Покупка половины дома с незарегистрированным оформлением и зеленкой - возможности и угрозы для покупателя

398₽ VIP

Здравствуйте, уважаемый Федор! Технически возможно. Но есть риск, что дом может быть признан самовольной постройкой. Если в Росреестре до сих пор не зарегистрировал, то может быть вообще решение о сносе самовольной постройки. Узаканивание ее возможно также через суд на основании п.3 ст.222 ГК РФ, но лучше от такой покупки отказаться либо готовьтесь к тому, что придется отстаивать свое право через суд.

Статья 222. Самовольная постройка

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Абзац утратил силу с 4 августа 2018 г. - Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 339-ФЗ

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

3.1. Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органом местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории).

3.2. Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.

Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.

Лицо, которое приобрело право собственности на здание, сооружение или другое строение, возмещает лицу, осуществившему их строительство, расходы на постройку за вычетом расходов на приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.

4. Органы местного самоуправления принимают в порядке, установленном законом:

1) решение о сносе самовольной постройки в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта, либо самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования;

2) решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта, либо в случае, если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.

Срок для сноса самовольной постройки устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев, срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года.

Предусмотренные настоящим пунктом решения не могут быть приняты органами местного самоуправления в отношении самовольных построек, возведенных или созданных на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, или в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.

Здравствуйте!

Для того чтобы поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на объект (дом), необходимо подготовить технический план.

Технический план объекта индивидуального жилищного оформляется на основании уведомления органа власти о соответствии строительства параметрам для данного вида использования.

Кроме того, при долевой собственности оформление с согласия всех ее участников.

Технически возможно, но лучше чтобы продавец оформил самостоятельно.

Здравствуйте Федор!

Отвечу проще, без портянок из закона.

Я бы сказал что эта "схема" одна большая "угроза" для покупателя.

Потому что байки про то что можно запросто потом все зарегистрировать в том числе через суд (ст. 222 ГК РФ), это всего лишь байки.

Риск в том, что в договоре у Вас будет написано - земля.

И покупать будете землю.

А в том случае если с домом ничего не получится, то никто ВАм будет ничего не должен.

Откажитесь от сделки.

Пусть сначала все оформит, а потом уже продает.

Здравствуйте!

Подскажите, земля ИЖС или СНТ?

Собственнику просто нужно избавиться от этой головной боли, поэтому он и предлагает вам такой вариант. Если дом не оформлен и не зарегистрирован то дом является самовольной постройкой ст 222 ГК РФ В этом случае придется в суд обращаться ст 3 ГПК РФ для узаконивания 1/2 Но никто вам не даст 100% гарантии что суд будет на вашей стороне Может и такое случиться что суд примет решение о сносе самовольной постройки

Это самая главная для вас угроза отдадите деньги, а дом не сможете зарегистрировать.

Да, это возможно, но только через суд. Вам нужно купить землю, зарегистрировать право собственности на землю. После этого вы должны подать в суд иск о признании права собственности на самовольную постройку в порядке ст.222 ГК РФ, предварительно получив заключение технической экспертизы, что дом построен без нарушений строительных норм и правил и не представляет опасности.

Также при признании права собственности в суде вам придется заплатить государственную пошлину, размер которой будет рассчитываться от стоимости вашего дома.

В данном случае можно столкнуться с неразрешимыми проблемами. Вы не указываете разрешенное использование земли. Будет исходить, что земля под ИЖД. Если нет разрешения на строительство, то дом является самовольной постройкой на основании ст. 222 ГК РФ. Признать на него право собственности можно только в судебном порядке и при соблюдении ряда условий, в том числе соответствие построенного дома назначению земли. Если земля под ИЖД, то узаконить на ней можно будет только ИЖД (дом на одну семью). С 2018 года в ГрК РФ дано понятие ИЖД, в соответствии с которым дом для проживания двух семей не относится к ИЖД. Таким образом, можно столкнуться с тем, что и через суд узаконить Вы его не сможете.

Очень рискованная покупка. Если бы было легко узаконить построенный дом, продавец уже давно бы сделал это.

У собственника есть Технический паспорт на объект незавершенного строительства на весь дом, полученное в 2012 году. Упростит ли этот документ регистрацию дома. Собственник не хочет оформлять его на себя, мотивируя тем, что подпадёт под налог 13% при продаже дома после регистрации на себя.