Каковы перспективы работы с отдельно стоящим жилым домом, предназначенным для мини-отеля и под аренду, в свете новых требований? Советы от ИП Константина

199₽ VIP

Здравствуйте, Константин!

Будут сложности.

Хотя бы из за того, что по факту это не жилой дом, так как указано в документах, а гостиница да еще и как аптека используется.

В данном случае возможна ответственность.

Вплоть до снова этого объекта (ст. 222 ГК РФ)

Не должно быть проблем. Так как вы собственник помещения ст.209 ГК РФ.

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 16.12.2019)

ГК РФ Статья 209. Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

По поводу аптеки, вами должны быть соблюдены требования ст.55 Федерального закона от 12.04.2010 N 61-ФЗ (ред. от 27.12.2019) "Об обращении лекарственных средств" (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.03.2020)

Розничная торговля лекарственными препаратами в количествах, необходимых для выполнения врачебных (фельдшерских) назначений или назначений специалистов в области ветеринарии, осуществляется аптечными организациями, ветеринарными аптечными организациями, индивидуальными предпринимателями, имеющими лицензию на фармацевтическую деятельность, медицинскими организациями, имеющими лицензию на фармацевтическую деятельность, и их обособленными подразделениями (амбулаториями, фельдшерскими и фельдшерско-акушерскими пунктами, центрами (отделениями) общей врачебной (семейной) практики), расположенными в сельских населенных пунктах, в которых отсутствуют аптечные организации, и ветеринарными организациями, имеющими лицензию на фармацевтическую деятельность. Разрешена розничная торговля только лекарственными препаратами, зарегистрированными в Российской Федерации или изготовленными аптечными организациями, ветеринарными аптечными организациями, индивидуальными предпринимателями, имеющими лицензию на фармацевтическую деятельность. Розничная торговля лекарственными препаратами осуществляется по правилам надлежащей аптечной практики, утвержденным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти.

Вы не имеете право использовать жилой дом под аптеку.

Все случаи, когда можно использовать жилой дом для предпринимательской деятельности указаны в законе. Там нет под аптеку. Вы должны переводить хотя бы часть дома под предпринимательскую деятельность.

ЖК РФ Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года N 125-ФЗ "О свободе совести и о религиозных объединениях". Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг.

4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Уважаемый Константин г. Южно-Сахалин!

ВО-ПЕРВЫХ:

В данном случае находящийся у вас в Собственности (ст.209 ГК РФ) жилой Дом должен быть переведён в НЕЖИЛОЕ здание (ст.23 Жилищного кодекса РФ).

ВО-ВТОРЫХ:

Данное фактически административное нежилое здание необходимо привести в соответствии с действующими нормами:

- противопожарной безопасности;

- Санэпидемнадзора РФ и т.д.

Удачи вам Владимир Николаевич

г. Уфа 29.02.2020 г.

Согласно поправкам в Жилищный кодекс, утвержденным Федеральным законом от 15 апреля 2019 г. № 59-ФЗ. жилой дом нельзя б использовать для предоставления гостиничных услуг.

Предоставление гостиничных услуг допускается только при наличии свидетельства о присвоении гостинице определенной категории, предусмотренной Положением о классификации гостиниц, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2019 года N 158, в случае если такое требование предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Конечно у ас будут, не просто сложности а большие проблемы

Если у вас по документам жилой дом, то чтобы продолжать оказывать гостиничные услуги нужно все документы переделывать под гостиницу, затем получать свидетельства о присвоении гостинице определенной категории,

Постановление Правительства РФ от 09.10.2015 N 1085 (ред. от 18.07.2019) "Об утверждении Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации"

Постановление

Правила предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации

I. Общие положения

II. Информация об исполнителе и о предоставляемых исполнителем гостиничных услугах

III. Порядок и условия предоставления гостиничных услуг

IV. Ответственность исполнителя и потребителя.

Вам придется менять разрешенное использование земельного участка, так как аптека явно не жилое помещение.

Вы же просто можете сдавать жилые помещения в найм, зачем эта головная боль с миниотелем, который не может быть на землях ИЖС

То есть придется выбирать, либо мини отель, с обязанностью поменять разрешенное использование, что не всегда возможно, либо жилой дом без аптеки и сдача комнат в найм.

ГрК РФ Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства

Перспективы и риски судебных споров. Ситуации, связанные со ст. 37 ГрК РФ

1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

2.1. Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент.

(часть 2.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 373-ФЗ)

3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

4. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов.

Добрый вечер!

В соответствии с ч.3 ст.17 ЖК РФ:

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года N 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».

Для того, чтобы вам узаконить мини-отель в обязательном порядке необходимо перевести дом из жилого в нежилое, а категорию земельного участка с ИЖС на размещение мини-отеля. Эта процедура очень сложная и необходима если вы в этом доме не проживаете и используете исключительно для этой деятельности.

Документы необходимые для перевода помещения из жилого в нежилое:

- заявление о переводе помещения;

- правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

- план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения.

Если же вы являетесь собственником и проживаете в этом доме и сдаете, то вы можете заключать краткосрочные договора на сдачу в наем без перевода этого дом в ранг гостиницы, так как

ГК РФ Статья 209. Содержание права собственности 1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

И вы как собственник в праве распорядится своей собствтенностью так как считаете нужным, главное не нарушать закон

ст.17 Жилищного Кодекса РФ 2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.