд по основаниям, предусмотренным ст.1117 ГК РФ. Порядок владения, пользования и распоряжения наследниками наследственным имуществом подчиняется общим правилам о владении и пользовании имуществом, находящимся в долевой собственности (ст. 247 ГК РФ), и правилам о распоряжении таким имуществом (ст. 246 ГК РФ). Исключение составляют положения, регулирующие правоотношения наследников как долевых сособственников и содержащиеся в специальных нормах наследственного права. При этом в случае раздела наследственного имущества эти специальные правила подлежат применению только в течение трех лет со дня открытия наследства (ст. 1164 ГК РФ).

Вопрос оформление доли наследства занимает не последнее место в делах наследования, поэтому стоит серьезно подходить к поиску решений и прибегать к помощи специалистов. При оформлении доли наследства следует учитывать: имущество, завещанное двум или нескольким наследникам без указания их долей в наследстве и без указания того, какие входящие в состав наследства вещи или права кому из наследников предназначаются, считается завещанным наследникам в равных долях, а так же указание в завещании на части неделимой вещи, предназначенные каждому из наследников, не влечет за собой недействительность завещания. Такая вещь считается завещанной в долях, соответствующих стоимости этих частей.

При наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент. Наследство открывается со смертью гражданина. Днем открытия наследства является день смерти гражданина (статьи 1113, 1114 ГК РФ).

Переход прав на наследственное имущество, имущественные права и обязанности удостоверяется нотариусом посредством выдачи наследникам свидетельства о праве на наследство.

Свидетельство о праве на наследство является публичным документом, подтверждающим право на указанное в нем наследственное имущество, выдается свидетельство по заявлению наследника по месту открытия наследства нотариусом или уполномоченным в соответствии с законом совершать такое нотариальное действие должностным лицом.

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.

К наследованию могут призываться граждане, находящиеся в живых в день открытия наследства, а также зачатые при жизни наследодателя и родившиеся живыми после открытия наследства. К наследованию по завещанию могут призываться также указанные в нем юридические лица, существующие на день открытия наследства.

Гражданским законодательством предусмотрено два основания наследования — по завещанию и по закону.

Наследование по завещанию

Распорядиться имуществом на случай смерти можно только путем совершения завещания. Завещание может быть совершено гражданином, обладающим в момент его совершения дееспособностью в полном объеме. Завещание должно быть совершено лично. Совершение завещания через представителя не допускается. В завещании могут содержаться распоряжения только одного гражданина. Совершение завещания двумя или более гражданами не допускается. Завещание является односторонней сделкой, которая создает права и обязанности после открытия наследства.

Наследование по завещанию является более предпочтительной формой наследования. Это в большинстве случаев избавляет от споров о том, кто должен стать наследником, какое имущество кому из наследников перейдет.

Завещатель вправе по своему усмотрению завещать имущество любым лицам, любым образом определить доли наследников в наследстве, лишить наследства одного, нескольких или всех наследников по закону, не указывая причин такого лишения. Свобода завещания ограничивается только правилами об обязательной доле в наследстве.

Завещатель вправе совершить завещание, содержащее распоряжение о любом имуществе, в том числе о том, которое он может приобрести в будущем. Завещатель может распорядиться своим имуществом или какой-либо его частью, составив одно или несколько завещаний.

Завещатель может совершить завещание в пользу одного или нескольких лиц (статья 1116 ГК), как входящих, так и не входящих в круг наследников по закону. Завещатель может указать в завещании другого наследника (подназначить наследника) на случай, если назначенный им в завещании наследник или наследник завещателя по закону умрет до открытия наследства, либо одновременно с завещателем, либо после открытия наследства, не успев его принять, либо не примет наследство по другим причинам или откажется от него, либо не будет иметь право наследовать или будет отстранен от наследования как недостойный.

Завещание должно быть составлено в письменной форме и удостоверено нотариусом. Завещание должно быть собственноручно подписано завещателем. Если завещатель в силу физических недостатков, тяжелой болезни или неграмотности не может собственноручно подписать завещание, оно по его просьбе может быть подписано другим гражданином в присутствии нотариуса.

Завещатель вправе отменить или изменить составленное им завещание в любое время после его совершения, не указывая при этом причины его отмены или изменения. Для отмены или изменения завещания не требуется чье-либо согласие, в том числе лиц, назначенных наследниками в отменяемом или изменяемом завещании. Завещатель вправе посредством нового завещания отменить прежнее завещание в целом либо изменить его посредством отмены или изменения отдельных содержащихся в нем завещательных распоряжений.

Наследование по закону

Наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности, предусмотренной статьями 1142 — 1145 и 1148 Гражданского Кодекса. Наследники каждой последующей очереди наследуют, если нет наследников предшествующих очередей, то есть если наследники предшествующих очередей отсутствуют, либо никто из них не имеет права наследовать, либо все они отстранены от наследования (статья 1117), либо лишены наследства (пункт 1 статьи 1119), либо никто из них не принял наследства, либо все они отказались от наследства. Наследники одной очереди наследуют в равных долях, за исключением наследников, наследующих по праву представления (статья 1146).

Всего наследуют восемь очередей. Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя. Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления. Право представления предполагает, что доля наследника по закону, умершего до открытия наследства или одновременно с наследодателем, переходит по праву представления к его соответствующим потомкам в случаях и делится между ними поровну.

Если нет наследников первой очереди, наследниками второй очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери. Дети полнородных и неполнородных братьев и сестер наследодателя (племянники и племянницы наследодателя) наследуют по праву представления.

Если нет наследников первой и второй очереди, наследниками третьей очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети наследодателя). Двоюродные братья и сестры наследодателя наследуют по праву представления.

Если нет наследников первой, второй и третьей очереди (статьи 1142 — 1144), право наследовать по закону получают родственники наследодателя третьей, четвертой и пятой степени родства, не относящиеся к наследникам предшествующих очередей. Степень родства определяется числом рождений, отделяющих родственников одного от другого. Рождение самого наследодателя в это число не входит.

При наследовании по закону усыновленный и его потомство с одной стороны и усыновитель и его родственники — с другой приравниваются к родственникам по происхождению (кровным родственникам).

Граждане, относящиеся к наследникам по закону, указанным в статьях 1143 — 1145 ГК, нетрудоспособные ко дню открытия наследства, но не входящие в круг наследников той очереди, которая призывается к наследованию, наследуют по закону вместе и наравне с наследниками этой очереди, если не менее года до смерти наследодателя находились на его иждивении, независимо от того, проживали они совместно с наследодателем или нет.

К наследникам по закону относятся граждане, которые не входят в круг наследников, указанных в статьях 1142 — 1145 ГК, но ко дню открытия наследства являлись нетрудоспособными и не менее года до смерти наследодателя находились на его иждивении и проживали совместно с ним. При наличии других наследников по закону они наследуют вместе и наравне с наследниками той очереди, которая призывается к наследованию.

Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, подлежащие призванию к наследованию на основании пунктов 1 и 2 статьи 1148 ГК, наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля).

Принадлежащее пережившему супругу наследодателя в силу завещания или закона право наследования не умаляет его права на часть имущества, нажитого во время брака с наследодателем и являющегося их совместной собственностью. Доля умершего супруга в этом имуществе, определяемая в соответствии со статьей 256 ГК, входит в состав наследства и переходит к наследникам в соответствии с правилами, установленными настоящим Кодексом.

Для приобретения наследства наследник должен его принять. Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось. При призвании наследника к наследованию одновременно по нескольким основаниям (по завещанию и по закону или в порядке наследственной трансмиссии и в результате открытия наследства и тому подобное) наследник может принять наследство, причитающееся ему по одному из этих оснований, по нескольким из них или по всем основаниям.

Не допускается принятие наследства под условием или с оговорками. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Способы принятия наследства

Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. Если заявление наследника передается нотариусу другим лицом или пересылается по почте, подпись наследника на заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом, должностным лицом, уполномоченным совершать нотариальные действия (пункт 7 статьи 1125), или лицом, уполномоченным удостоверять доверенности в соответствии с пунктом 3 статьи 185 ГК.

Принятие наследства через представителя возможно, если в доверенности специально предусмотрено полномочие на принятие наследства. Для принятия наследства законным представителем доверенность не требуется.

Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник:

— вступил во владение или в управление наследственным имуществом;

— принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц;

— произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества;

— оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.

Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. По заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства, суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали.

По признании наследника принявшим наследство суд определяет доли всех наследников в наследственном имуществе и при необходимости определяет меры по защите прав нового наследника на получение причитающейся ему доли наследства. Ранее выданные свидетельства о праве на наследство признаются судом недействительными.

Наследство может быть принято наследником по истечении срока, установленного для его принятия, без обращения в суд при условии согласия в письменной форме на это всех остальных наследников, принявших наследство. Если такое согласие в письменной форме дается наследниками не в присутствии нотариуса, их подписи на документах о согласии должны быть засвидетельствованы в нотариальном порядке. Согласие наследников является основанием аннулирования нотариусом ранее выданного свидетельства о праве на наследство и основанием выдачи нового свидетельства.

Наследование доли в квартире

Наследование доли в квартире предполагает процедуру принятия наследства. Это может быть выполнено двумя способами — подачей заявления о принятии наследства либо путем совершения действий, свидетельствующих о фактическом принятии наследства. Однако в последнем случае все же придется заняться официальным оформлением квартиры, так как право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации.

Если говорить именно про наследование доли в квартире, то существуют особенности принятия такого наследства. Они связаны, прежде всего, с тем, что в порядке наследования имущество переходит к наследникам на праве общей собственности, а также наследование доли в приватизированной квартире завершается переоформлением собственности на имя наследника — государственной регистрацией в отделении Федеральной регистрационной службы. Государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество обязательна.

Когда наследник принимает наследственное имущество в виде недвижимости, нужно предоставить нотариусу помимо документов относящихся к возникновению права на наследство, следующие документы:

1. Правоустанавливающие документы на жилье (долю) наследодателя — договор купли-продажи, приватизации, дарение или иное свидетельство возникновения права собственности на наследуемое жилье.

2. Свидетельство о регистрации права собственности на долю в квартире.

3. Документы, полученные в БТИ — технический (кадастровый) паспорт на квартиру и справку о балансовой стоимости жилья.

4. В некоторых случаях требуется выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (получить ее может любой гражданин за определенную плату).

Пошлина на наследство уплачивается физическими лицами, приобретающими движимое и недвижимое имущество в порядке наследования.

Пошлина на наследство зависит от двух факторов:

— от степени родства между наследодателем и наследником;

— от стоимости имущества, являющегося объектом наследования.

Для расчета государственной пошлины при обращении за совершением нотариальных действий, при вступлении в наследственные права, в соответствии с действующим законодательством в области налогообложения в Российской Федерации, плательщик государственной пошлины (лицо, вступающее в наследство) обязан предоставить нотариусу или должностному лицу, совершающие нотариальные действия, документ с указанием стоимости имущества. Поскольку от величины стоимости наследуемого имущества напрямую зависит размер государственной пошлины, подлежащей обязательной уплате.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 333.25 главы Налогового Кодекса для исчисления размера государственной пошлины за выдачу свидетельства о праве на наследство оценка стоимости наследственного имущества производится исходя из стоимости наследуемого имущества на день открытия наследства. В соответствии со статьями 1114, 1154 Гражданского кодекса Российской Федерации днем открытия наследства является день смерти гражданина, а право наследника на принятие наследства в установленном порядке возникает с момента открытия наследства и может быть реализовано в любое время в течение, по общему правилу, шести месяцев со дня открытия наследства.

Согласно статье 333.24 Налогового Кодекса РФ: за выдачу свидетельства о праве на наследство по закону и по завещанию государственная пошлина уплачивается в следующих размерах:

— детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам наследодателя — 0,3 процента стоимости наследуемого имущества, но не более 100 000 рублей;

— другим наследникам — 0,6 процента стоимости наследуемого имущества, но не более 1 000 000 рублей.

От уплаты государственной пошлины за совершение нотариальных действий освобождаются физические лица — за выдачу свидетельств о праве на наследство при наследовании:

Читайте так же: 5 коллегия адвокатов москва

— жилого дома, а также земельного участка, на котором расположен жилой дом, квартиры, комнаты или долей в указанном недвижимом имуществе, если эти лица проживали совместно с наследодателем на день смерти наследодателя и продолжают проживать в этом доме (этой квартире, комнате) после его смерти;

— имущества лиц, погибших в связи с выполнением ими государственных или общественных обязанностей либо с выполнением долга гражданина Российской Федерации по спасению человеческой жизни, охране государственной собственности и правопорядка, а также имущества лиц, подвергшихся политическим репрессиям. К числу погибших относятся также лица, умершие до истечения одного года вследствие ранения (контузии), заболеваний, полученных в связи с вышеназванными обстоятельствами;

— вкладов в банках, денежных средств на банковских счетах физических лиц, страховых сумм по договорам личного и имущественного страхования, сумм оплаты труда, авторских прав и сумм авторского вознаграждения, предусмотренных законодательством Российской Федерации об интеллектуальной собственности, пенсий.

Наследники, не достигшие совершеннолетия ко дню открытия наследства, а также лица, страдающие психическими расстройствами, над которыми в порядке, определенном законодательством, установлена опека, освобождаются от уплаты государственной пошлины при получении свидетельства о праве на наследство во всех случаях независимо от вида наследственного имущества.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, наследование – это переход права собственности на имущество, оставшееся после смерти другого лица (наследодателя). Законодатель четко установил сроки принятия наследства и его порядок. Однако, в настоящее время, на фоне развития института частной собственности и изменения благосостояния населения очень часто возникают споры между близкими родственниками, связанные с наследством, и которые, зачастую, приводят спорящие стороны в суд для разрешения возникших ситуаций.

Оформление земельной доли

Земельный участок может принадлежать как одному лицу, так и двум или более, что определяет возникновение права общей собственности.

Право общей собственности на земельный участок предполагает распределение комплекса прав и обязанностей в отношении данного участка между двумя и более лицами, являющимся его собственниками. Разновидностями общей собственности выступают долевая и совместная. При долевой собственности доля каждого собственника четко определяется и фиксируется в соответствующем регистрационном документе. Если собственность является совместной, то доля отдельных лиц не определяется. Однако при осуществлении каких-либо действий или операций с ним (раздел, продажа, оформление в аренду или собственность, предоставление части участка в аренду) или спорах неизбежно возникает необходимость выделения доли каждого собственника.

Доля земельного участка подразумевает возможность для собственника пользоваться, владеть и распоряжаться своей частью земельного участка по собственной воле и усмотрению, вне зависимости от наличия либо отсутствия согласия других собственников.

Понятие общей собственности на недвижимое имущество закреплено в ст. 244, п. 4 ГК РФ, где отмечается, что таковой является собственность двух или более лиц на имущество, которое невозможно разделить, не изменяя его назначение. Поскольку земля является особым ресурсом, обладающим свойством ограниченности, то право общей собственности на землю имеет определенную специфику.

Земельные участки, согласно законодательству РФ, могут быть делимыми и неделимыми.

Делимыми признаются те участки, которые при их разделе не утрачивают свои существенные характеристики и могут продолжать использоваться по назначению. Например, оставаться пригодными для застройки, ведения личного подсобного или сельского хозяйства, осуществления предпринимательской деятельности и т.п. Делимые участки могут находиться в долевой или совместной собственности, причем совместная может быть преобразована в долевую путем выделения долей отдельных субъектов.

Неделимые участки не представляется возможным разделить на отдельные доли без причинения непоправимого вреда их рациональному использованию по назначению и потери их стоимости. Если деление приведет к нарушению градостроительных регламентов, санитарных и противопожарных норм, природоохранных требований, или площадь вновь образованных участков меньше установленных местными органами власти норм для соответствующего вида целевого назначения, то он не подлежит делению. Так, неделимым может быть участок, на котором расположен многоквартирный дом или сельскохозяйственное сооружение. Для них при наличии двух или более собственников применимо только право совместной собственности.

Любой субъект долевой собственности может потребовать выделить его долю в общем земельном участке. В первую очередь при этом следует удостовериться, что нет прямого запрета на выделение, что участок действительно является делимым и при его разделении либо выделении доли отдельных собственников не будут нарушены права третьих лиц. Если участок неделим, то лицо, инициировавшее выделение доли, может получить ее компенсацию от остальных собственников в денежной форме.

Среди характеристик одного земельного участка, имеющего двух или более владельцев, различают реальные или идеальные доли. Реальная доля – это часть земли с установленными на местности границами. Идеальная доля представляет собой просто указание дробной части, принадлежащей конкретному собственнику, по отношению к общей площади участка (1/2, 1/3, 1/4 и т.д.), и на местности не отображается.

Для выделения своей доли из состава делимого земельного участка сельскохозяйственного назначения созывается общее собрание всех участников, имеющих право долевой собственности. Расположение доли на местности нужно указать на плане и обозначить ее границы. Если согласие остальных участников получено, то оно оформляется протоколом и служит основанием для последующих процедур по оформлению права собственности на данный земельный участок. В других случаях, если невозможно созвать собрание, следует оповестить всех без исключения остальных собственников в письменной форме и получить их согласие. Если в течение месяца возражений не поступило, то расположение участка можно считать согласованным.

Если соглашение с другими собственниками о выделе доли достигнуть не удалось, то можно подать заявление в суд.

Далее при наличии согласия других собственников или положительного решения суда составляется проект раздела участка и проводится межевание. Для этого приглашается кадастровый инженер территориального органа Росреестра или частное лицо, имеющее лицензию.

Для регистрации выделяемой доли следует перевести его в новый статус – как отдельного земельного участка.

На основании документа о межевании и правоустанавливающего документа на земельную долю участок ставится на кадастровый учет в территориальном органе Росреестра. Однако присвоение кадастрового номера еще не является достаточным для преобразования объекта в самостоятельное недвижимое имущество.

Права собственника вступают в силу только после того, как право на земельный участок зарегистрировано в регистрационной палате. По факту регистрации выдается соответствующее Свидетельство. Затем можно получить и кадастровый паспорт участка.

При выделе доли земельного участка происходит прекращение права общей собственности, поскольку в результате возникают два или более отдельных участка, имеющие разных собственников. Возможна и ситуация, когда свои доли одновременно оформляют несколько или даже все участники долевой собственности.

Процедуры купли-продажи доли земельного участка имеют такую особенность, как «преимущественные права покупки». Ими обладают все остальные собственники, имеющие доли в этом же земельном участке. Это значит, что для оформления сделки о продаже своей доли стороннему лицу необходимо получить письменное согласие остальных дольщиков, заверенное нотариусом. А перед этим нужно обязательно предложить каждому из них приобрести продаваемый участок с указанием его окончательной цены. При отказе от покупки всеми дольщиками эта цена не может быть изменена и для стороннего покупателя. Если хотя бы один дольщик не был оповещен о продаже доли земли, не дал согласия, либо доля была продана стороннему лицу по более низкой цене, чем предлагаемая дольщикам, то сделка может быть опротестована другими собственниками участка в суде в течение 3-х месяцев с момента подписания и оформления.

Доли земельного участка могут сдаваться другим лицам в аренду, наследоваться или быть подаренными в соответствии с общими нормами законодательства РФ.

Но при этом на владельцев или арендаторов земельных долей возлагается ряд дополнительных обязательств:

• своевременная уплата арендной платы или земельного налога;

• использование земли эффективно и в соответствии с ее целевым назначением;

• недопущение экологического загрязнения земли или ухудшения ее природных свойств;

• соблюдение прав и законных интересов других владельцев долей данного земельного участка или законных арендаторов;

• ведение строительства на своем участке в соответствии с землеустроительными, градостроительными, противопожарными, санитарными и иными нормами, для арендатора – обязательное согласование действий по возведению построек с собственником и другими дольщиками.

Невостребованной земельной долей (для земель сельскохозяйственного назначения) считается доля:

• права на которую не зарегистрированы в порядке, установленном законодательством, и гражданин-собственник не предоставил ее в аренду или не распорядился как-то иначе в течение 3-х и более лет подряд;

• сведения о собственнике которой отсутствуют в решениях органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий;

• умершего собственника при отсутствии наследников, заявивших права на наследство.

Орган местного самоуправления составляет список невостребованных земельных долей, публикует их в официальных территориальных СМИ и на своем сайте, а также предоставляет его общему собранию участников долевой собственности для утверждения. После утверждения списка собранием или по истечении 4-х месяцев орган местного самоуправления обращается в суд для признания им указанных участков невостребованными и затем переводит их в муниципальную собственность.

В течение месяца после решения суда орган местного самоуправления публикует извещение о возможности приобретения земельных долей в собственность по цене 15% от кадастровой стоимости. Преимущественное право на их приобретение имеют дольщики этого же земельного участка. Если за 6 месяцев покупатель не находится, участок оформляется в отдельный и продается уже на общих условиях, установленных для продажи земель, в том числе с использованием аукционов.

Материнский капитал оформление долей

После рождения второго ребенка в семье родители получают материнский капитал.

Материнский капитал – это сумма, которую выплачивает государство после рождения второго ребенка. Сумма его практически постоянно растет и является дополнительной финансовой поддержкой для семьи. Многие семьи воспринимают данный сертификат, как своеобразный подарок от государства, который можно тратить туда, куда посчитают нужным. Но это не так.

После того, как будут собраны документы, родители получают право на материнский капитал, потратить который они могут сразу или по истечении 3-х лет, согласно статьям, прописанным в законе.

Однако, если материнский капитал был выделен и на него была куплена квартира, то родители должны в обязательном порядке выделить долю в квартире каждому члену семьи.

Данное положение регламентировано Федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ч. 4 статья 10.

1. родители составляют нотариальное обязательство, согласно которому родители распределяют доли детей;

2. в зависимости от того, как оформлены доли, после покупки жилья подписываются документы о переходе долей в праве собственности;

3. затем необходимо обратиться в организацию, которая занимается оформлением и у каждого собственника будет уже заверенное право на его часть недвижимости.

После того, как получен сертификат, необходимо обратиться в Пенсионный фонд, для подачи заявления о том, что средства будут тратиться на покупку жилья или оплату кредита, сотрудники Пенсионного форда должны потребовать предоставления нотариальное обязательство на разделение долей.

Все документы могут оформлять только собственники жилья. Собственниками могут быть два супруга, либо кто-то один. Они в свою очередь должны гарантировать, что у детей будут свои доли.

Само обязательство дается на всех членов семьи, исключение только дети, которые не имеют кровного родства с родителями (падчерица, пасынок).

Что нужно сделать, чтобы обязательство было действительным:

1. обязательно оно должно быть оформлено нотариально;

2. когда составляется данный документ, при его написании должны присутствовать оба родителя;

3. на документе должны стоять подписи обоих родителей, кроме того, должны быть и их расшифровка;

4. прописывается срок обязательств, в законе он прописан и составляет 6 месяцев. То есть в течение 6 месяцев должна быть куплена квартира, либо погашен кредит.

Законом не регламентировано, какая часть в квартире должна принадлежать каждому ребенку, родители здесь указывают все самостоятельно.

Если квартира была куплена ранее на всех членов семьи в равных долях, без использования материнского капитала, то в пенсионный фонд необходимо предоставить документ, подтверждающий это. Документ должен быть заверен нотариально.

Сам процесс, который регламентирует выделение долей детям, может быть осуществлен на основании составления документа о назначении долей. Можно прибегнуть к договору дарения между родителями и детьми. Способ, которым может последовать родитель, может выбрать самостоятельно.

Для составления соглашения можно обратиться к юристу, а можно составить самостоятельно. Если документ пишется самостоятельно, то обязательным условием должно быть наличие необходимых документов.

В соглашении пишется информация:

1. дата и место составления соглашения;

2. персональные данные оформителей (полностью ФИО, адрес прописки, паспортные данные);

3. описывается полностью информация о жилье, о площади;

4. информация о регистрации жилья;

5. указано конкретное количество площади приходящиеся на каждого владельца доли.

После того как документ составлен, в нем должны расписаться все участники, за детей, которые несовершеннолетние, роспись ставят их представителей. Затем договор передается на регистрацию.

Дарственная, которая осуществляет определение долей на недвижимость детям, является гражданско-правовой. Это зафиксировано законодательством Гражданского кодекса ст. 572. Согласно данному договору даритель передает долю своим детям.

Какой-то определенной формы договора дарения нет, но при его составлении обязательно нужно обратить внимание на следующие пункты:

1. здесь должны быть указаны данные об участниках сделки, характеристика жилья, с указанием точной площади;

2. обязательно нужно указать информацию о том, какая доля отойдет к каждому ребенку;

3. долями нужно наделить каждого ребенка, рожденного до момента погашения ипотечного кредита.

Если договор дарения подписан, то обратной силы он не имеет и отказаться от него в последующим будет нельзя.

В соответствии со статьей 245 ГК РФ собственники имеют право на самостоятельное определение метров, которые будут принадлежать каждому ребенку.

Если каждый родитель имеет долю в квартире, то от своей доли он должен часть отдать ребенку.

Общее имущество может быть разделено по согласию двух родителей:

• после того, как договор дарения будет зарегистрирован, дети становятся собственниками;

• даже если квартира получена по договору дарения, дети должны обязательно соблюдать интересы окружающих соседей;

• если дети несовершеннолетние, то всю ответственность несут за них родители и до их совершеннолетия они должны следить за состоянием помещения;

• важно то, что при продаже квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, необходимо разрешения опеки.

Оформление долей на детей

При покупке жилья на денежные средства от материнского капитала родители могут передать своим детям часть недвижимости как сразу, так и в будущем, оформив такое обещание нотариальным обязательством. Размер частей выделяемого имущества определяется самими супругами.

Данное соглашение можно составить как у нотариуса, так и самостоятельно. Обязательного заверения в нотариальной конторе не требуется, однако в таком случае, нет гарантии, что документ будет составлен юридически правильно и регистрирующий орган примет его.

В соглашении об определении долей необходимо указать:

• название — соглашение об определении долей;

• дату и место составления документа;

• данные обоих родителей, фамилия, имя отчество, паспортные сведения;

• информацию о несовершеннолетних детях;

• цель, на которую потрачен материнский капитал;

• размер доли каждого из членов семьи;

• сведения о недвижимости — площадь, кадастровый номер, вид собственности;

• собственноручные подписи сторон с расшифровкой.

За составление соглашения у нотариуса необходимо оплатить сумму в размере 1500-2500 за предоставленную услугу. Единой формы, которая бы устроила любого сотрудника регистрирующего органа не существует.

Передача долей по договору дарения несовершеннолетним детям в настоящий момент набирает популярность в связи с тем, что родители желают надежным образом обеспечить будущее своих детей. Дарственная в данном случае оформляется обязательно в письменной форме, и скрепляется подписями участвующих лиц. Желательно данный договор удостоверить в нотариальной конторе, однако данное действие не является обязательным по законодательству РФ.

В договоре дарения доли жилья ребенку необходимо указать:

• сведения о сторонах сделки;

• паспортные данные участвующих лиц, а также место регистрации;

• описание предмета дарственной, а именно сведения, которые отражены в правоустанавливающих документах на данную недвижимость (адрес нахождения, площадь, количество жилых помещений, этаж, кадастровый или инвентарный номер.

Необходимым условием при заключении такого договора нужно присутствие законного представителя одаряемого — отца или матери, попечителя, опекуна. После регистрации права собственности недвижимость будет принадлежать несовершеннолетнему ребенку.

После того, как последнему исполнится 14 лет, он получит право на использование и распоряжение таким подарком, однако только с согласия органа опеки и попечительства. Полноценное право по распоряжению, пользованию и владением он получит только по достижении восемнадцатилетнего возраста.

Для того, чтобы передать своим несовершеннолетним детям долю в жилье, приобретенном на средства от материнского капитала, родителям необходимо в течение полугода с момента приобретения жилья или погашения ипотеки заключить договор дарения. Как правило, при покупке недвижимости она оформляется в общую совместную собственность супругов. В последующем, родители обязаны передать часть такого имущества детям.

Для передачи части приобретенного имущества каждому из детей существует два способа:

• обратиться в нотариальную контору за составлением и заверением договора. При этом необходимо предоставить справку из БТИ о стоимости жилья, для того, что бы нотариус смог рассчитать стоимость своих услуг путем исчисления процентов от данной суммы, он займется оформлением всех необходимых документов. После чего нужно будет обратится в Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии) для перерегистрации права собственности на недвижимость);

• в связи с тем, что такой договор заверять у нотариуса необязательно, то можно его самостоятельно составить, определив при этом часть имущества детям, а затем самостоятельно передать его в Росреестр. Однако существует одна проблема. Она связана с тем, что на данный момент нет единого принятого стандарта такого договора, и каждый регистратор предъявляет свои требования.

После рождения второго ребенка Татьяна и Николай решили приобрести жилье, вложив в данную покупку средства, полученные от материнского капитала. Впоследствии, была приобретена трехкомнатная квартира и составлено соглашение об определении долей мужа и жены. Для того, что бы соблюсти обязательство о выделении детям долей в купленном жилье они заключили договор дарения на передачу им своих долей. Однако, в регистрационной палате пояснили, что данный путь по выделению детям долей не правильный и необходимо всего лишь соглашение о выделении части долей, в котором необходимо указать долю каждого из участников. Впоследствии, Таня и Коля составили и подписали такой документ, который был успешно зарегистрирован в Росреестре.

После того, как заключается договор дарения детям положенных им долей в имуществе, они становятся собственниками данных частей, что является основным правовым последствием данной сделки, однако полностью использовать свои права они смогут только по достижении восемнадцатилетнего возраста.

Поскольку договор дарения по российскому законодательству является гражданско-правовой сделкой, которую в последствии сложно отменить или изменить, то можно предположить, что рожденные дети впоследствии не смогут получить долю в жилье наравне с другими членами семьи. Однако однозначно высказаться о наступлении такого последствия нельзя, это является теоретическим заключением.

Чем больше количество членов семьи, тем меньше будут доли каждого из них, в связи с тем, что, как правило, они распределяются равномерно.

Члены семьи, которые имеют право на получение доли жилья купленного на материнский капитал:

• родители — мать и отец;

• все дети, рожденные в браке или при его отсутствии, при появлении каждого из детей, доли имущества перераспределяются между ними, с последующим уменьшением.

После того, как стороны выбрали способ передачи своим детям долей в квартире или доме, нужно подготовить следующие документы:

• письменное заявление для регистрации права собственности на части в жилье от всех потенциальных собственников;

• основание для регистрации права собственности — соглашение о выделении долей или договор дарения, удостоверенный подписями участвующих лиц в присутствии регистратора;

• документы удостоверяющие личность отца и матери, а именно копии паспортов, тех страниц на которых имеются какие-либо сведения;

• свидетельство о заключение брака между родителями;

• документы подтверждающие рождение всех детей (нужны как оригиналы, так и копии);

• квитанция об оплате госпошлины (средний размер от 1500 до 2000 рублей);

• договор о приобретении жилья.

Вышеуказанные документы могут быть поданы в Росреестр, а также через многофункциональные центры, которые в настоящий момент достаточно популярны и условия подачи в них комфортны (отсутствие очередей, вежливость персонала и т.д.).

Рассмотрение поданных документов и сведений происходит в течении 10-12 дней, в зависимости от органа, в который была передана информация. После их рассмотрения каждому из членов семьи будет выдано свидетельство о государственной регистрации с указанием конкретной доли в имуществе.

Обязательство о выделении долей должно быть исполнено в течение полугода с момента, когда была погашена ипотека или приобретено жилье по договору купли-продажи. При этом, необходимо определить каждому из детей свою долю в недвижимом имуществе.

Оформление доли в ООО

Доля в ООО – это часть уставного капитала, принадлежащая конкретному участнику. Размер доли выражается в процентах или в дробном соотношении, и от этого зависит, какую часть прибыли от деятельности ООО может получить участник в виде дивидендов.

Собственник доли имеет право ею распоряжаться, но с ограничениями, которые устанавливает закон или устав общества.

Согласно статье 21 закона «Об ООО» переход доли в уставном капитале (или ее части) к другим участникам общества или к третьим лицам возможен:

• на основании сделки (например, купли-продажи или дарения);

• в порядке правопреемства (получение наследства от участника – физического лица или реорганизация участника – юридического лица);

• на другом законном основании (выход участника из общества, исключение из общества, выморочное имущество).

О том, как происходит переход доли при выходе участника из ООО, его исключении или наследовании доли, вы можете узнать из статьи «Выход участника из ООО». Здесь же мы рассмотрим порядок продажи доли и ее дарение.

Преимущественное право на покупку доли ООО имеют участники конкретного общества (ст. 21 закона «Об ООО»). Такое право имеет и само общество, если это оговорено в уставе. О своем намерении продать долю участник должен сообщить, направив на имя генерального директора и других участников ООО оферту, то есть предложение купить его долю. В течение 30 дней или в другой срок, установленный уставом, от участников или общества должен быть получен акцепт (согласие) на приобретение доли. Если в этот срок акцепт не был получен, то участники или общество теряют преимущественное право на покупку доли.

По общему правилу участники общества приобретают долю пропорционально размерам их долей, но положения устава могут допускать и непропорциональное разделение приобретаемой доли. Если некоторые участники отказались от покупки доли, то преимущественное право покупки остается у других участников. Может быть продана не вся доля целиком, а лишь ее часть, тогда оставшуюся часть можно продать третьему лицу.

Что касается цены доли при ее продаже по преимущественному праву, то она может быть равна номинальной стоимости доли или той, которую установил устав. Установленная цена может быть указана в фиксированной сумме или в виде способа ее расчета на основании таких критериев, как стоимость чистых активов или чистая прибыль общества. Такая заранее установленная цена доли не позволит продавцу нарушить преимущественное право участников, предложив для них слишком высокую цену.

В течение месяца после заключения договора надо подать в налоговую инспекцию пакет документов для регистрации изменений:

• заявление по форме Р 14001;

• документы, подтверждающие соблюдение процедуры преимущественного права участников (оферта, акцепт оферты и нотариально оформленный отказ некоторых участников, если доля продана не всем участникам);

• копия договора продажи доли.

Нотариальное оформление продажи доли ООО

Если участники или общество не воспользовались своим правом на покупку доли, то ее можно продать третьем лицу. Цена доли для продажи третьему лицу должна быть не ниже чем та, что была установлена в оферте для участников и общества в рамках преимущественного права.

Нотариус должен проверить полномочия участника, продающего долю, на распоряжение ею.

Подтвердить эти полномочия могут следующие документы:

• выписка из ЕГРЮЛ, составленная не ранее чем за тридцать дней до дня обращения к нотариусу;

• учредительный договор, если долю продает учредитель общества;

• договор купли-продажи, если доля была приобретена участником;

• документы, подтверждающие переход доли в порядке наследования или другого правопреемства;

• документ, подтверждающий оплату доли.

Перечень других документов для нотариального удостоверения продажи доли будет зависеть от того, кем являются участники сделки – физическими или юридическими лицами. Например, если продавец доли и (или) покупатель доли являются физическими лицами, которые состоят в браке, то потребуется согласие супруга на продажу или покупку доли.

Дарение доли – это двусторонняя сделка, в результате которой доля участника ООО или ее часть безвозмездно переходит в собственность другому лицу. Этим лицом может быть другой участник общества или третье лицо. Одаряемый может отказаться от получения доли в дар до того, как договор будет заключен.

Положения статьи 575 ГК РФ запрещают дарение, за исключением обычных подарков стоимостью до 3 000 рублей в отношениях между коммерческими организациями, поэтому невозможно дарение доли участника – юридического лица другому юридическому лицу.

По умолчанию дарение доли не требует согласия других участников, при условии, что в уставе не предусмотрено такое положение. Если согласие других участников требуется, то даритель должен сообщить обществу о своем намерении подарить долю. Для этого надо направить письменное уведомление генеральному директору ООО. Срок, в течение которого участники должны дать согласие на дарение доли или отказать в этом, в общем случае равен 30 дням, но в уставе может быть указан и другой срок.

Дарение доли третьему лицу (то есть, не другому участнику общества) оформляется нотариально. Для нотариального заверения сделки дарения доли участник должен будет подтвердить свое право на долю. Таким подтверждением может быть выписка из ЕГРЮЛ и документы, подтверждающие оплату доли. Если даритель доли состоит в браке, то потребуется еще и согласие на сделку его супруга (супруги). Переход доли в результате дарения другому участнику общества не требует нотариального оформления, достаточно простой письменной формы.

Оформляется дарение доли подачей заявления в налоговую инспекцию по форме Р 14001 и договором дарения.molpred39.ru[quote]

Один передают права собственности другому. А другой заключает с первым договор аренды. И всё. лайкайте спасибо, могу дополнить.

Договор мены земельных участков. Доли участков обмениваются по соглашению сторон договора. Договоры регистрируются в соответствующих разделах реестра недвижимости. Общая долевая собственность прекращается. Возникает право каждого участника сделки на отдельные объекты недвижимости.