Оформление договора купли продажи долей квартиры.

₽ VIP

Помогите пожалуйста, прокомментируйте данный договор купли-продажи доли квартиры. Для грамотной оценки сообщаю дополнительные водные данные и формулирую по ним конкретные вопросы:

1. Доля, приобретается на часть кредитных денег (1 мил. руб.), и часть из средств покупателя (300 тыс руб). У нас получается двойная сделка, так как продавец продав нам свою долю, тут же покупает себе в другой квартире, и конечным продавцом становится тот кто ему продает. (он и будет иметь доступ к банковской ячейке) - агентство со стороны нашего продавца просит нас не закладывать личные средства (или их часть) в ячейку, для того что бы ему и другому агентству могли оплатить все услуги, так как конечный покупатель от другого агенства, и предлагает расписку от лица нашего продавца о получении суммы на руки - вопрос на сколько это грамотно должно быть оформлено и могут ли быть другие варианты?

2. Еще один интересный момент, ранее собственником данной доли и зарегистрированным лицом на данной жилплощади был один и тот же человек, но перед сделкой он оформил дарственную на свою жену и теперь в качестве продавца выступает она, но при продажи выписаться должен он. Мне бы хотелось прописать это в договоре, что с момента подписания и до момента регистрации договора он такой то такой то обязуется выписаться, но тут опять агент продавца - боится лишних документов, которые могут запросить (подтверждение выписки, я так понимаю-это форма№9), и приостановки из за этого, при регистрации договора в ГБР. И предлагает написать у нотариуса обязательства по выписки. Вопрос-как лучше поступить? Я не знаю на сколько по времени может занять выписка, но не думаю что очень долго. И если лучше прописать данный пункт в договоре, то как грамотно его написать?

3. Правильность оформления договора. Не совсем мне понятен пункт 2.5

Заранее Огромное спасибо за помощь и советы.

1. Предмет договора.

1.1.Продавец продает, а Покупатель покупает 1/3 (одну третью) долей в праве собственности на квартиру, а именно комнаты (номер комнаты 3, площадь 13,4 кв.м.) в трёх комнатной квартире, расположенной по адресу: РФ, Санкт-Петербург, Полюстровский проспект, дом, квартира, общей площадью 71,6 кв.м., в т.ч. жилая 48,8 кв.м. (далее по тексту - Объект), по которому Сторона-1 будет выступать Покупателем, а Сторона-2 – Продавцом недвижимого имущества.

1.2. Указанный Объект принадлежит Стороне-2 на праве Договора дарения доли в праве собственности на квартиру, бланк 78 АА 0844248, зарегистрированного в реестре за № 3-5501 от 26 декабря 2011 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16 января 2012 сделана запись № 78-78-37/049/2011-072, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности, выданным 16 января 2012 года (бланк 78-АЖ 466220).

Существенные условия Договора купли-продажи.

2.1.Стороны оценивают отчуждаемые доли квартиры в размере 1 300 000 (один миллион триста тысяч) рублей 00 копеек. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

2.2 Стороны устанавливают следующий порядок оплаты стоимости Объекта:

Расчеты по сделке купли-продажи Объекта недвижимости производятся с использованием Индивидуального сейфа Банка.

Передача денежных средств Продавцу в счет оплаты Объекта недвижимости осуществляется после государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на Объект недвижимости к Покупателю, а также государственной регистрации ипотеки Объекта недвижимости в силу закона в пользу Сбербанка России ОАО. В соответствии с п.5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации право залога у Продавца на указанный объект недвижимости не возникает. При этом часть стоимости в сумме 300 000 (триста тысяч) рублей 00 копеек оплачивается за счёт собственных денежных средств Покупателя.

Оставшаяся часть стоимости Объекта в сумме 1 000 000 (один миллион) руб. 00 коп. оплачивается за счёт целевых кредитных денежных средств, предоставляемых Покупателю Открытым акционерным обществом Сбербанк России (сокращенное наименование ОАО Сбербанк России). Генеральная лицензия на осуществление банковских операций № 1481 выдана 03 октября 2002 года Центральным Банком Российской Федерации (Банком России), ИНН 7707083893, КПП 781602001, ОГРН 1027700132195, Местонахождение: 117997, город Москва, улица Вавилова, дом 19, почтовый адрес: 196105, Санкт-Петербург. Ул. Севастьянова, дом 7 (далее – КРЕДИТОР-ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ) по кредитному договору № 9055/01782/12/00518 от 18 апреля 2012 года (далее – «Кредитный договор»), заключенному в городе Санкт-Петербурге между КРЕДИТОРОМ-ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЕМ и гр. Макаровым Дмитрием Сергеевичем, на срок 73 (семьдесят три) месяцев, считая с даты его фактического предоставления.

2.3. С момента государственной регистрации права собственности Покупателя на Объект, Объект считается находящимся в залоге (ипотеке) у Банка на основании ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». При регистрации права собственности Покупателя на Объект одновременно подлежит регистрации право залога (ипотеки) Объекта. Залогодержателем является открытое акционерное общество Сбербанк России, как Банк, предоставивший кредит на приобретение недвижимости, а Залогодателем – Покупатель.

2.4.Право залога КРЕДИТОРА-ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ в отношении долей квартиры, а также право требования КРЕДИТОРА-ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ по кредитному договору удостоверяются закладной, подаваемой Покупателем в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним одновременно с настоящим договором.

2.5. Стороны установили, что с момента передачи Объекта Покупателю и до его полной оплаты Объект не будет считаться находящимся в залоге у Продавца.

2.6. Продавец обязуется передать Объект в том качественном состоянии, каком он есть на день подписания договора.

2.7. В соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса РФ передача Объекта осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту в течение 2 (двух) недель с момента государственной регистрации настоящего договора.

2.8. Покупатель приобретает право собственности на Объект с момента государственной регистрации договора и перехода права собственности в установленном законом порядке.

2.9. Расходы по государственной регистрации Договора купли-продажи и перехода права собственности несет Покупатель.

Продавец гарантирует, что на момент подписания данного договора он является полноправным и законным собственником Объекта. Объект не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, не обременен правами третьих лиц, право собственности Продавца никем не оспаривается.

3. Заключительные положения.

3.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания его сторонами.

3.2. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один из которых находится у Продавца, один – у Покупателя, один-у Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.