Покупка квартиры - риски при отсутствии документов о выполнении условий опеки первым собственником
398₽ VIP
Я хочу купить квартиру. Продавец второй собственник, документы в порядке. А первый собственник был с несовершеннолетними детьми, выполнялись ли условия опеки к этим детям неизвестно, в опеке документов нет, сказали уничтожены. Какие есть риски, и являюсь ли я добросовестным покупателем. Второй собственник живет 10 лет в этой квартире.
Здравствуйте, уважаемый Павел! Если дети не собственники, то органы опеки и попечительства тут не причем, т.к. их участие и разрешение от них требовалось бы согласно ст.37 ГК РФ при отчуждении имущества несовершеннолетних. Так что Вы добросоветный покупатель. На органы опеки и попечительства не обязаны были ориентироваться (Федеральный закон от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве"). Удачи Вам в разрешении Вашего вопроса!
Спросить
Никаких рисков нет. Согласно ст. 302 ГК РФ Вы являетесь добросовестным приобретателем.
Спросить
Павел, не волнуйтесь, вы однозначно добросовестный покупатель. Вероятно, дети первого собственника не имели доли в праве собственности на квартиру, поэтому участие опеки в сделке просто не понадобилось.
Спросить
Правильно вам сказали. Если, например, была доля детей в праве собственности и ее продали без согласия опеки согласно ст.37 СК РФ, то такую сделку можно признать недействительной. Поэтому нужно точно узнавать информацию по первой сделке.
Спросить
Если на детей были оформлены доли и нет разрешения от опеки на продажу то только в этом случае могут признать сделку недействительной (ничтожной) ст.37 ГК, ст.166 ГК
В данном случае добросовестность присутствует, но придется доказывать в суде в случае спора.
Спросить
Добрый вечер!
Вы в любом случае добросовестный приобретатель!
Более того, Приобретатели недвижимости, которые при ее покупке полагаются на данные ЕГРН, будут считать добросовестным. Презумпция будет действовать, пока в суде не докажут, что они знал или должен был знать о том, что продавец не мог отчуждать имущество.
В соответствии со ст. 8.1 ГК РФ о государственной регистрации прав на имущество пополнилась нормой, позволяющей определить, кто является добросовестным приобретателем.
Таковым признается приобретатель имущества, который принимал сведения из госреестра о принадлежности такого имущества в качестве оснований приобретения, пока в суде не будет доказана его осведомленность об отсутствии у отчуждающего лица права на передачу имущества.
В вашем случае по сведениям ЕГРН у текущего собственника с документами все в порядке. Поэтому Вам не зачем беспокоиться.
СпроситьЗдравствуйте! В вашей ситуации если и есть риски, то только по искам (ст.130,131 ГПК РФ) в суд заинтересованных лиц.
ПРи этом, когда были совершены сделки? Истек ли срок давности ст.196 ГПК РФ? Нужно учитывать!
Обязанность исполнять законодательство при отчуждении жилья лежит на первом продавце, законном представителе несовершеннолетних, органах опеки и попечительства.
СК РФ Статья 56. Право ребенка на защиту1. Ребенок имеет право на защиту своих прав и законных интересов.
Защита прав и законных интересов ребенка осуществляется родителями (лицами, их заменяющими), а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, органом опеки и попечительства, прокурором и судом.
А также Федеральный закон от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве"! Из ВАшего вопроса следует, что продавать будет второй собственник жилья.
Вследствие этого полагаю, что у Вас опасения минимальны или их вовсе нет!
Спросить
С 01.01.2020 добросовестность приобретателя недвижимости доказывается получением до совершения сделки Выписки из ЕГРН о зарегистрированных правах на объект.
Статья 8.1 ГК РФ. Государственная регистрация прав на имущество6. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.
При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные.
Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.
У первых собственников срок исковой давности еще не истек.
Статья 181 ГК РФ. Сроки исковой давности по недействительным сделкамКонсультантПлюс: примечание.
10-летний срок, указанный в п. 1 ст. 181, начинает течь с 01.09.2013. Вынесенный до 09.01.2017 отказ в удовлетворении иска в связи с истечением этого срока может быть обжалован (ФЗ от 28.12.2016 N 499-ФЗ).
1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Чтобы говорить о рисках, нужно смотреть все документы на квартиру и по ранее совершенным сделкам.
Спросить
Вам вообще не стоит беспокоиться.
Ваши опасения касаются того, что вы предполагаете, что сделка, совершенная 10 лет назад будет признана недействительной. Хотя ничего на данный момент не явствует из вашей обстановки, нет ни одного намека на это обстоятельство.
Срок исковой давности для применения последствий недействительной сделки составляет 3 года в соответствии со ст.181 ГК РФ.
Поэтому Вы можете добросовестно приобретать хату, не опасаясь детей.
Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1.СпроситьСтатья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам
(в ред. Федерального закона от 21.07.2005 N 109-ФЗ)
1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
Вопрос только в опеке, просто меня напугали, что если по первой сделке не соблюдены условия опеки, то дети могут претендовать на квартиру если я ее куплю.
СпроситьЕсли на детей были оформлены доли и нет разрешения от опеки на продажу то только в этом случае могут признать сделку недействительной (ничтожной) ст.37 ГК, ст.166 ГК.
СпроситьЕсли собственники только взрослые, а дети просто зарегистрированы, то в силу п.4 ст.60 Семейного кодекса РФ они не имеют никаких прав на квартиру!
СпроситьВ любом случае если бы дети хотели оспорить, они бы уже оспорили сделку. А так человек жил 10 лет спокойно, ни кто ни каких претензий не предъявлял.
СпроситьЭта квартира была приватизирована в 90 х годах, а про доли мне не известно ничего. И информации нет никакой к сожалению. Спасибо всем.
СпроситьВы можете попросить продавца. Как собственник, он вправе получить эту информацию в Комитете по управлению имуществом или заказать в архиве копии правоустанавливающих документов на квартиру, предъявляемых при совершении сделки, чтобы убедиться в отсутствии у несовершеннолетних долей в праве собственности на нее.
СпроситьИмеет смысл запросить выписку из ЕГРН у продавца либо взять в Росреестре самому на основании п.4 ст.131 ГК РФ. Тогда не будете гадать, кто собственник. Да и в любом случае нужно иметь дело только с продавцами!
СпроситьПросите продавца квартиры показать Вам договор купли-продажи. Вы хотя бы увидите были ли несовершеннолетние собственники. Если были, то продажа их доле должна была совершаться с разрешения органа опеки и попечительства. В 90-е годы дети участвовали в приватизации только если они были зарегистрированы в жилом помещении. Возможно детей специально снимали с регистрации (выписывали), чтобы не наделять долями. Хорошо бы увидеть справку и всех когда-либо зарегистрированных в квартире. Просите продавца запросить справку в паспортном столе.
СпроситьВы можете попросить продавца. Как собственник, он вправе получить эту информацию в Комитете по управлению имуществом или заказать в архиве копии правоустанавливающих документов на квартиру, предъявляемых при совершении сделки, чтобы убедиться в отсутствии у несовершеннолетних долей в праве собственности на нее.
СпроситьПО каким причинам не дает? Вы не поясняете! Опека в чем видит нарушения непонятно! ЕСли просто им вздумалось, что когда то были совершены нарушения? Пусть мотивируют! Дают письменный отказ!
В остальном см. мой ответ Выше.
Обязанность исполнять законодательство при отчуждении жилья лежит на первом продавце, законном представителе несовершеннолетних, органах опеки и попечительства.
Цитата:
СК РФ Статья 56. Право ребенка на защиту
1. Ребенок имеет право на защиту своих прав и законных интересов.
Защита прав и законных интересов ребенка осуществляется родителями (лицами, их заменяющими), а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, органом опеки и попечительства, прокурором и судом.
А также Федеральный закон от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве"! Из ВАшего вопроса следует, что продавать будет второй собственник жилья.
СпроситьДа причем тут опека?! Вы с продавцами ведь дело имеете. У них НА РУКАХ должны быть документы, из которых должно вытекать, что они собственники по приватизации. А если дети, то в 90-ых годах их в помине не было и прав на квартиру у них нет никаких!
СпроситьПавел, в Вашей ситуации нет смыла переживать. Срок давности 3 года. С 90-х готов прошло уже более 30 лет. Эти дети уже выросли и если бы хотели, то они бы уже сто раз попытались вернуть себе квартиру.
Поэтому запросите сведения из ЕГРН, если там нет отметки о судебных спорах, то и переживать не к чему.
СпроситьНаправьте в архив официальный запрос. Пусть ответит сотрудник архива, а не риэлтор. В случае чего, этот официальный ответ послужит доказательством вашей добросовестности при совершении сделки.
СпроситьА причем тут архив?! Если у продавцов нет на руках никаких документов на приобретенное жилье, то лучше держаться от таких "продавцов" куда подальше. С чего Вы взяли, что это не мошенники вообще?! Поищите лучше другой вариант.
СпроситьМой совет не связываться с такой сделкой вообще! Вы указываете сведения, которые даже у профессиональных юристов возникают сомнения в объективности - При чем тут опека? Архив, риэлторы?
Вы имеете дело с продавцом!
Вы покупатель - другое лицо продавец! Какая причинно следственная связь появится в этой схеме отделу по опеке? Откуда опека?
Сомнительно все просто!
СпроситьЕще раз хочу пояснить, просто может сначала не все описал. Договор купли-продажи продажи у продавца есть, и там описано что собственники двое взрослых и двое детей. А в опеке сказали что документы уже в архиве. Квартира была продана в 2008 году.
СпроситьНо вы же покупаете квартиру без долей несовершеннолетних. Какая связь? Ни какой. К вам это не имеет ни какого отношения. Это не ваша сделка.
Спросить10 лет - это максимальный срок для применения последствий недействительной сделки.
Даже если предполагать (только предполагать), что сделка была недействительной, то последствия, то есть возврат всего по недействительной сделке, не могут быть применены в истечением 10 лет в любом случае.
------------------
Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1. Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам
(в ред. Федерального закона от 21.07.2005 N 109-ФЗ)
1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
СпроситьВ соответствии со ст. 549 ГК РФ - по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Договор - купли продажи между Вами и продавцом составляется на основании сведений исходя из регистрации права в ЕГРН как того требует ФЗ О государственной регистрации недвижимости 218-ФЗ.
ДЛя этого в договоре указываются все характеристики недвижимости.
ПРи этом не имеет значение для заключения договора купли-продажи между Вами и собственником жилья. Откуда он приобрел жилье, на каком основании, как совершалась сделка - если конечно же это законно.
У ВАс постдоговорные отношения, что никак не характеризует законность условий договора на момент его заключения в прошлом!.
СпроситьДа, я покупаю без долей. Собственник один взрослый. Просто мне сказали срока давности нет для опеки если сделку не правильно оформили в прошлый раз.
СпроситьВам ответил юрист ранее:
10 лет - это максимальный срок для применения последствий недействительной сделки.Даже если предполагать (только предполагать), что сделка была недействительной, то последствия, то есть возврат всего по недействительной сделке, не могут быть применены в истечением 10 лет в любом случае.
Не о чем переживать! Сроки все вышли.
Спросить"Срока давности" для опеки в принципе нет. Если прошло 10 лет после сделки, то наверняка документы уничтожены. Если было разрешение от органа опеки и попечительства на продажу "детских" долей, то его копия должна быть в Росреестре. Нынешний собственник мог бы запросить в Росреестре копии документов по той сделке.
Спросить
Хотитм продать квартиру. Часть квартиры принадлежит несовершеннолетним детям, требуется разрешение опеки, пошли в опеку, хотели купить доли у бабушке в квартире для детей, чтобы опека разрешила продать квартиру. Гдке несовершеннолетние дети являются сособственниками. Опека сказала, что нельзя, чтобы бабушка продавала внукам жилье. В росреестре сказали. Что не видят припятствия в этом вопросе, нет такой статьи. Которая бы запрещала продавать внукам квартиру, либо доли в квартире. Кто прав? Спасибо.
Покупаем квартиру с долями несовершеннолетних. Разрешение органов опеки на продажу получено. Изначально продавец планировал продавать квартиру с несовершеннолетними с одновременной покупкой у застройщика в готовом доме. По факту получается по другому. Сначала продавец продает нам квартиру, где собственники несовершеннолетние, получает деньги с продажи. После продажи квартиры обязуется купить квартиру у застройщика. Какие у нас риски, если продавец после продажи не купит квартиру ннсовершеннолетним собственникам и не наделит их долями как указано в Разрешении органов опеки? Продажа будет нотариальная.
Собираемся купить квартиру, но у продавца квартиры только устное пока одобрение с органа опеки. Можно ли оформить сделку купли-продажи сейчас и какие есть риски у покупателей. Интересует сделка с доносом документов из органов опеки.
Собираемся приобрести квартиру, в которой имеются несовершеннолетние собственники, риэлтор утверждает, что в ходе сделки мы должны заплатить всю сумму за покупаемую квартиру, а продавец на эти деньги покупает квартиру с площадью в размере не менее отчуждаемой. Только после этого органы опеки выдадут разрешение на продажу квартиры, которую мы хотим купить. Правомочны ли требования риэлтора? На сколько мне известно, продавец должен в опеку принести документы на покупаемую квартиру несовершеннолетним детям, подтверждающие ее чистоту и соответствующие требованием опеки, и написать обязательство, чтокупят данную квартиру.
У меня есть 2-х комнатная квартира 44 кв.м., я подарила по 1/3 доли в этой квартире своим несовершеннолетним детям. Теперь я хочу продать эту квартиру. У меня есть частный дом 49 кв.м, могу ли я выделить доли в этом доме детям взамен проданной квартиры? Пойдут на это органы опеки?
Проживаю с ребенком 12-ти лет в однокомнатной квартире. Квартира приватизирована в равных долях. Хотела улучшить жилищнные условия - купить 3-х комнатную квартиру через ипотеку, продав при этом свою однокомнатную квартиру. Но в банке мне сказали, что органы опеки не дадут разрешение на продажу квартиры т.к. ребенок, по условиям банка, не сможет стать собственнником в приобретаемой через ипотеку квартире.
Так ли это? Есть ли у меня варианты улучшить жилищные условия?
Продали квартиру, органы опеки дали разрешение на продажу квартиры с зачислением денег на счет детей. Теперь хотим купить другую с использованием этих денег и выделением долей детям. Какие документы надо для опеки, чтоб опека дала разрешение на покупку?
У меня большая проблема! Была в собственности квартира доли были разделены на меня и двух моих малолетних детей! Чуть больше, чем за материнский капитал купила квартиру больше и с землей разрешения с опеки получила на условии, что в новой квартире разделю доли между детьми. Все так я и сделала разделила доли квартиры и еще земли. Продала старую квартиру, а опека обязывает разделить деньги от квартиры между детьми, но я же дала им доли в новой. Деньги потратила на остаток долга за купленную квартиру. Опека подает на меня в суд, но я же улучшила детям условия. Что делать?
Я обратилась в органы опеки за получением предварительного разрешения на совершение сделки купли-продажи 1/2 доли квартиры, принадлежащей моему сыну по месту нашей постоянной регистрации. Мною был получен отказ в связи с тем, что квартира находится в областном центре, а предполагаемая к покупке ребенку в поселке, а также кадастровая стоимость значительно ниже. Отказ опеки я не обжаловала ввиду отсутствия времени (боюсь, что квартиру продадут). Я сделал оценку рыночной стоимости обеих квартир (стоимость объектов практически соразмерна), временно прописалась на территории другого района (где хочу купить квартиру) и представила документы в другую опеку по этой же сделке (с теми же квартирами). Может ли другая опека по этой же сделке мне отказать второй раз ввиду того, что я временно прописалась или не обжаловала решение 1 опеки (во второй опеке я честно сказала, что есть уже отказ). И какие варианты развития данной ситуации возможны с точки зрения права.
Мой муж собственник 1/3 квартиры, так же в этой квартире прописана я и наш несовершеннолетний сын, собственности в этой квартире у нас нет. Муж продает остальным собственникам свою долю, покупатели берут ипотекк и просят нас предоставить разрешение органов опеки на продажу квартиры, но опека такого рпзрешения не дает. Мы для себя бкдем покупать квартиру также в ипотеку, а прописать ребенка в квартиру с обременением нельзя, так сказали в опеке. Как помтупить в этом случае? Ведь каждая вторая молодая семья берет ипотеку.
