Как действовать, если арендодатель требует расторжения договора раньше срока?

995₽ VIP

Полина, не кто не имеет право удерживать Ваше имущество, в счет платежа. Обязательства по договору должны исполняться. То что, договором прописано извещение за три месяца, то значит стороны согласились на это, и они долны исполняться.

ГК РФ Статья 309. Общие положения

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

ЕСли будут создаваться препятствия в пользовании имуществом, то вы имеете право требовать его возврата, даже через суд.

ГК РФ Статья 304. Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Обязательства должны быть исполнены надлежащим образом согласно условий договора, ст.308-310,606 ГК РФ.

Нужно условия договора исполнять и толковать их буквально, все лазейки предусмотрены только им и ГК РФ.Это касается как обязанности уведомить за 3 месяца, так и условия об обеспечительном платеже. Так что для того, чтобы говорить о правомерности или неправомерности нужно изучить весь договор аренды.

Риска ареста Вашего имущества именно 6 числа нет. Для ареста нужна подача иска арендодателем и чтобы суд принял обеспечительные меры, а для этого нужны указанные в законе основания.

Вы можете попасть в офис и забрать свое имущество.

Все взаимоотношения регулируются Гл.34 НК РФ,с условиями прописанными в Договоре еренды, по сути:

1. "получили уведомление, что через три месяца должны его освободить" - т.е. соблюдено условие о которм вы пишите "в договоре прописано, что мы должны его уведомить за три месяца"

2. " есть ли риск, что 6 числа они арестуют наше имущество" - есть

3. "сославшись на обеспечительный платеж попасть в офис и забрать свое имущество" - напишите правильное уведомление о том что обстоятельства досрочного расторжения договора не по вашей вине вынуждают вас выехать, т.е. расторгнуть договор раньше...

4. "вернуть нам обеспечительный платеж или по условиям договора (так как мы не предупредили их за три месяца) он сгорает" - нужно понимать, что этот платеж идет только на опгашение последнего месяца аренды либо на возмещение порчи имущества...

Добрый день Полина!

Ваше имущество арендодатели арестовать не могут, это вне закона!

Если вы не оплатите арендную плату, то арендодатели обязаны вам предоставить доступ и время, чтобы вы забрали свое имущество.

В счет платежа Арендодатели категорически не имеют права удерживать ваше имущество, они же не Приставы!

Что касается обеспечительного платежа: Обеспечительный платеж в договоре аренды предназначен для компенсации потерь Арендодателя, возникающих у него в случае неисполнения Арендатором своих обязательств, предусмотренных договором об аренде. Соответственно, в случае, если вы не предупредили о съезда за 3 месяца - Арендодатель обязан зачесть в счет погашения аренды обеспечительный платеж. Либо вернуть вам данную сумму обеспечительного платежа согласно п. 2 статьи 381.1 ГК РФ

ст. 381.1 ГК РФ,

1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

3. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.

4. На сумму обеспечительного платежа проценты, установленные статьей 317.1 настоящего Кодекса, не начисляются, если иное не предусмотрено договором.

То, что у вас прописано в договоре про уведомление арендодателя о расторжении договора за три месяца соответствует ст. 421 и 620 ГК РФ.

Но вы можете написать письменное уведомление арендодателю о расторжении договора аренды через месяц в связи с полученным уведомлением и признанием здания аварийным. Напишите, чтобы сумма обеспечительного платежа была включена в счет арендной платы за последний месяц аренды.

Неправомерно удерживать ваше имущество арендодатель не имеет право. Согласно ст. 304 ГК "Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения".

Вам только приходить к соглашению с арендодателем и расторгать договор по соглашению сторон.

Договор, который заключили на определенный срок, прекратить сложнее. Арендодателям невыгодно терять контрагентов, поэтому они часто ограничивают в срочном договоре право арендаторов на односторонний отказ от соглашения - посмотрите Определение ВС от 21.08.2015 по делу № А 08-7981/2013.

Так как в вашем договоре нет права на безусловный односторонний отказ, а вы уведомите арендодателя об отказе от договора и освободите помещение, придется платить до конца срока договора - Постановление АС Восточно-Сибирского округа от 25.12.2018 по делу № А 78-157/2018.

Постановление Девятого ААС от 30.01.2019 по делу № А 40-78709/2018 - здесь вы можете увидеть, что Суды поддерживают арендодателей, которые ограничивают доступ к помещению из-за задержки арендных платежей

Суд также не удовлетворит требование расторгнуть договор из-за существенных изменений обстоятельств (ст. 451 ГК), если это основание для расторжения в договоре не прописано.

Также суды не признают существенными изменениями обстоятельств утрату арендатором экономического интереса к арендуемому помещению, ухудшение его финансового состояния, изменение курса валют, закрытие филиала (Определение ВС от 29.03.2017 по делу № А 39-5782/2015, Постановление Третьего ААС от 18.09.2019 по делу № А 33-34856/2017, Решение АС Москвы от 14.02.2019 по делу № А 40-249542/2018).

Так что как видите, либо вам еще три месяца, либо по соглашению с арендодателем сможете расторгнуть договор через месяц.

То что арендодатель не готов расторгать досрочно вполне правомерно.

Потому что в договоре у Вас такое право не предусмотрено.

Ст. 619, 620, 450 ГК РФ.

Если не оплатите, то то что договор будет расторгнут в одностороннем порядке - еще не факт.

Потому что это их право а не обязанность.

"Арестовывать" они ничего не могут. Но могут удерживать имущество до оплаты задолженности.

Обеспечительный платеж может помочь.

Надо смотреть как в договоре прописан порядок его зачета.

Если же договором предусмотрено, что платеж сгорает, то Вы его не вернете.

Лазейку надо искать изучив условия договора.

Может быть там есть за что зацепиться.

Здравствуйте, Полина, в связи с тем, что арендодатель в порядке, предусмотренном договором направил уведомление о его расторжении, то предлагаю таким же образом провести внесудебную переписку о возможности заключения дополнительного соглашения к договору на Ваших условиях, в порядке ст.421 ГК РФ,предусматривающей свободу договора. Ведь как Вы верно отметили - Вы не планировали расторгать договор, и Ваши планы, в связи с полученным уведомлением изменились, кроме того, Вы вполне можете и не выезжать немедленно из арендуемого помещения, а оспорить расторжение договора в судебном порядке, что повлечет длительное рассмотрние спора - до полугода. Поэтому, объяснив арендодателю, что ему будет выгоднее пойти на Ваши условия, чем выселять Вас по суду, Вы сможете достичь требуемого результата.

Относительно возможности ареста и ограничения доступа, то они незаконны и могут повлечь убытки, ст.15 ГК Рф, которые тоже можно взыскать в суде.

Удачи Вам.

Здравствуйте!

Поскольку Вы получили уведомление о сносе здания, Вы вправе заявить арендодателю о намерении расторгнуть договор досрочно за месяц до расторжения договора в связи с обстоятельствами, независящими от воли сторон. В уведомлении следует предложить расторжение договора аренды по соглашению сторон, а также заключить доп. соглашение о порядке расчета за аренду до расторжения договора.

Согласно п 1. Ст 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 1 ст 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

При этом удержание обеспечительного платежа за период фактически неиспользованный в целях аренды, можно расценить как необоснованные обогащение на основании ст 1102, п. 2 ст. 1107 ГК РФ. Из нормы ст. 1103 ГК РФ следует, что неосновательным обогащением следует считать не то, что исполнено в силу обязательства, а лишь то, что получено стороной в связи с этим обязательством и явно выходит за рамки его содержания. (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017))

Удержание Ваших вещей арендодателем незаконно.В таком случае Вы вправе обратиться в полицию, поскольку это самоуправство.

КоАП РФ Статья 19.1. Самоуправство

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, предусмотренных статьей 14.9.1 настоящего Кодекса, -

влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей; на должностных лиц - от трехсот до пятисот рублей.