Правовые последствия при победе в аукционе по продаже муниципальной собственности с недокументированным зданием и возможные действия
Мой вопрос в следующем, физическое лицо признано победителем по итогам проведения аукциона по продаже муниципалной собственности. Лот содержал в себе земельный участок и одно здание. По факту на данном участке две постройки. Тех. паспорт имеется на оба здания. Но на второе здание (которое не указано в лоте) право собственности не установлено. Какие правовые последствия могут ворзникнуть? Что делать? Здание, которое не указано в лоте хотим забрать себе (речь идет о простой бане).
Заранее спасибо.
зарегистрируйте право собственности на землю, а потом оформите право собственности на баню, подготовите документы как вы его построили и как самострой зарегистрируйте через суд.
Спросить
Четыре юридические лица являются собственниками долей в праве собственности на здание. Земельный участок, находящийся под зданием в аренде у всех юридических лиц. У каждого юридического лица свой выход из здания. Прилегающие к зданию земельные участки тоже в аренде. Хотим выкупить в собственность земельный участок прилегающий к зданию где выход нашего юридического лица, но другие собственники здания не дают согласия просто из принципа. Как можно решить эту проблему.
Собственники имущества, находящегося в долевой собственности распоряжаются этим имуществом совместно, по согласию всех. Но Вы можете обратиться в суд с иском о выделе Вашей доли в натуре и тогда распоряжаться ею без согласия остальных.
СпроситьНа одном земельном участке расположено 2 здания. Земельный участок находится в аренде. Одно из зданий передается в залог.
В силу ст. 69 Закона об ипотеке: Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.
Вопрос:
1. Можно ли в описанной ситуации передать в залог часть (долю) в праве аренды (либо право аренды на часть земельного участка), расположенного под зданием? Или в такой ситуации нужно передавать в залог право аренды на весь земельный участок, не смотря на то, что второе здание в залог не передается?
2. Если передать в залог право аренды на весь земельный участок. То возникнет ли залог в силу закона на второе здание?
Спасибо!
1. В ипотеку передается право аренды ЗУ без выдела доли. В случае, если вдруг заложенное здание будет реализовано с торгов или без них, то реализовано будет и право аренды, но новый собственник здания получит право аренды только в пределах, установленных договором аренды ЗУ, в отношении предшествующего собственника здания.
2. Согласие второго арендатора на залог прав аренды ЗУ не требуется (если только этого не потребует залогодержатель).
3. Ипотека других зданий не возникнет, т.к. в залог передается право аренды ЗУ, а не сам ЗУ. Если бы в залог передавался сам ЗУ, то тогда действовала бы ст.64 Закона об ипотеке.
Спросить
Если мне память не изменяет то нет (я свой экземпляр потерял). 3-х стронний договор аренды одного участка без определния каких-либо долей.
СпроситьКак я могу давать Вам советы, если вы не знаете, что у Вас в договоре?
Вот почитайте судебную практику:
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 сентября 2011 г. N ВАС-12384/11
ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ
ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи И.М. Марамышкиной, судей С.П. Бондаренко, М.В. Прониной, рассмотрела в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью "Ладога" от 23.08.2011 б/н о пересмотре в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 06.06.2011 по делу N А 33-4254/2010 Арбитражного суда Красноярского края
по иску открытого акционерного общества "Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации" в лице Железногорского отделения N 7701 (г. Железногорск Красноярского края; далее - Сбербанк) к обществу с ограниченной ответственностью "Ладога" (г. Красноярск; далее - общество "Ладога") об обращении взыскания на заложенное имущество - шести объектов незавершенного строительства, автозаправочную станцию и права аренды двух земельных участков, с установлением начальной продажной цены объектов в соответствии с залоговой стоимостью, согласованной сторонами в договорах, а в отношении незавершенных строительством объектов, право залога на которые возникло на основании подпункта "д" пункта 1.2 договора об ипотеки от 09.12.2008 N 3992 - по их рыночной стоимости
встречному иску общества "Ладога" к Сбербанку о признании недействительным договора об ипотеке от 09.12.2008 N 3992.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "СТК" (г. Красноярск; далее - Торговый дом) и Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (г. Красноярск; далее - Департамент).
Суд
установил:
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 22.10.2010 иск Сбербанка к обществу "Ладога" удовлетворен частично: обращено взыскание на имущество, заложенное по договору от 09.12.2008 N 3992 (в части объектов, конкретно названных в договоре) и от 04.12.2008 N 3985, в удовлетворении остальной части иска отказано; встречный иск удовлетворен частично: признан недействительным подпункт "д" пункта 1.2 договора об ипотеки от 09.12.2008 N 3992 (согласно которому залог распространяется на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания и сооружения), в удовлетворении остальной части иска отказано.
Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 15.02.2011 решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований об обращении взыскания на имущество, заложенное по договорам от 25.11.2008 N 3971 и от 04.12.2008 N 3986, отменено, в этой части заявленные требования удовлетворены, в остальной части решение оставлено без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 06.06.2011 решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций в части отказа в удовлетворении иска (по объектам, право залога которых возникло на основании подпункта "д" пункта 1.2 договора об ипотеке от 09.12.2008 N 3992) и в части признания недействительным подпункта "д" пункта 1.2 договора об ипотеке от 09.12.2008 N 3992 отменено, в отмененной части дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Заявитель (общество "Ладога") не согласен с выводами, сделанными судом кассационной инстанции в отношении подпункта "д" пункта 1.2 договора об ипотеке от 09.12.2008 N 3992, полагает их неправомерными, а направление дела в отмененной части на новое рассмотрение необоснованным. В остальной части принятые по делу судебные акты заявитель не оспаривает.
Ознакомившись с материалами надзорного производства и доводами заявителя, судебная коллегия не усматривает оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
В обеспечение исполнения обязательств Торгового дома перед Сбербанком по кредитному договору, между обществом "Ладога" (залогодателем) и Сбербанком (залогодержателем) заключен договор об ипотеке от 09.12.2008 N 3992 (с дополнительными соглашениями), согласно которому в залог банку переданы принадлежащие залогодателю на праве собственности 4 объекта незавершенного строительства, а также право аренды земельного участка, на котором они расположены.
Подпунктом "д" пункта 1.2 договора об ипотеке от 09.12.2008 N 3992 стороны установили, что залог права аренды земельного участка распространяется на находящиеся или строящиеся на данном земельном участке здания и сооружения.
Обращаясь с настоящим иском, Сбербанк просил обратить взыскание на 4 объекта незавершенного строительства, поименованные в договоре, право аренды земельного участка, на котором они находятся, а также еще на 2 объекта незавершенного строительства, не поименованные в договоре, право залога на которые возникло на основании подпункта "д" пункта 1.2 договора.
Общество "Ладога", в свою очередь, ссылалось во встречном иске на недействительность названого пункта договора.
Отказывая в иске Сбербанку об обращении взыскания на 2 непоименованных в договоре объекта незавершенного строительства, и признавая этот пункт договора недействительным, суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что правило, установленное пунктом 4 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 64 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (согласно которому если в договоре ипотеки не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя) применимо только в случае, когда предметом ипотеки является сам земельный участок, в настоящем же случае предметом договора залога является право аренды земельного участка и названное правило применению не подлежит.
На основании изложенного суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что подпункт "д" пункта 1.2 названого договора об ипотеке противоречии закону и является ничтожным.
Не согласившись с этим выводом, суд кассационной инстанции правильно указал, что согласно пункту 5 статьи 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" правила об ипотеке недвижимости соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции признал, что вывод судов о недействительности названного подпункта договора сделан с нарушением норм материального права.
Кроме того, суд кассационной инстанции обосновано сослался на нормы общей части Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающие правило о свободе договора, ограниченное исключительно случаями, предписанными законом и иными правовыми актами (статьи 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку действующее законодательство не содержит запрета на распространение права залога на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружения при передаче в залог права аренды земельного участка, стороны по своему усмотрению имели право согласовать названное условие в договоре.
Довод заявителя о том, что нормы пункта 4 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 64 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" применяются только в случае, если земельный участок или право его аренды являются самостоятельным предметом залога, в то время как в данном случае право аренды земельного участка передано в залог в связи с ипотекой незаконченных строительством объектов, не принимается судебной коллегией.
В данном случае залог зданий, находящихся на земельном участке, право аренды которого передано в залог, установлен не только названными нормами права, носящими диспозитивный характер, но и волеизъявлением сторон при заключении договора. При этом данное условие договора действующему законодательству не противоречит.
Руководствуясь статьями 299, 301, частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Высший Арбитражный Суд Российской Федерации
определил:
в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N 33-4254/2010 Арбитражного суда Красноярского края для пересмотра в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 06.06.2011 отказать.
Председательствующий судья
И.М.МАРАМЫШКИНА
Судья
С.П.БОНДАРЕНКО
Судья
М.В.ПРОНИНА.
СпроситьПрошу помощи в разъяснении следующей ситуации: физ. лицом были приобретены нежилые помещения в части здания сначала на 1, а затем и на 2 этаже административного здания, получено свидетельство о праве собственности. Всего два собственника здания. Решением суда здание разделено на два самостоятельных. За основу были взяты данные тех. паспорта на все здание в котором тех. этаж отсутствовал. После раздела здания и земельного участка и установления нового почтового адреса получен новый тех. паспорт, в котором указан тех. этаж здания, здание поставлено на кадастровый учет. Земельный участок, на котором расположено здание находится в собственности у физ. лица. Каким образом можно узаконить указанный тех. этаж, если здание расположено в зоне инженерной инфраструктуры города? Допустима ли подача искового заявления в суд о признании здания в реконструируемом виде?
Обязательно ли проводить аукцион при продаже здания бывшей школы находящейся в муниципальной собственности? Если нет, то каким образом можно продать данное здание частному лицу? Если только форме аукциона, то какой порядок перед тем как объявить аукцион по продаже данного здания?
Да, способы указаны в главе 4 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
СпроситьЮридическое лицо имеет в собственности нежилое здание. Часть здания находится на территории земельного участка, находящегося в собственности этого юридического лица. А небольшая часть этого здания расположена на соседнем земельном участке, находящемся в муниципальной собственности. Имеет ли это юридическое лицо преимущественное право приобретения в собственность этого участка муниципальной собственности, на котором расположена часть принадлежащего ему здания? Ранее это нежилое здание судом НЕ было признано самовольной постройкой. Можете назвать применимые нормы права?
Прежде всего отметим, что в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Данный принцип конкретизируется в ч. 4 ст. 35 ЗК РФ, предусматривающей, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, по общему правилу проводится вместе с земельным участком.
Также он находит свое воплощение и в гражданском законодательстве в виде общего правила о том, что при продаже здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования (п. 1 ст. 552 ГК РФ). При этом в том случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 552 ГК РФ).
В силу прямого указания п. 1 ст. 130 ГК РФ нежилые помещения признаются недвижимым имуществом и, следовательно, продаются по правилам, предусмотренным параграфом 7 главы 30 ГК РФ, в котором находится, в том числе, и упомянутая выше ст. 552 ГК РФ.
Вместе с тем, принимая во внимание то обстоятельство, что нежилое помещение не имеет непосредственной связи с земельным участком, а является недвижимостью лишь в силу того, что конструктивно представляет собой часть здания или сооружения, которые имеют прочную связь с землей, вопрос о применении к нему положений ст. 552 ГК РФ является спорным.
В том случае, если это нежилое помещение находится в многоквартирном доме, то к его приобретателю в силу прямого указания закона переходит доля в праве собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом и являющийся общим имуществом собственников помещений в таком доме (п. 4 ч. 1 ст. 36, ст. 38 Жилищного кодекса РФ). Однако в отношении нежилых помещений, входящих в состав здания, не являющегося многоквартирным домом, аналогичные положения в законодательстве отсутствуют.
Разъяснения высших судебных инстанций на этот счет также не отличаются какой-либо определенностью. Так, например, в п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление N 64) говорится о том, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, должны регулироваться нормами законодательства, применяющимися к сходным отношениям, например статьями 249, 289, 290 ГК РФ. На основании этого делается вывод, что собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания, которая автоматически переходит к новому собственнику такого помещения при его купле-продаже (смотрите также п. 5 Постановления N 64).
Однако нетрудно заметить, что данные разъяснения говорят лишь об общем имуществе собственников помещений в самом здании, в котором находятся эти помещения, и не затрагивают вопроса о правах на земельный участок, на котором такое здание расположено. Прямо названные в указанных разъяснениях нормы ГК РФ, применимые к отношениям с участием собственников нежилых помещений, также не содержат положений о правах на земельный участок: ст. 290 ГК РФ, перечисляя общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме, относит к нему общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Более того, пункт 2 самого Постановления N 64, определяя состав общего имущества здания, не упоминает в его числе земельные участки, на которых такое здание расположено.
Спросить
Мария, исключительное право на приобретение земельного участка собственником здания, которое находится на данном участке, устанавливается ст. 39.20 ЗК РФ. Приобретение земельного участка в собственность за плату собственником здания осуществляется на основании пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. В вашем случае я бы вам рекомендовал обратиться в местную администрацию, чтобы обговорить нюансы такого предоставления.
СпроситьПродажа мун. имущества, разместили два лота на сайте на здание 1 лот, на зем. участок 2 лот правильно ли так.
На сайте торги разместили в одном извещении два лота 1 лот здание, 2 лот зем.участок, или нужно размещать все в одном лоте
СпроситьВ отношении здания есть судебное решение о сносе, т.к. это была самовольная пристройка без разрешения на строительство к административному зданию. Земельные участки на которых возведены административное здание и вышеуказанная пристройка находятся в собственности владельца - это юр. лицо. Собственник не намерен производить снос по решению суда пристройки а хочет ее продать физ. лицу. Речь идет о продаже самого здания (самовольной пристройки) без земельного участка. Каковы последствия такой сделки купли-продажи для собственника здания как бывшего так и настоящего?
Марианна,
По общему правилу земельный участок следует судьбе здания находящегося на нем.
Статья 35 Земельного кодекса РФ
Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение
1. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
© КонсультантПлюс, 1992-2013
Сделка по продаже самовольной пристройки будет являться ничтожной сделкой.
Спросить
Последствия данной сделки, т.к. здание (самовольная пристройка) подлежит сносу, на это есть решение суда. Может ли администрация обязать осуществить снос физ. лица купившего это здание или данная сделка будет ничтожной и бывший собственник должен будет осуществить снос?
СпроситьХочу стать участником открытого аукциона по продаже муниципального имущества. На продажу выставлено нежилое встроенное помещение магазина, расположенное на земельном участке для обслуживания жилого дома. Здание, о котором идет речь, несколько лет назад было практически полностью повреждено пожаром, по документам оно находится в полной собственности муниципалитета, но никаких актов о признании данного дома нежилым нет. До пожара в указанном здании на первом этаже был магазин, на втором располагалось жилое помещение. Второй этаж полностью уничтожен пожаром. Законно ли проведение администрацией города такого аукциона? Почему мэрия не перевела это здание в разряд нежилых, прежде чем, выставлять его на аукцион? Какие могут быть для меня последствия в случае приобретения мной помещения под магазин в таком здании с аукциона? Заранее благодарю за ответ.
Самые непредсказуемые! Покупка муниципального имущества в наше время, вообще чревата, а уж в таком варианте тем более...
СпроситьПредприятие продает одно из своих зданий. Земля, на которой находится предприятие и все его здания находится в муниципальной собственности. Если купить продаваемое здание, то кому потом платить аренду земли под зданием? Заранее спасибо.
Нами с торгов в ходе процедуры банкротства было приобретено здание. На здание имелись все документы - свидетельство ФРС, техпаспорт. Ранее банкротом были проданы остальные здания (за исключением нашего) и земельный участок (причем весь целиком) третьему лицу. Данное лицо переоформило приобретенное имущество. Таким образом, наше здание оказалось на чужой земле. Собственник земли препятствует нам в доступе к зданию, более того, сам пользуется им. Ключи у него.
Что предприять нам в данном случае? Требовать признать договор купли-продажи участка недействительным и требовать права собственности на часть участка под нашим зданием? Или какие-то другие шаги предпринять? Заранее спасибо!
Добрый день!
Вы не указали, как был продан участок и был ли он в собственности банкрота. В сулчае, если участок был в собственности, то необходимо применять требования статьи 552 ГК РФ, если не собственность не была оформлена (продавались только здания, а новый собственник оформил права на земельный участок путем приватизации, то речь необходимо вести исходя из Вашего исключительного права на приватизацию земельного участка.
В любом случае, Высший Арбитражный Суд выработал единый подход к рассмотрению споров, которые возникают в случаях, когда на одном земельном участке находится недвижимость двух и более собственников. Поэтому ориентируйтесь на него: Подробнее ➤
Спросить
