Вопросы предыдущих арендаторов и правильное расторжение договора аренды земли.
398₽ VIP
Я как ИП арендовала магазин у компании, магазин и земельный участок выставили на торги, меня, как арендатора, письменно предупредили об этом, рядом на этом же земельном участке находится небольшой павильон, они арендовали у этой же компании, землю под свой торговый павильон. В результате, мы участвовали в торгах и приобрели магазин, который арендовали и соответственно земельный участок под ним. Но как оказалось потом, тех, кто рядом арендовал земельный участок под павильон, по каким то причинам не предупредили, либо они не получили письмо, об этом мы не знаем. После покупки, я на тех же условиях, сдала им в аренду землю под павильон. Сейчас, спустя 8 месяцев, я хочу расторгнуть договор аренды. Не повлияет ли сейчас расторжение договора аренды, на ранее проведённые торги, если хозяева павильона, откажутся расторгать договор и будут заявлять, что их не предупредил предыдущий арендодатель о торгах. И обязаны они были их вообще предупреждать о торгах, если у них павильон, не является капитальным строительством, а временный нестационарный объект. Подскажите как поступить правильно в моем случае. Мне бы не хотелось, чтоб торги признали незаконными.
Повлияет или нет и последствия можно понять только если увидеть договоры, которые были подписаны. В том числе условия о расторжении (ст. 619, 620 ГК РФ). Т,к. ситуация у вас не типичная. Для признания торгов незаконными должны быть основания.
Спросить
Здравствуйте Елена
При любом развитии событий никаких оснований для признания торгов недействительными нет
в соответствии с п.3 ст.39.11 ЗК
3. Образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона по инициативе органа государственной власти или органа местного самоуправления и подготовка к проведению аукциона осуществляются в следующем порядке:
1) подготовка и утверждение уполномоченным органом схемы расположения земельного участка в случае, если такой земельный участок предстоит образовать и отсутствует утвержденный проект межевания территории;
2) обеспечение уполномоченным органом выполнения в отношении земельного участка, образование которого предусмотрено проектом межевания территории или схемой расположения земельного участка, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости", работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке (далее - кадастровые работы);
СпроситьВ любом случае досрочное расторжение договра аренды происходит в судебном порядке, для этого, конечно же,нужны основания. Если договор аренды будет расторгнут в судебном порядке, следовательно законно, поэтому и не будет оснований признавать прошедшие торги не законными. Если поступить таким образом, торги останутся в силе. Предупреждать о предстоящих торгах, никто ни кого предупреждать не должен, этой обязанности нет в Законе.
ГК РФ Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 620 ГК РФ
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Спросить
Если Вы оформили право собственности и перезаключили с арендаторами договор, то предупредив арендатора согласно договора в установленный срок Вы вправе его расторгнуть по соглашению сторон, если же он откажется его расторгать тогда расторгните его через суд это не сложно, а на состоявшиеся торги эти обстоятельства никак не повлияют.
Спросить
Расторжение договора возможно по соглашению сторон или в судебном порядке, ст.450-452 ГК РФ. О торгах не обязаны были предпреждать. Расторжение договора аренды не повлияет на уже состоявшиеся торги. Понятно Ваше желание признать торги незаконными. Но одного лишь желания мало. Нужны основания для этого, а их, к сожалению, из Вашего вопроса не усматривается. Ст. 620 ГК РФ.
СпроситьЯ ип, арендовала землю у частного лица на 11 месяцев под торговый павильон (торговля одеждой), из документов у меня только договор купли-продажи павильона и договор аренды земли (нигде не зарегистрированные), земля у частника приватизирована. Энергетики мне отказали в заключении договора (хотя тех. условия сделали), ссылаясь на то, что необходимо делать свидетельство права собственности на торговый павильон, а следовательно надо начинать с земли.. Но ведь павильон является движимым имуществом. Как мне быть?
Татьяна, полагаю такой отказ является незаконным, если есть письменный отказ необходимо жаловаться.
Спросить
Необходимо получить письменный отказ и обжаловать в суд. Иначе спорить с энергетиками бессмысленно. Вам устно отказали на данный момент?
СпроситьЯ арендовала земельный участок в сельском поселении для установки торгового павильона. Строиться на этом участке не разрешили - был ответ, что это земли общего пользования и приватизации они не подлежат. Оформила участок за этим. Построились по красной линии, согласно градплану - все, как положено. Договор аренды расторгли, павильон убрали. Сейчас администрация выставила этот участок на аукцион. Но ведь он перекрывает доступ к моему участку и построенному на нем магазину. Что делать?
Здравствуйте.
Тут нужно смотреть документы для судебной перспективы. Вы подавали заявление?
Спросить
Как правильно прописать право собственности Арендодателя в Договоре аренды некапитального строения?
Как грамотно прописать в Договоре аренды мое право собственности как Арендодателя на сдаваемый в аренду объект?
Я взяла в долгосрочную аренду земельный участок под строительство торгового павильона. Согласование с госструктурами на возведение некапитального строение и т.д. все есть, заключение от БТИ что строение некапитальное тоже есть. Данный торговый павильон разделен на несколько помещений. Сейчас хочу сдавать их в аренду. Как в Договоре аренды прописать право собственности? Т..е Арендодатель передает Арендатору во временное пользование помещение 15 кв.м. расположенное в торговом павильоне по адресу...
Данный торговый павильон принадлежит Арендодателю на праве... - на праве чего?
Было бы сви-во о собственности указали бы его, но так как объект не капитальный регистрации в росреестре он не подлежит и следовательно право собственности я могу подтвердить только договором с подрядчиком на строительство и актом окончания строительства, не перечислять же это все в Договоре аренды.
Вы можете указать о том, что земельный участок принадлежит Вам на праве аренды, ст.22 ЗК РФ,а некапитальные объекты на праве собственности. При этом не обязательно указывать на основании чего. Ст.209 ГК РФ. Так как объекты некапитальные, по сути движимая вещь, то регистрация в Росреестре действительно не требуется.
Либо можете указать, что помещение принадлежит Вам на основании разрешения администрации на установку, договора подряда, акта приемки и заключения БТИ. Каких-то нарушений при этом не будет
ГК РФ Статья 218. Основания приобретения права собственности
КонсультантПлюс: примечание.
Позиции высших судов по ст. 218 ГК РФ >>>
1. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается по основаниям, предусмотренным статьей 136 настоящего Кодекса.
2. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица.
3. В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.
4. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество
ГК РФ Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору
1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
Спросить
Это может быть проектная документация павильона, в которой указываются данные заказчика, технический паспорт павильона, договор купли-продажи павильона (если покупали готовый) , из которых следует, что вы являетесь собственником (ст.209 ГК РФ). Других доказательств не существует, поскольку право собственности на некапитальные строения не подлежат государственной регистрации.
Спросить
Мы так и планировали написать, НО, у знакомых (с таким же объектом) была формулировка "на праве собственности", они подали в суд иск на арендатора за не оплату аренды, на что те подали на них встречный иск, указывая что арендодатель ввели его в заблуждение, указав что объект принадлежит на праве собственности, так как объект в собственность не оформлен. Судье, договора с подрядчиком и акта окончания строительства, согласование на возведение и договора на землю оказалось мало, и суд перенесли, дав время истцу подготовить документы подтверждающие "право собственности" иначе получается Арендодатель ввел Арендатора в заблуждение указа неверную формулировку в Договоре "на праве собственности".
Вот чтобы у нас такой ситуации не возникло мы и пытаемся выяснить, как все же грамотно с юридической стороны указать в договора "объект принадлежит Арендодателю на основании..."
СпроситьДвижимое имущество обычно отчуждается и приобретается без особых формальностей. Вы можете указать, что торговый павильон принадлежит Вам на основании разрешения администрации на установку, договора подряда, акта приемки и заключения БТИ. Каких-то нарушений при этом не будет. Не думаю, что у Вас будут проблемы какие-то по данному поводу. Тем более Вы сами получили согласование и построили павильон, оспорить Ваше право собственности ни у кого не получится. Ст.218,223 ГК РФ.
СпроситьАренда нестационарного торгового павильона.
Хочу сдать в аренду свой торговый павильон, как правильно оформить договор аренды? Я ИП а сдать хочу ООО.
Арендовали помещение в ТЦ. В договоре обговаривается только случай расторжения со стороны арендодателя и ни слова про арендатора. Т.к. мой магазин работает убыточно, хочу расторгнуть договор аренды досрочно. Арендодатель отказывает. Могу ли я расторгнуть договор?
В судебном порядке.
Статья 620 ГК РФ
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Спросить
КАК ПЕРЕОФОРМИТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ НА ЗЕМ. УЧАСТОК В МУНИЦ СОБСТВЕННОСТИ, НА КОТОРОМ СТОИТ ПАВИЛЬОН?
Я хочу продать торговый павильон. Земельный участок у меня находится в аренде с 2017 года, арендодатель - земельный комитет. Как правильно переоформить договор аренды земельного участка на новое лицо и вправе-ли земельный комитет отказать в переоформлении договора аренды?
Нельзя дать точный ответ - все это проводится в соответствии с правилами и условиями самого договора арены, в не оговоренной в договоре части - по правилам собственника земли.
СпроситьБыл заключен договор аренды нежилого помещения между двумя ИП.Арендатор заплатил арендную плату за весь месяц, но спустя 7 дней поставил в известность Арендодателя о том, что хочет расторгнуть договор аренды в связи с тем, что для ведения своей деятельности ему нужно быть не ИП, а ООО. Поэтому попросил Арендодателя расторгнуть договор аренды с ним (ИП) и заключить в этом же месяце новый договор с его ООО, в котором он будет учредителем. По договору аренды в таком случае арендная плата пересчитывается пропорционально количеству дней аренды и возвращается на расчетный счет Арендатора (ИП). Но ИП-арендатор хочет, чтобы Арендодатель не возвращал ему на счет деньги за оставшиеся дни месяца после расторжения с ним договора аренды, а как бы засчитал их в счет аренды с новым арендатором (ООО), хотя ООО не является правоприемником этого ИП (ООО при этом хочет не платить за этот месяц аренды). Как быть Арендодателю в этом случае? Нужно и можно ли применять штрафные санкции за досрочное расторжение договора? Какими документами оформить расторжение договора и на каком основании? Как поступить арендодателю с оплатой по аренде для ИП арендатора после расторжения договора?
Вопрос по аренде земли под торговый Павилион. На протяжении 4 лет мы арендовали землю под торговый Павилион, а на днях к нам приехали из имущественного комитета и сообщили что Павилион стоит не законно на земле, но нам его сдавал директор торговой площади
Говоря что у него бессрочная аренда на эту землю, а как оказалось нет у него именно на эту часть земли, куда нам обратиться чтоб вернуть деньги за незакконное сбор с нас денег за 4 года договора аренды имееются.
Направляйте претензию туда, куда платили, а далее в суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения. Наймите адвоката.
СпроситьКак быть в следующей ситуации. Заключен договор аренды торгового павильона, расположенного в ТЦ. Срок договора 11 месяцев с последующей пролангацией. В ТЦ проводится реконструкция и на основании этого с арендаторами подписывались соглашения о расторжении договоров. А в дальнейшем предоставлялись новые павильоны. Проблем не возникало, но один арендатор не захотел подписывать соглашение о расторжении. В договоре предусмотрено досрочное одностороннее и внесудебном расторжение договора, но арендодатель никаких уведомлений не отправил в адрес арендатора, к сожалению. То есть договор вроде как действует еще, а павильона, который был объектом аренды уже нет в связи с реконструкцией. Все торговые места, которые предлагают данного арендатору, его не устраивают. Еще у арендатора имеется задолженность по арендной плате, расчитанная до момента сноса павильона. Как быть? Как расторгнуть договор? Задним числом? Но как? Сейчас отправить уведомление о расторжении в связи с неоплатой по договору? Смущает, что объекта аренды больше нет.
Ст. 452 ГК РФ указывает порядок расторжения любого договора:
"1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок".
Будете мухлевать, арендатор может обратиться в суд и выиграть (рублём наказать).
Так и указывайте в причинах расторжения договора: "реконструкция предмета аренды".
Ст. 148 АПК РФ указывает:
"Арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что:
2) истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором".
Спросить
Нужно по-человечески поговорить с арендодателем, вернуть ему задолженность, рассчитанную до момента сноса павильона, если же так не получится, то порядок следующий.
В соответствии с п.4 ст.620 ГК РФ По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
В данный момент имущество в непригодном состоянии, это является прямым основанием для расторжения договора аренды в порядке искового производства.
СпроситьСогласно договора аренды я арендовала павильон на рынке, мы его выкупали со сложившейся ситуации прекратили торговую деятельность и освободили павильон, обязан ли арендодатель вернуть нам уплаченные деньги которые мы платили при выкупе павильона и в каком размере и какие сроки.
