Несостоявшаяся сделка с материнским капиталом - риски продажи квартиры и погашения ипотеки
Ситуация сложная: Мы являемся покупателями квартиры, купленной в ипотеку с привлечением материнского капитала. В силу обстоятельств продавцы (владельцы приобретаемого нами жилья) не смогли оплачивать ипотечные взносы. У семьи есть несовершеннолетний ребенок. На данный момент моя семья проживает в квартире, которую мы планируем продать (есть покупатель и предварительный договор купли продажи) этими деньгами погасить долг ипотеки в банке продавцов (приобретаемая нами недвижимость) по договору займа, включенному в договор купли продажи (в договоре прописано, что займ - сумма полученная нами в ходе продажи нашей квартиры, идет в зачет стоимости квартиры). По факту получается, что я продаю свою квартиру - деньги передаю продавцам приобретаемого мной жилья-те гасят ипотеку-выделяют доли несовершеннолетним-подают в опеку-те разрешают/не разрешают-мы получаем документы на приобретаемое жилье. Вопрос - если опека таки не одобрит (мало ли что) мы остаемся без квартиры и без денег... Какие могут быть негативные варианты? Деньги я так понимаю я буду возвращать тогда только через суд (а у продавцов и так их нет)
Продавцам сначала нужно получить одобрение банка и согласие органа опеки. И только потом выходить на сделку. Иначе Ваши риски очень велики.
Спросить
Здравствуйте) В Вашем случае если Вы хотите покупать именно эту квартиру вариант только один. Продавец передает квартиру банку в счет погашения долга, а Вы соответственно покупаете квартиру уже у банка, а не у продавца.
Спросить
Здравствуйте! Я в данный момент оформляю договор купли-продажи. Я-покупатель. У продавца несовершеннолетний ребенок, который имеет 1/2 доли собственности в приватизированном жилье. Но на этапе сделки выясняется, что у продавца нет денег купить жилье ребенку в данный момент, ждет денег от меня и хочет частично взять ипотеку на покупку жилья. Но так как ипотека-это жилье в залоге у государства, будет ли иметь право собственности ребенок, чья доля продается, на жилье которое продают мне? Если сделка купли-продажи состоится, деньги я передам продавцу, а ипотека пока не выплачена продавцом.
Разрешение от органов опеки имеется где прописано, что обязуутся в двухмесячный срок приобрести квартиру, но квартиру они ребенку будут покупать в ипотеку. И это не указано в постановлении от орг. опеки. Меня смущает вопрос: будет ли ребенок иметь право собственности на покумаемую мною квартиру пока не погасится ипотека, которая возмется для покупки квартиры на ребенка?
Здравствуйте! Ребенок не будет иметь прав собственности на долю, которая уже продана. Другое дело, что банк не позволит включать несовершеннолетнего ребенка в долю, так как квартира будет в залоге у банка.
Спросить
Несовершеннолетний ребёнок никаких прав на ваше жильё иметь не будет. Родители ребёнка обязаны будут решить свой жилищный вопрос
Спросить
Какие особые пункты должны быть прописаны в договоре купли-продажи по моему вопросу?
Спросить
Никаких особых пунктов прописанными не будет. Вас не касается вопрос расходования денежных средств от продажи доли ребенка. Денежные средства от доли ребенка должны быть направлены на покупку жилья или сохранены на банковском счете ребенка.
СпроситьЗдравствуйте! Я в данный момент оформляю договор купли-продажи. Я-покупатель. У продавца несовершеннолетний ребенок, который имеет 1/2 доли собственности в приватизированном жилье. Но на этапе сделки выясняется, что у продавца нет денег купить жилье ребенку в данный момент, ждет денег от меня и хочет частично взять ипотеку на покупку жилья. Но так как ипотека-это жилье в залоге у государства, будет ли иметь право собственности ребенок, чья доля продается, на жилье которое продают мне? Если сделка купли-продажи состоится, деньги я передам продавцу, а ипотека пока не выплачена продавцом.
Разрешение от органов опеки имеется где прописано, что обязуутся в двухмесячный срок приобрести квартиру, но квартиру они ребенку будут покупать в ипотеку. И это не указано в постановлении от орг. опеки. Меня смущает вопрос: будет ли ребенок иметь право собственности на покумаемую мною квартиру пока не погасится ипотека, которая возмется для покупки квартиры на ребенка? Вы мне ответили: Здравствуйте! Ребенок не будет иметь прав собственности на долю, которая уже продана. Другое дело, что банк не позволит включать несовершеннолетнего ребенка в долю, так как квартира будет в залоге у банка.
У меня еще вопрос: в договоре купли-продажи мне нужно ли будет прописать какие либо доп пункты касаемые этого вопроса? (т.е подкорректировать договор)
Здравствуйте! Нет, в договоре дополнительного ничего указывать не нужно. В распоряжении органа опеки обязательно должно быть условие о том, что орган опеки выдает разрешение выделить долю ребенку в ипотечной квартире.
СпроситьВ распоряжении органа опеки указано лишь то, ЦИТИРУЮ что принимая во внимание, что после совершения сделки продажи квартиры, обязуют родителей приобрести равноценное по площади жилье на имя несовершеннолетнего, а ипотека ж будет оформлена на родителя?
СпроситьСам кредитный договор будет оформлен на родителя, а долю в этом жилом помещении нужно будет выделять ребенку. Так как квартира будет в залоге у банка, то нужно согласие банка, а также органа опеки и попечительства. Если он не сможет выделить долю в этой квартире, то и Вас могут быть проблемы с приобретенной квартирой.
СпроситьЗдравствуйте! Я в данный момент оформляю договор купли-продажи. Я-покупатель. У продавца несовершеннолетний ребенок, который имеет 1/2 доли собственности в приватизированном жилье. Но на этапе сделки выясняется, что у продавца нет денег купить жилье ребенку в данный момент, ждет денег от меня и хочет частично взять ипотеку на покупку жилья. Но так как ипотека-это жилье в залоге у государства, будет ли иметь право собственности ребенок, чья доля продается, на жилье которое продают мне? Если сделка купли-продажи состоится, деньги я передам продавцу, а ипотека пока не выплачена продавцом.
Для продажи квартиры обязательно требуется разрешение от органа опеки и попечительства. Судя по вашему вопросу, вряд ли в такой ситуации можно получить разрешение.
СпроситьРазрешение от органов опеки имеется где прописано, что обязуутся в двухмесячный срок приобрести квартиру, но квартиру они ребенку будут покупать в ипотеку. И это не указано в постановлении от орг. опеки. Меня смущает вопрос: будет ли ребенок иметь право собственности на покумаемую мною квартиру пока не погасится ипотека, которая возмется для покупки квартиры на ребенка?
Спросить
Если сделку зарегистрируют, то ребенок никакого права собственности в уже вашей квартире иметь не будет. Предоставит ему его родитель жилье или нет это уже проблема их, а не ваша.
СпроситьПару месяцев назад оформил ипотеку с участием материнского капитала на строящееся жилье - трехкомнатная квартира. Сами живем в однокомнатной (моей, собственник) квартире. Половину суммы стоимости (цена моей однокомнатной квартиры после продажи) будет внесено застройщику, на вторую половину взята ипотека. В семье 2 детей, после рождения 2 ребенка получили сертификат, сертификат использовался в счет погашения основного долга по ипотеке. На работе стали задерживать зарплату, переживаю, что не смогу оплачивать ипотечный взнос. Хочу узнать, возможно продать квартиру при таком варианте? По сути, пока новая квартира строится застройщик ждет денег (первоначальный взнос) с продажи моей квартиры, еще 4 месяца до сдачи дома, но ипотечные деньги уже перечислены застройщику. Итого: если продам свою однокомнатную квартиру, внесу деньги застройщику, застройщик будет очень рад, а я и моя семья останутся без жилья, так как при невыполнении обязательств по ипотеке банк выставит на продажу строящуюся квартиру? Можно-ли продать, переуступить строящуюся квартиру и сохранить существующее жилье?
Ипотечную квартиру можно продать только с согласия банка, поскольку такая недвижимость находится в залоге у банка до окончания выплат в полном объеме.
СпроситьЗдравствуйте, уважаемые юристы! Помогите разобраться с ситуацией. Я готова оплатить вашу квалифицированную помощь. Итак. Мы продаём комнату в коммунальной квартире. В комнате есть доля несовершеннолетнего собственника. Взамен хотим приобрести квартиру с привлечением ипотечных средств. Несовершеннолетний будет участником ДКП, то есть получает долю в приобретаемой квартире сразу, после регистрации ДКП. Банк согласен. Следовательно, приобретаемая квартира вся целиком, включая и долю несовершеннолетнего собственника, будет в залоге у банка. Нужна именно ипотека (а не просто потребительский займ), так как хотим погасить её материнским капиталом. По закону на отчуждение собственности ребенка требуется согласие органов опеки. Но опека не разрешает нам эту сделку: дескать, родители не имеют права на долю ребёнка, значит, не имеют права обременять её залогом. Опека соглашается дать разрешение только при условии включения ребенка в кредитный договор. То есть чтобы ребенок был созаёмщиком! Да, как это ни смешно - таково условие органа опеки. Но банк не включает несовершеннолетних в кредитный договор! ТУПИК? Вопрос: на какие статьи каких законов мы можем ссылаться, чтобы добиться разрешения от опеки? На что конкретно мы должны получать разрешение опеки: на отчуждение доли ребенка с одновременным приобретением (на сделку без упоминания залога квартиры) ? Или же - и на сделку, и на передачу приобретаемой квартиры в залог банку? Спасибо!
Добрый день, Елена Васильевна! У вас есть на руках письменный отказ органов опеки на отчуждение доли в коммунальной квартире? Можно попробовать обжаловать действия опеки в вышестоящем или в судебном порядке. Несовершеннолетнее лицо не может быть стороной в кредитном договоре, банк в этом случае прав.
Из любой ситуации всегда можно найти выход, главное — предпринять шаги для его достижения. Обратитесь к юристам с документами по делу и пусть они посмотрят с юридической точки зрения. Контактные телефоны, адреса обычно указаны под ответом юриста.
Удачи Вам и всего самого хорошего в Ваших делах. С уважением, юрист сайта 9111, Корсун Ирина Дмитриевна!
Спросить
Елена Васильевна, действительно в позиции органа опеки есть нонсенс, с этим трудно бороться
Предложите сделать у нотариуса "Обещание дарения" доли в будущей квартире (в порядке ст 572 ГК) в адрес несовершеннолетнего. Возможно это удовлетворит орган опеки.
Если нет -- начните с жалобы в вышестоящую над органом опеки инстанцию (как ни странно, в разных регионах это может быть разное ведомство),
Но возможно придется добиваться разрешения через суд.
СпроситьМожно ли расторгнуть предварительный договор о купле-продаже без последствий? Предварительный договор был заключен между нами, продавцами, и покупателями для того, чтобы органы опеки разрешили нашим покупателям продать их жилье (у них один из собственников - несовершеннолетний ребенок). Штрафные санкции в предварительном договоре прописаны не были. Как без последствий можно расторгнуть предварительный договор? И могут ли наши покупатели приобрести другое жилье вместо нашего для удовлетворения требований опеки. Свое жилье они уже продали.
Пишите им письменно, что отказываетесь от сделки, объясните причины. Если не брали денег, нет штрафов , то и последствий не будет.
СпроситьПокупатель
1 имеет в собственности одну квартиру 20 кв.м. в которой прописаны все члены семьи 4 чел и ещё 3 х ком квартира в ипотеке остался 1 млн руб. Добросовестный плательщик, отличная кредитная история. Хочу приобрести студию 22 кв м за 1600000 из них 800000 за наличные средства + материнский капитал 522 тыс. с привлечением ипотеки 300 тыс (так как ребенку нет 3 х лет.).
Продавец:
Квартира в обременении ипотеки и с погашением материнским капиталом, переезжают в область, покупают квартиру больше квадратурной, но меньше по стоимости чем продаваемая квартира. Сразу выделяют доли детям в новой квартире.
Ипотеку будут гасить за счёт наличных покупателя.
Вопрос
1 разрешит ли пенсионный фонд покупателю воспользоваться мат капиталом если у него уже есть 2 квартиры и одна из них с большей площадью чем приобретаемая? Нужно ли делать предварительный запрос? Как узнать заранее?
2. Можно ли получить предварительное согласие органов опеки на продажу квартиры, до погашения ипотеки так как детям выделены доли в другой квартире? Какие нужно выделить доли детям в новой квартире, учитывается ли что цена квадрата новой квартиры ниже продаваемой? Можно ли переделать ещё раз распределение доли если накосячат?
3. Если сначала снять обременение банка за счёт наличных средств покупателя, а органы опеки не дадут разрешение продавать, что делать покупателю, как вернуть деньги? Идти в суд?
4. Предварительный договор купли-продажи составлять у нотариуса? Или юриста? Чтобы все учесть. Задаток то составляет пол стоимости квартиры.
5. Договор купли-продажи с ипотекой в силу закона составляют в банке? Или у нотариуса?
Ситуация следующая: заключен договор купли-продажи недвижимости, после государственной регистрации прав собственником становится несовершеннолетний ребенок, оплата по условиям договора купли-продажи недвижимости: часть наличными, часть-материнский капитал. Пенсионный фонд оказал в выплате (не были наделены собственностью в купленной квартире все члены семьи). История сделки: члены семьи мать и трое несовершеннолетних детей, отцы разные, один ребенок получает после смерти отца долю в квартире, мать продает данную долю и покупает новую квартиру, часть оплаты за которую по условиям договора должно быть произведено выплатой материнского капитала. Собственностью в новой квартире был наделен только тот ребенок, чья собственность была продана, на том основании, что другие члены семьи не были наделены собственностью ПФ отказал в выплате материнского капитала, другой возможности оплатить купленную квартиру нет. Как лучше поступить: возможен ли дар части квартиры другим несовершеннолетним детям или необходимо расторгнуть договор, как получить разрешение органов опеки. Как органы опеки отнесутся к уменьшению собственности несовершеннолетнего. Возможен ли быстрый вариант решения проблемы. Продавец вышеуказанной квартиры также оказался заложником ситуации: купили новую квартиру с учетом части оплаты материнским капиталом.
---отказ ПФ законен. т.к. ущемлены права других детей (ребёнка) выполните их требование и оформите регистрацию права собственности. Федеральный закон от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" (с изменениями и дополнениями),Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей"
Спросить
Здравствуйте. Заручитесь для начала согласием органов опеки на выделение долей другим детям в квартире, которая сейчас принадлежит только одному ребенку, не думаю, что вы ухудшите этим его жилищные условия. При получении согласия обратитесь в ПФР за сертификатом на мат.капитал, дайте письменное обязательство, что в течение 6 месяцев после получения капитала вы выделите доли другим детям.
Если органы опеки откажут в выдаче согласия, то вам необходимо обращаться в суд по правилам статей 4, 22, 24, 124-126 КАС РФ с административным иском о признании отказа органа опеки в выдаче согласия незаконным. Расшатывайте ситуацию, иначе никак.
Спросить"возможен ли дар части квартиры другим несовершеннолетним детям или необходимо расторгнуть договор"
Можно.
Ст. 451 ГК РФ указывает:
"Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях."
как получить разрешение органов опеки. Как органы опеки отнесутся к уменьшению собственности несовершеннолетнего. "
Никак. Будет отказ.
СпроситьМы купили квартиру в ипотеку, вложили туда капитал. Когда окончится ипотека, муж обязан в течение полугода выделить доли детям в данной квартире. Мы планируем приобрести другое жилье, большей площади, продав это. Новую квартиру брать тоже с ипотекой, впоследствии детям там выделим доли. Требуется ли привлечение опеки в данный вопрос? Есть ли вообще ограничения на продажу квартиры, купленной с участием капитала?
После выделения долей детям, на отчуждение квартиры потребуется согласие органа опеки.
Спросить
Если мы продадим квартиру в течение полугода после окончания ипотеки, еще не успев определить доли детей, тогда нужно согласие опеки?
Спросить
Согласие опеки нужно получить в любом случае, вам могут отказать в регистрации без данного согласия.
СпроситьНазрел вопрос, может кто подтолкнет в поиске решения.
Продаем жилье где 2 несовершеннолетних собственника.
Нашли вариант покупки, одобрили у банка.
Первоначальным взносом будет сумма от продажи, мат капитал, остальное ипотекой.
Теперь собрали документы для опеки.
В опеку кроме других документов нужно предоставить предварительный договор купли продажи на покупаемое жилье и предварительный договор купли продажи на наше жилье, которое продаем, чтобы оплатить первоначальный взнос.
С покупаемой квартирой все нормально, заключили предварительный договор купли-продажи, внесли задаток.
Встала проблема с нашей продаваемой жилплощадью, те кто хочет купить ищут первоначальный взнос.
Запустить весь процесс с перечислением ипотечных средств можно когда решится вопрос с продажей. Но наши продавцы торопятся, им нужно срочно тоже деньги вложить.
Договорились с нашими покупателями подписать предварительный договор, чтобы унести оба договора в опеку и запустить процесс одобрения (опека одобряет 15 дней, покупатели наши пока могут искать первоначальный взнос).
Вот теперь ВОПРОС!
Допустим унесу я оба договора в опеку, опека даст нам разрешение на покупку той квартиры, мы унесем все в банк, составим основной договор, выйдем на сделку... и тут наши покупатели откажутся покупать нашу комнату (есть такая возможность)
Ладно первоначальный взнос с продажи, можем взять у родителей внести банку и потом искать других покупателей и вернуть деньги родителям после продажи нашего жилья.
Но ведь в опеку мы как покупалелей подавали этих, а помом реально сможем ли продать другим людям?
Сможете. Вы получаете одобрение на продажу вообще, вне зависимости от личности покупателя.
Спросить
