Как правильно оформить перераспределение долей в долевой собственности с детьми при покупке квартиры побольше?

199₽ VIP

Иван, вне зависимости от того-была ли нынешняя квартира приобретена на материнский капитал (и там есть доли детей), при приватизации или еще по иной сделке-но все продажи такой недвижимости, одним из собственников которой является несовершеннолетний (-ие), имеет особенности-т.е. такую сделку должны одобрить муниципальные органы опеки и попечительства, т.е. защитить имущественные интересы детей (ст. 60 СК РФ, ст. 26, 28, 37 ГК РФ РФ).

Несовершеннолетние могут владеть жильём как и взрослые, но без права им распоряжаться. Все вопросы, связанные с недвижимостью, решают их законные представители (родители, опекуны, усыновители, попечители). Именно они совершают сделки с квартирами от имени ребёнка (статья 37 Гражданского кодекса РФ). С 14 до 18 лет дети считаются частично дееспособными и уже могут участвовать в сделках с письменного согласия своих представителей.

Такую сделку в обязательном порядке согласуют с органами опеки. Они одобрят продажу квартиры, принадлежащей (со-)собственникам-детям, только в случае, если после сделки они получат недвижимость не хуже, чем была. Просто продать квартиру, чтобы потратить деньги на что-то другое, нельзя (ст. 34 ГК РФ).

К таким правилам в таких сделках относят:

1.Принадлежащая ребёнку площадь в новой квартире должна быть не меньше, чем в продаваемой, исходя из его доли.

2. В недостроенном доме оформить право собственности нельзя. Органы опеки дают разрешение на сделку, если дом построен больше чем наполовину. Т.к. до момента его ввода в эксплуатацию ребёнок должен быть где-то прописан. Когда дом будет сдан, ребёнку нужно выделить причитающуюся ему долю и сообщить об этом в органы опеки.

3.Учитывается стоимость квартиры (по оценке БТИ хотя бы) — у нового, приобретаемого жилья она должна быть не меньше прежней. Небольшую разницу в цене могут Органы опеки согласовать при условии, что недостающую сумму перечислят на счёт ребёнка, доступ к которому он получит ТОЛЬКО после совершеннолетия (18 лет).

4.Запретят также сделку, если качество нового жилья заметно хуже продаваемого.

5. Учтут даже расположение жилья: если взрослые продают квартиру в центре и покупают дом в деревне-это нужно будет обосновать. Сделку подобную согласуют, например, при наличии проблем со здоровьем, требующих жизни за городом, с подтверждающими это мед/справками.

6. У близких родственников (тёть, ядей, бабушек-дедушек) тоже не одобрят, поэтому «купить» квартиру у бабушки с дедушкой не получится.

7.Подарить детям долю в каком-нибудь другом жилье, принадлежащем семье, тоже не будет вариантом: органы опеки посчитают эту сделку как «взаимозаменяющую» продажу доли ребёнка. Получается, что для такой сделки подойдёт только жилплощадь, принадлежащая фактически чужим людям.

8.Законные представители, их родственники и супруги также не вправе покупать недвижимость у детей, так что просто выкупить долю у несовершеннолетнего не получится.

Документы в органах опеки рассматриваются только по месту регистрации ребёнка, а не по месту расположения недвижимости (ели дети прописаны в одном, а проживают по другому адресу).

Если органы опеки отказывают необоснованно, то можно обратиться в суд с оспариванием полученного от них отказа.

Предварительное разрешение или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение или отказ в выдаче разрешения могут быть оспорены в судебном порядке (п.3 ст. 21 Закона N 48).

Возможны два варианта сделки: 1) оформить недвижимость на родителей, а затем выделить долю детям. С 2018 года это можно сделать Соглашением о выделении долей в простой письменной форме без нотариуса. В Договоре купли-продажи ДКП как Покупатели сразу прописываются родители и дети.

2) сразу оформить недвижимость на всех членов семьи-что более удобно и без нотариуса.

Наиболее лучше-выделять детскую долю при переводе в квадратные метры в размере не менее одной целой учетной нормы. Средний размер такой нормы будет 9-12 кв. м. Т.е. желательно, чтобы доля ребенка составляла в пересчете на площадь объекта не менее 9-12 кв. метров.

Но статья 50 ЖК РФ указывает: жилищные нормативы определяет местный муниципалитет, а в 2020 году для семьи из трех и более человек площадь для 1 члена семьи не должна быть ниже 18 кв. м. по учетн/нормам, тогда минимальная доля каждого родителя и ребенка должна быть не менее 18 кв. метров.

Здесь можно посмотреть: Форма: Договор купли-продажи квартиры с несовершеннолетним (Консультант Плюс,2020)

login.consultant.ru

При наличии предварительного разрешения от ООП нужно заключить договор купли-продажи недвижимости. Если несовершеннолетний на момент продажи квартиры зарегистрирован в ней по месту жительства, в договоре купли-продажи можно предусмотреть сроки снятия его с регистрационного учета (п. 2 ст. 292, п. 4 ст. 421 ГК РФ).

С 01.02.2019 нотариус, удостоверив договора купли-продажи, обязан направить в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом (ч. 2, 3 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате). www.garant.ru

Также в направляемых нотариусом документах обязательно должен быть документ, удостоверяющий личность ребенка (паспорт законного представителя и свидетельство о рождении ребенка (для детей до 14 лет включительно).

Здравствуйте Иван

Переписать на себя квартиру как вы хотите можете технический:

1. Найдите квартиру для покупки.

2. Заключите дкп с выделением долей детям и зарегистрируйте сделку

3. Обратитесь в орган опеки за получением разрешения по отчуждению 1 жилья предоставив документы о выделении детям долей ст.37 ГК

4. Переоформите по дкп отчуждение 1 жилья на 3-е лицо

5. Далее 3-е лицо переоформляет на вас искомое жилье. Только так вы сможете переоформить на себя первоначальный объект.

Здравствуйте, уважаемый Иван! Смотря какие дети. Если дети несовершеннолетние, то так не получится сделать. Согласно п.3 ст.37 ГК РФ:

Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Т.е. без отчуждения на третье лицо не выйдет так сделать. Для отчуждения же имущества несовершеннолетних нужно разрешение органа опеки и попечительства (ст.37 ГК РФ), а его дадут только на условии равного возмещения с учетом текущей ситуации. Если найдете третье лицо, которое купит доли детей, а потом продаст их Вам, то в принципе так получится сделать. Удачи Вам в разрешении Вашего вопроса!