Как купить квартиру на торгах арестованного имущества и правильно оформить ее в дальнейшем?
На торгах арестованного имущества продается право требования на квартиру в сданном доме. Что это будет за договор купли-продажи? И как потом оформлять данную квартиру. Спасибо.
В случае выигрыша возникает право на заключение договора купли-продажи и, если продавец будет уклоняться от заключения договора-то право обязания заключения договора в суде.
Спросить
На торгах арестованного имущества выставлено право требования на квартиру в доме, сданном в 2016 г. Договор с победителем должен быть договором цессии? И не возникнет ли потом проблем при регистрации прав собственности?
Законна ли вообще такая продажа? Ведь по закону переуступка прав требования на квартиру возможна только до акта-приема передачи.
Здравствуйте) Да, такая продажа возможна. Судебным приставом должно быть вынесено постановление об обращении взыскания на имущественное право должника.
Спросить
Не лезьте туда, где 99 из 100 юристов обжигаются, имея высшее образование. Там не столько знание закона нужно, сколько достаточный опыт работы с Росимуществом. Дайте полную информацию о лоте, пришлите копии документов на объект и вам все скажут квалифицированно. А не гадайте о цессии и прочей едва знакомой ерунде.
СпроситьНа торгах по продаже арестованного имущества приобретена квартира. На регистрацию права собственности поданы следующие документы:
1. Договор купли-продажи
2. Акт приема-передачи
3. Протокол проведения торгов
4. Поручение на реализацию имущества
5. Копия решения суда о передачи квартиры на торги.
Из росреестра получено уведомление о приостановке в связи с отсутствием доверенности от продавца на продажу квартиры. На сколько правомерны требования?
У нас такая ситуация: мы хотим купить здание (муниципальное имущество), которое продается с аукциона на основании сводного исполнительного производства, однако фонд, который проводит торги, предлагает подписать нам, в случае победы на аукционе, договор комиссии арестованного имущества, а не договоро купли-продажи, где одна сторона мы, а вторая фонд. Насколько это правомерно. И как этот договор будет регистрироваться в регистрациооной палате?
Спасибо.
Уважаемая Елена!
Порядок организации и проведения торгов регулируется Гражданским кодексом РФ. В соответствии с п. 5 ст. 448 лицо, выигравшее торги, и организатор торгов (в Вашем случае, как представляется, это фонд) подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка. Таким образом, заключение договора комиссии выглядит весьма сомнительно.
С уважением, Демидова Н.Г.
СпроситьМой дом идет под снос с участком (недвижимое имущество). Застройщик предлагает квартиру в строящемся многоэтажном доме. Вместо предварительного договора мены с пролангацией до подписания основного (его дом намечается к сдаче в 2015 г.) уговаривает подписать договор купли-продажи с обременением. В договоре купли-продажи прописывается: обязательства покупателя по оплате недвижимого имущества считаются выполненными покупателем после регистрации продавцом права собственности на, указанную в договоре квартиру. Деньги с продажи моего недвижимого имущества зачисляются в договор долевого участия в качестве оплаты квартиры в доме застройщика. Взаиморасчетов по договору купли-продажи не будет.
Здравствуйте, Виктор.
Виктор нужно смотреть все условия договора предлагаемым застройщиком, чтобы избежать вам все риски по сделке. Удачи, обращайтесь.
СпроситьНужно ли нотариальное оформление договора купли-продажи квартиры, находящейся в общей долевой собственности супругов (по 1/2 доли у каждого), если обе доли продаются по одному договору (т.е. квартира продаётся полностью)? Нужно ли в этом случае оформлять согласие каждого из супругов на продажу доли другого?
Если отчуждение производится обоими собственниками по одной сделке, то договор нотариального удостоверения не требует. Согласие второго супруга также не требуется.
Спросить
Законодательством Российской Федерации не предусмотрена обязательная нотариальная форма сделок при отчуждении участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Согласие тоже не потребуется, поскольку оба супруга участвуют в одной сделке.
Спросить
Здравствуйте, Ирина! Не нужно ни того, ни другого. В соответствии с ч.1 ст.42 Федерального Закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. В данном случае как раз такая ситуация. А касаемо нотариального согласия - в соответствии с п.3 ст.35 СК РФ, такое согласие требуется при заключении договора одним из супругов; в данном же случае договор заключают оба.
С уважением, А.Д.Руслин.
Спросить
Нотариальное оформление договора купли-продажи квартиры необязательное, по желанию сторон. Если квартира находится в долевой собственности, то нотариальное согласие от каждого супруга не нужно (п.2 ст.246 Гражданского кодекса РФ). Если квартира находится в общем имуществе супругов, то нотариальное согласие от каждого супруга нужно (п.3 ст.35 Семейного кодекса РФ)
СпроситьОбязаны ли приставы уведомлять должника что арестованное имущество было продано на торгах?
Обязаны ли приставы хранить копии договоров купли продаж от реализованного арестованого имущества?
Состоялись торги по реализации арестованного заложенного недвижимого имущества - права аренды земельного участка, определен победитель, подписан договор купли-продажи. Нужно ли сначала изменить сторону в договоре аренды земельного участка, обратившись в департамент имущества, а потом обращаться в росреестр за регистрацией договора, либо сначала обращаться в росреестр, регистрировать договор купли-продажи и потом менять сторону договора?
На торгах по продаже арестованного имущества приобретена квартира. На регистрацию права собственности поданы следующие документы:
1. Договор купли-продажи
2. Акт приема-передачи
3. Протоколы проведения торгов
4. Поручение на реализацию имущества
5. Копия решения суда о передачи квартиры на торги.
Совкомбанк был мной уведомлен о том, что торги состоялись, я им лично отвезла копию Договора купли-продажи.
Квартира ранее находилась в залоге Совкомбанка. Регистратор сделал приостановку, запросив заявление от залогодержателя на переход права.
Правомерно ли требование регистратора, если торги состоялись, квартира на баланс Совкомбанка не передавалась, по решению суда кредитный договор расторгнут, объект недвижимости приобретен на торгах, а не у залогодержателя?
Разве по предоставленным документам регистратор не должен был снять залог Совкомбанка и зарегистрировать переход права к новому собственнику?
1. Приостановление регистрации правомерно.
2. Залоговое имущество никогда не ставится на баланс залогодержателя.
3. Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок (п. 1 ст. 350 ГК).
4. Регистратор (и Росреестр) не вправе самостоятельно накладывать (снимать) обременение.
Удачи.
Спросить
Шулимов Валерий Григорьевич: "Залоговое имущество никогда не ставится на баланс залогодержателя" - не ставится в случае принятия в залог. Но когда имущество выставлено на торги по решению суда, а торги признаны несостоявшимися дважды, то залогодержатель принимает имущество на баланс.
Торги состоялись! Каким образом Совкомбанк должен представить заявление на переход права от залогодержателя к продавцу, если этого права на имущество у него не было в принципе? О каком заявлении идет речь?
СпроситьНе так.
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 13.07.2020) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. 58
1. В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах.
2. Право, а не обязанность.
3. "Квартира ранее находилась в залоге Совкомбанка" - это ваша фраза.
СпроситьНа первичных торгах по продаже арестованного имущества победитель торгов отказался от заключения договора купли-продажи. Не должен ли аукционист предложить лот участнику, дававшему цену меньшую на шаг аукциона, чем победитель?
Здравствуйте! Данные торги должны быть признаны несостоявшимися, если первый участник, который выиграл, отказался от приобретения после проведения торгов. Торги должны быть проведены снова.
Спросить
На торгах продается права требования дебеторской задолженности кредитора ООО (банкрота) к физлицу. Задолженность основана на ДКП недвижимости, проценты и пени по этому договору установленны решением суда). Права требования обеспечены залогом недвижимого имущества. Судом установлен способ реализации имущества - продажа с публичных торгов. Стоимость дебиторской задолженности на 30% выше оценочной стоимости залогового имущества.
Какой порядок дальнейших действий при покупке вышеописанных прав требований? Куда обращаться?
Как я понимаю нужно обратиться к судебным приставам, и они будут организовывать торги по реализации имущества.
Могу ли я учавствовать в этих торгах по реализации имущества? Могу ли я оформить залоговое имущество в свою собственность без торгов, и каким способом?
Здравствуйте Владимир
Нужно обратиться к приставу, который будет заниматься реализацией имузщества путем проведения торгов, представить договор о переуступке право требования
В торгах вы не принимаете участие
Вы выступаете в качестве взыскателя.
Если торги не состояться то вам передается имущество не реализованное на торгах в соответствии со ст.87 п.11 " Об исполнительном производстве"
Если имущество должника не было реализовано в течение одного месяца после снижения цены, то судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить это имущество за собой.
Без торгов залоговое имущество возможно оформить если в самом договоре о залоге есть такое условие
Право требования к физлицу оформляются в виде договора о переуступке право требования по ст. 388 ГК заключенного между лицом кому право требование передается и лицом от кого передается (кредитором)
Уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.
Реализация дебиторской задолженности осуществляется путем проведения торгов в случаях, предусмотренных статьей 76
Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 22.12.2020) "Об исполнительном производстве" в соответствии с п.4 ст. 87 Реализация имущества должника
п.3 ст.87 ФЗ " Об исполнительном производстве" - предусматривает
Реализацию недвижимого имущества должника, имущественных прав, заложенного имущества, на которое обращено взыскание для удовлетворения требований взыскателя, не являющегося залогодержателем, , осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона.
Судебный пристав-исполнитель не ранее десяти и не позднее двадцати дней со дня вынесения постановления об оценке имущества должника выносит постановление о передаче имущества должника на реализацию.
Судебный пристав-исполнитель обязан передать специализированной организации, а специализированная организация обязана принять от судебного пристава-исполнителя для реализации имущество должника в течение десяти дней со дня вынесения постановления о передаче имущества должника на реализацию. Передача специализированной организации имущества должника для реализации осуществляется судебным приставом-исполнителем по акту приема-передачи.
Цена дебиторской задолженности не может быть меньше стоимости дебиторской задолженности, указанной в постановлении судебного пристава-исполнителя об оценке имущественного права
10. Если имущество должника, за исключением переданного для реализации на торгах, не было реализовано в течение одного месяца со дня передачи на реализацию, то судебный пристав-исполнитель выносит постановление о снижении цены на пятнадцать процентов.
12. Нереализованное имущество должника передается взыскателю по цене на двадцать пять процентов ниже его стоимости, указанной в постановлении судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника. Если эта цена превышает сумму, подлежащую выплате взыскателю по исполнительному документу, то взыскатель вправе оставить нереализованное имущество за собой при условии одновременной выплаты (перечисления) соответствующей разницы на депозитный счет подразделения судебных приставов. Взыскатель в течение пяти дней со дня получения указанного предложения обязан уведомить в письменной форме судебного пристава-исполнителя о решении оставить нереализованное имущество за собой.
Спросить
Если речь идет о продаже права требования ООО, которое является банкротом, то в статье 140 данного закона сказано:
2. Продажа прав требования должника осуществляется конкурсным управляющим в порядке и на условиях, которые установлены статьей 139 настоящего Федерального закона,
Как видите в законе прямо сказано, что продажа прав требования должника осуществляется конкурсным управляющим,а не судебными приставами. Вам следует обращаться не к судебным приставам, а к конкурсному управляющему, который будет осуществлять продажу права требования
Организатором же торгов будет согласно статьи 139 данного закона будет специализированная организация
Статья 139 данного закона предоставляет вам право принять участие в этих торгах.
Что касается Могу ли я оформить залоговое имущество в свою собственность без торгов, и каким способом?, то статья 139 данного закона не предоставляет вам такое право, без участия в торгах
В описанной вами ситуации, торги проводятся не по нормам Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 22.12.2020) "Об исполнительном производстве, а по нормам статей 139 и 140 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 22.12.2020) "О несостоятельности (банкротстве)"
Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 22.12.2020) "О несостоятельности (банкротстве)"
Статья 139. Продажа имущества должника
(в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 296-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Перспективы и риски арбитражных споров. Ситуации, связанные со ст. 139
1. В течение десяти рабочих дней с даты включения в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве сведений о результатах инвентаризации имущества должника конкурсный кредитор или уполномоченный орган, если размер требования конкурсного кредитора или размер требования уполномоченного органа превышает два процента общей суммы требований конкурсных кредиторов и уполномоченных органов, включенных в реестр требований кредиторов, вправе направить конкурсному управляющему требование о привлечении оценщика с указанием состава имущества должника, в отношении которого требуется проведение оценки.
В течение двух месяцев с даты поступления такого требования конкурсный управляющий обязан обеспечить проведение оценки указанного имущества за счет имущества должника.
Сведения об отчете об оценке имущества должника, указанные в абзаце пятом пункта 5.1 статьи 110 настоящего Федерального закона, с приложением копии такого отчета об оценке в форме электронного документа подлежат включению конкурсным управляющим в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве в течение двух рабочих дней с даты поступления копии такого отчета об оценке в форме электронного документа.
(в ред. Федерального закона от 18.03.2020 N 66-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Повторная оценка имущества должника, в отношении которого ранее уже было заявлено требование о проведении оценки в соответствии с настоящим пунктом, проводится в случае, если конкурсные кредиторы или уполномоченные органы примут на себя расходы на ее проведение.
(п. 1 в ред. Федерального закона от 28.07.2012 N 144-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1.1. В течение одного месяца с даты окончания инвентаризации предприятия должника или оценки имущества должника (далее в настоящей статье - имущество должника) в случае, если такая оценка проводилась по требованию конкурсного кредитора или уполномоченного органа в соответствии с настоящим Федеральным законом, конкурсный управляющий представляет собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения свои предложения о порядке продажи имущества должника, включающие в себя сведения:
подлежащие включению в сообщение о продаже имущества должника в соответствии с пунктом 10 статьи 110 настоящего Федерального закона;
о средствах массовой информации и сайтах в сети "Интернет", где предлагается соответственно опубликовать и разместить сообщение о продаже имущества должника, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения;
о специализированной организации, которую предлагается привлечь в качестве организатора торгов.
Порядок продажи имущества должника может предусматривать, что, если имущество должника не было реализовано на первых торгах, имущество должника подлежит продаже по частям, начиная с новых первых торгов, при этом исчисление сроков, установленных для продажи имущества должника, начинается заново.
Собрание кредиторов или комитет кредиторов вправе утвердить иной порядок продажи имущества должника, чем тот, который был предложен конкурсным управляющим.
Порядок, сроки и условия продажи имущества должника должны быть направлены на реализацию имущества должника по наиболее высокой цене и должны обеспечивать привлечение к торгам наибольшего числа потенциальных покупателей.
В случае, если в течение двух месяцев с даты представления конкурсным управляющим собранию кредиторов или в комитет кредиторов предложения о продаже имущества должника собранием кредиторов или комитетом кредиторов не утверждено также предложение, включающее в себя сведения о составе имущества должника, о сроках его продажи, о форме торгов, об условиях конкурса (в случае, если продажа имущества должника в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса), о форме представления предложений о цене имущества должника, о начальной цене его продажи, о средствах массовой информации и сайтах в сети "Интернет", где предлагается соответственно опубликовать и разместить сообщение о продаже имущества должника, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения, конкурсный управляющий, конкурсный кредитор и (или) уполномоченный орган, если размер включенной в реестр требований кредиторов кредиторской задолженности перед ним составляет более двадцати процентов общего размера кредиторской задолженности, включенной в реестр требований кредиторов, вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об утверждении порядка, сроков и условий продажи имущества должника.
Определение арбитражного суда об утверждении порядка, сроков и условий продажи имущества должника может быть обжаловано.
(п. 1.1 в ред. Федерального закона от 23.06.2016 N 222-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. В случае возникновения в ходе конкурсного производства обстоятельств, в связи с которыми требуется изменение порядка, сроков и (или) условий продажи имущества должника, конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения соответствующие предложения относительно таких изменений.
3. После проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. Оценка имущества должника осуществляется в порядке, установленном статьей 130 настоящего Федерального закона. Денежные средства, вырученные от продажи имущества должника, включаются в состав имущества должника.
(в ред. Федерального закона от 19.07.2009 N 195-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4. В случае, если повторные торги по продаже имущества должника признаны несостоявшимися или договор купли-продажи не был заключен с их единственным участником, а также в случае незаключения договора купли-продажи по результатам повторных торгов продаваемое на торгах имущество должника подлежит продаже посредством публичного предложения.
При продаже имущества должника посредством публичного предложения в сообщении о проведении торгов наряду со сведениями, предусмотренными статьей 110 настоящего Федерального закона, указываются величина снижения начальной цены продажи имущества должника и срок, по истечении которого последовательно снижается указанная начальная цена. При этом начальная цена продажи имущества должника устанавливается в размере начальной цены, указанной в сообщении о продаже имущества должника на повторных торгах.
Рассмотрение организатором торгов представленной заявки на участие в торгах и принятие решения о допуске заявителя к участию в торгах осуществляются в порядке, установленном статьей 110 настоящего Федерального закона.
При отсутствии в установленный срок заявки на участие в торгах, содержащей предложение о цене имущества должника, которая не ниже установленной начальной цены продажи имущества должника, снижение начальной цены продажи имущества должника осуществляется в сроки, указанные в сообщении о продаже имущества должника посредством публичного предложения.
Право приобретения имущества должника принадлежит участнику торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения, который представил в установленный срок заявку на участие в торгах, содержащую предложение о цене имущества должника, которая не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов, при отсутствии предложений других участников торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения.
(в ред. Федерального закона от 22.12.2014 N 432-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
В случае, если несколько участников торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения представили в установленный срок заявки, содержащие различные предложения о цене имущества должника, но не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов, право приобретения имущества должника принадлежит участнику торгов, предложившему максимальную цену за это имущество.
(абзац введен Федеральным законом от 22.12.2014 N 432-ФЗ)
В случае, если несколько участников торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения представили в установленный срок заявки, содержащие равные предложения о цене имущества должника, но не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов, право приобретения имущества должника принадлежит участнику торгов, который первым представил в установленный срок заявку на участие в торгах по продаже имущества должника посредством публичного предложения.
(абзац введен Федеральным законом от 22.12.2014 N 432-ФЗ)
С даты определения победителя торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения прием заявок прекращается.
5. Имущество должника, балансовая стоимость которого на последнюю отчетную дату до даты открытия конкурсного производства составляет менее чем сто тысяч рублей, продается в порядке, установленном решением собрания кредиторов или комитета кредиторов.
6. Действие положений настоящей статьи не распространяется на случаи реализации имущества должника, которое является продукцией, изготовленной должником в процессе своей хозяйственной деятельности.
Статья 140. Уступка прав требования должника
Перспективы и риски арбитражных споров. Ситуации, связанные со ст. 140
1. Конкурсный управляющий вправе с согласия собрания кредиторов (комитета кредиторов) приступить к уступке прав требования должника путем их продажи, если иной порядок не установлен настоящим Федеральным законом.
(в ред. Федерального закона от 22.12.2014 N 432-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Продажа прав требования должника осуществляется конкурсным управляющим в порядке и на условиях, которые установлены статьей 139 настоящего Федерального закона, если иное не установлено федеральным законом или не вытекает из существа требования. Условия договора продажи прав требования должника должны предусматривать:
(в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 296-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
получение денежных средств за проданное право требования не позднее чем через тридцать рабочих дней с даты заключения договора купли-продажи;
(в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 296-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
переход прав требования только после полной оплаты прав требования.
КонсультантПлюс: примечание.
С 31.12.2008 ст. 139 изложена в новой редакции. Об утверждении порядка, сроков и условий продажи имущества должника в случае неутверждения таких условий и порядка собранием кредиторов или комитетом кредиторов см. п. 1.1 ст. 139 новой редакции.
3. В случае наличия между конкурсным управляющим и собранием кредиторов (комитетом кредиторов) разногласий по вопросу согласования порядка продажи прав требования должника данные разногласия разрешаются в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 139 настоящего Федерального закона.
Спросить
