Как преодолеть препятствия в продаже квартиры с общей долевой собственностью?
Имеется квартира, обще долевая собственность, 3 собственника, приватизированная (на всех трех), один из собственников препятствует продаже (не соглашается на риэлтора, в объявлении о продаже завысил сумму, так что будет продаваться годами). Что сделать для того, чтобы с подвигнуть его пойти на встречу? Или уже идти в суд и отделять долю? Как быть?
Добрый вечер!
Распорядится квартирой без общего согласия не получится. Выкупить долю тоже, так как 1/3 суд не признает малозначительной, а если у него нет другого жилья, то суд тем более откажет Вам в иске о выплате ему компенсации и прекращении его права собственности на долю.
Можно попробовать разделить квартиру на три комнаты, если это невозможно, то только он сам может через суд заставить Вас выкупить у него долю путем выплаты компенсации.
[/quote]СпроситьСтатья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Статья 248. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности
Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
Статья 249. Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Статья 250. Преимущественное право покупки
КонсультантПлюс: примечание.
Позиции высших судов по ст. 250 ГК РФ >>>
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
(п. 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Статья 251. Момент перехода доли в праве общей собственности к приобретателю по договору
Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное.
Момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 223 настоящего Кодекса.
Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
Гл. 16, "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 18.07.2019) {КонсультантПлюс}
[quote]
Имеется квартира, которую продаем, 3 собственника, приватизированная (на всех трех), один из собственников препятствует продаже (не соглашается на риэлтора, в объявлении о продаже завысил сумму, так что будет продаваться годами). Что сделать для того, чтобы с подвигнуть его пойти на встречу? Или уже идти в суд? Как быть?
Имеется трехкомнатная приватизированная квартира в Москве. Два собственника. Двое взрослых детей прописаны, но проживают со своими семьями в других местностях. Собственники бывшие супруги. Каковы пути продажи доли если один из собственников препятствует, а дети хотят получить при продаже ¼ собственности квартиры деньгами?
Если собственников два и это только родители, то прописанные там дети не имеют право на долю при продаже, родители могут поровну между собой Ее поделить.
СпроситьДом состоит из двух квартир. На каждую квартиру имеются «зеленки»
жилой дом, в котором зарегистрированы права:
Квартира №1:общая площадь 46.3 кв.м
Собственник:
ABC, Вид права: Собственность
Квартира №2 Общая площадь 39.7 кв. м.
Собственники:
DEF, Вид права: Общая долевая собственность собственность, доля в праве ¾
GKN, ,Вид права: Общая долевая собственность собственность, доля в праве ¼
У каждого из собственников имеется «зеленка»
Т.е. общая площадь дома по сумме двух квартир 86 кв.м. у каждой квартиры имеется домовая книга.
Для приватизации земельного участка надо как-то выделить доли в общей собственности, т.е ABC доля. 46.3/86 и т.д.
Как и где это сделать?
Квартира 1/2 обще долевая собственности, приобретенная до брака, сейчас в разводе, бывший муж препятствует продажи квартиры, соглашается, потом отказывается пробовать, могу обратится в суд, чтобы он дал согласие на продажу, жилья у меня больше нет.
Суд не понудит собственника доли к ее продаже. Вы вправе продать свою долю отдельно.
СпроситьДоброго времени суток Инна!
Пробуйте продать свою долю самостоятельно, при этом преимущественное право выкупа Вашей доли у бывшего мужа, как владельца второй части доли. Поэтому направьте ему официальное извещение (заказным письмом с уведомлением о вручении) о намерении продать свою долю и предложением ему выкупить ее в месячный срок и за конкретную цену, в противном случае доля будет выставлена на продажу.
Возможно это подтолкнет его к совместной продаже квартиры, так как перспектива впоследствии делить квартиру с посторонними людьми согласитесь не очень заманчива.
СпроситьУСделка по продаже доли в праве общей долевой собственности на квартиру была совершена с нарушениями. В 2-х комнатной квартире было три собственника, один из них несовершеннолетний, кроме того в этой квартире прописан еще один человек, бывший муж одного собственника. Один из собственников продал свою долю без разрешения попечительского совета, хотя один из собственников на момент сделки был несовершеннолетним. Два собственника узнали о продаже доли только через четыре месяца. Человек, прописанный в этой квартире, несобственник выписан не был. Как признать сделку о продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру недействительной, так как были ущемлены права несовершеннолетнего ребенка и как знать за какую цену была продана доля, так как есть подозрения, что доля была продана за меньшую сумму, чем было нарушено преимущественное право покупки другими участниками долевой собственности, имеют ли право собственники этой квартиры выписать человека, прописанного в этой квартире, но непроживаемого в ней пять лет, неявляющегося собственником в этой квартире.
Галина, здравствуйте! Если среди сособственников есть несовершеннолетний, то не разрешение ООиП требовалось на сделку, а разрешение ООиП на отказ от преимущественного права покупки. Есть соответствующий Приказ Минюста РФ. Не понятно, почему Росреестр зарегистрировал сделку без данного документа.
Но, в любом случае, признать данную сделку недействительной невозможно. Сособственник может обратиться в суд только с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя, если есть основания полагать. что его преимущественное право покупки было нарушено. При этом, он должен быть готов положить на депозит суда всю сумму, за которую была продана доля. То есть, если финансовой возможности приобрести долю нет, то и в суд обращаться бессмысленно. Если сумма неизвестна, то можно обратиться в суд, ходатайствуя перед судом о затребовании регистрационного дела в Росреестре (по такой категории дел это делается всегда), а там уже посмотреть, за сколько продана доля. Если преимущественное право покупки нарушено не было - всегда можно отказаться от иска либо не посещать заседания, и тогда суд оставит иск без рассмотрения.
Повторюсь, что признать сделку недействительной невозможно, а таком иске откажут, даже если, действительно, разрешения ООиП на отказ от преимущественного права покупки с рег. деле отсутствует.
По поводу зарегистрированного гражданина - сказать точно никогда возможности нет.. Плюс, неизвестно, может, он был зарегистрирован на момент приватизации. В таком случае, признать его утратившим право пользования затруднительно. В общем, по этому вопросу нужно больше информации..
С уважением,
Харченко О.В.
Спроситьквартира выставлена на продажу один из собственников отказался участвовать в продаже Какие права имеет второй собственник на осуществление раздела имущества? И как ему поступить?
Анна, добрый день!
Ваша ситуация подробно урегулирована ст.250 Гражданского кодекса.
Вы можете продавать свою долю, однако необходимо обязательно соблюсти право второго собственника на преимущественную покупку Вашей доли. Для этого Вы должны направить сторому собственнику уведомление (лучше - составленное нотариусом) с указанием цены продажи Вашей доли и иных условий. Если в течение месяца сособственник не изъявит желания купить ее, либо откажется от покупки - Вы вправе продать долю любому постороннему лицу.
При безвозмездном отчуждении доли (например, дарении) соблюдение преимущественнного права не требуется, поэтому зачастую сделки купли-продажи доли маскируют дарением. Однако, эти сделки оспоримы и суд может признать их недействительными.
Всего доброго и удачи!
СпроситьСуществует долевая собственность домовладения на трёх собственников. Один собственник продал второму собственнику свою долю, не уведомив третьего собственника. Может ли третий собственник признать в суде сделку недействительной?
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(ред. от 29.12.2017)
Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
СпроситьСпасибо за ответ. Но я акцентировал вопрос о продаже доли от собственника второму собственнику, а не постороннему лицу, не уведомив третьего собственника. Есть ли шанс признать данною сделку недействительной?
СпроситьИмеется квартира, приватизированная на пять человек (долевая собственность). Если воспользоваться правом зарегистрировать новорожденного ребенка, будет ли перераспределение долей? Или же собственники долей могут только добровольно подарить части от своих долей, чтобы новорожденный ребенок тоже стал собственником?
И еще один вопрос: всегда ли можно продать свою долю в приватизированной в долевую собственность квартире или она должна для этого быть равной обособленной части квартиры (одной из комнат т.е.)?
Никакого перераспределения не будет. Обособить ничего в квартире нельзя. Продается только доля в праве собственности, а не конкретная комната. Цена доли, соответственно, низкая.
СпроситьДвое собственников прописаны в квартире, третий собственник - нет. УК подала иск о долге за квартплату. Вопрос: возможно ли долг оплатить одному собственнику (добровольно), прописанному в квартире или все-таки долг принудительно распишут на всех троих (в том числе и на не прописанного в квартире и не проживающего там собственника)?
Спасибо.
конечно один может оплатить весь долг, а потом взыскать с остальных их долю платежей
СпроситьПродаем квартиру в которой три долевых собственника, каждый продает свою долю по своему свидетельству. Налог с продажи будет браться с общей стоимости квартиры или то,что у меня получается сумма меньше 1 млн, мне не придется платить налог с продажи. Квартира меньше трех лет в собственности. Доли не выделены, риэлтор говорит, что это ничего страшного и уверяет что я налог платить не буду, так как продаю отдельно свою долю, а остальные собственники сои доли.
Здравствуйте.
Вы обязаны оплатить налог 13% от стоимости продажи своей доли в квартире. После чего у Вас возникает право на получение имущественного налогового вычета в сумме не более 1 млн рублей.
С уважением,
Асланян М.Л.
тел. 8905-8-11-05-32
aipartnery.ru
Спросить