Как минимизировать риски при покупке квартиры с собственниками, желающими уменьшить сумму договора, чтобы избежать уплаты налогов?

Здравствуйте!

Если квартира получена в наследство, без налога ее можно продать уже через 3 года, при этом срок надо считать не с даты регистрации права собственности, а с даты смерти наследодателя.

Подписывать договор с занижением не рекомендую.

Во-первых, если вдруг у вас возникнет спор и надо будет все вернуть в первоначальное положение, вы получите только сумму по договору.

Во-вторых, если вы хотите получить налоговый вычет в связи с покупкой, вы получите его только с суммы по договору.

Это что касается продажи:

1. Если квартиру купили в 2016 году или позже, минимальный срок владения — 5 лет. При продаже в 2019 году придется подавать декларацию и считать НДФЛ.

2. В 2020 году минимальный срок для таких квартир, комнат и домов снизят до 3 лет.

3. Снижение срока коснется только продажи единственного жилья. На момент сделки в собственности не должно быть другой квартиры.

4. Если продается не единственное жилье, минимальный срок все равно составит 5 лет.

5. Но если новую квартиру купили в течение 90 дней до продажи той, по которой считают налог, минимальный срок составит 3 года. Допустим, первую квартиру купили в январе 2017 года. В октябре 2019 года купили еще одну квартиру. В январе 2020 года старую можно продать без налога. Минимальный срок владения для нее составит 3 года, хотя на момент сделки это не единственное жилье.

6. Для квартир, которые покупали до 2016 года, минимальный срок владения составляет 3 года даже сейчас.

7. Если квартира досталась в наследство, как подарок от близкого родственника или через приватизацию, ее можно продать без налога спустя 3 года. Требования к единственному жилью при этом нет.

8. При продаже раньше минимального срока можно применить вычеты: 1 млн рублей или фактические расходы на покупку. Это тоже работает сейчас. Но декларацию придется подать даже при нулевом налоге.

Имущественный налоговый вычет зависит от фактических расходов налогоплательщика, но ограничен следующими суммами:

- при расходах на строительство или покупку - 2 000 000 рублей;

- при приобретении имущества в кредит - 3 000 000 рублей.

Если на покупку потрачено меньше 2 000 000 рублей, государственную льготу покупатель использует не полностью. Доход от продажи имущества можно уменьшить на имущественный вычет в сумме самого дохода. Однако в зависимости от вида имущества максимальный размер вычета ограничен суммой 1 000 000 руб. или 250 000 руб.

Налогоплательщик может получить имущественный вычет только один раз. Но есть важная оговорка. С 2014 года действует новое правило, согласно которому получение права на льготу зависит от размера расходов, а не от количества приобретенных объектов. То есть если стоимость покупки меньше 2 000 000 рублей, можно переносить неиспользованный остаток на другой объект до тех пор, пока лимит не будет исчерпан. Если человек приобрел несколько объектов недвижимости, он может заявить на вычет только по одному из них. Но, при наличии неиспользованной части льготы, он может перенести этот остаток на следующий объект (подпункт 1 п. 3, пп. 8, 11 ст. 220 НК РФ).

Я понимаю опасность подписания договора с занижением, но собственник хочет именно так, а я пытаюсь понять, что могу предложить ему в качестве альтернативы, поэтому и разбираюсь с налогообложением в данном конкретном случае. Прошло намного меньше 3-х лет, а продать хотят именно сейчас. Как будет считаться налог для двух собственников?