Права нечленов ЖСК в многоквартирном доме - контроль и участие в домовых вопросах

199₽ VIP

Собственники помещений, не являющиеся членами ЖСК, не могут контролировать его деятельность, решения, принятые на общем собрании ЖСК, для таких собственников не являются обязательными (ст. 117 ЖК РФ).

Решения по вопросам, находящимся в компетенции общего собрания собственников, правомочно принимать только ОСС (ст. 44 Жилищного кодекса РФ). Такое решение будет обязательно для всех, хоть членов, хоть не членов.

Перечень этих вопросов установлен п. 2 ст. 44 ЖК РФ:

2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;

1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;

1.1-1) принятие решений о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации;

1.2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме;

2.1) принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке;

3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания;

3.2) принятие решений об использовании системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;

3.3) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на использование системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (далее - администратор общего собрания);

3.4) принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы;

3.5) принятие решения о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива общего собрания в соответствии с частью 6 статьи 45 настоящего Кодекса;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

4.2) принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

4.3) принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

4.4) принятие решения о заключении собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, в порядке, установленном настоящим Кодексом, соответственно договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) (далее также - договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг), договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами;

4.5) принятие решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;

5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Здравствуйте Дмитрий!

У собственников, если речь идет об управлении и пользовании общим имуществом права такие же как и у ЖСК.

Обязанность ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме определена Жилищным кодексом Российской Федерации (далее – ЖК РФ) для собственников помещений в многоквартирном доме (см. часть 1 статьи 45 ЖК РФ).

В соответствии с частью 4 статьи 45 ЖК РФ инициатором общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть собственник помещения в многоквартирном доме и иное лицо, указанное в данной статье, а именно - управляющая организация, осуществляющая управление данным многоквартирным домом по договору управления (см. часть 7 статьи 45 ЖК РФ[1]).

ЖК РФ определил обязанность органов местного самоуправления созвать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в отдельных случаях, указанных в ЖК РФ

ЖСК в соответствии с частью 6 статьи 45 ЖК РФ обязаны осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в случае обращения в письменной форме в управляющую организацию или правление ЖСК собственников помещений, обладающих не менее чем 10 процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, если ранее решением общего собрания был определен порядок финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения общего собрания управляющей организацией. (см. пункт 35 части 2 статьи 44 ЖК РФ). При этом осуществление управляющей организацией, правлением ЖСК мероприятий, необходимых для проведения общего собрания, не делает указанные лица инициаторами общего собрания, инициаторами общего собрания являются собственники помещений в многоквартирном доме, они формулируют вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания (см. часть 6 статьи 45 ЖК РФ).

Таким образом ЖСК как юридическое лицо, управляющие многоквартирными домами, не только не обязано, но и не вправе созывать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Но указанные лица в соответствии с частью 11 статьи 46 ЖК РФ обязаны направить копии решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, представленные лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в орган государственного жилищного надзора, том числе с использованием Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ). Таким образом, обязанность направить в орган государственного жилищного надзора и разместить в ГИС ЖКХ решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме наступает после того, как эти документы поступили в правление ЖСК от инициатора общего собрания.

ЖК РФ не определил перечень вопросов, которые решаются на годовом общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, которое такие собственники обязаны ежегодно проводить (см. часть 1 статьи 45 ЖК РФ). В повестку годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, управляемом ЖСК, могут быть включены любые вопросы, связанные с управлением и содержанием общего имущества в многоквартирном доме, в том числе и те, полномочия по принятию решений по которым предоставлены ЖК РФ общему собранию членов ЖСК.