Как решить проблему с недобросовестным продавцом недвижимости и оспорить договор?

597₽ VIP

Можно оспаривать договор, для этого нужно с ним ознакомиться.

Здравствуйте, Дмитрий!

Таким образом как Вы пишите Вы его действия не квалифицируете.

Потому что просто напросто не докажете, что он злоупотреблял правами (ст. 10 ГК РФ). Т.к. вроде как все были согласны, переписки никакой нет и пр.

По оспариванию договора говорить сложно, не видя этого договора. Т,к. это тоже самое что гадать на кофейной гуще.

Надо смотреть договор, исходя из его условий искать приемлемые для Вас варианты.

Квалификацией действий продавца занимается суд и правоохранительные органы. Безусловно, чтобы точно разобрать Вашу правовую ситуацию, нужно изучать Ваши договоры. Согласно ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В соответствии со ст 429 гражданского кодекса, предварительный договор как раз направлен на понуждение второй стороны исполнить обязательства. Если у вас все в соответствии с данной статьей прописано, можно понудить продавца продать дом. Если хотите расторгнуть договор, нужно читать сам договор и условия расторжения. Для оспаривания договора оснований не вижу.

Здравствуйте

Все, что касается предварительных договоров купли-продажи решается путём оценки заключённого договора

, дат, срок и обязательств, на которых был заключён предварительный данный договор

Формально вы заключили договор, указали январь 2020-го, указали срок заключения основного договора купли-продажи до 1 июля 2020 г.

Если не оформляли письменной изменения к данному предварительному договору, то договор будет считаться заключённым на указанных условиях по тексту вопроса

Все действия, которые вы производили и не производили должны документально подтверждаться, таких документальных подтверждений у вас нет

Поэтому ваша задача уведомить продавца о намерении заключить основной договор купли-продажи на условиях, которые указаны в договоре за ту цену, которая указана в договоре

И необходима дополнительная информация, какая цена указана в предварительном договоре, какой срок оплаты указан в договоре, это очень важные обстоятельства которые необходимо оценивать прежде чем пытаться этот договор оспорить.

Добрый день! Вы с продавцом в предварительном договоре купли-продажи дома указали срок, в течение которого вы обязуется заключить основной договор (до 01.07.2020), а поскольку такой срок не наступил, то в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства сторон по предварительному договору не прекращены, односторонний отказ от исполнения обязательства (ст. 310 ГК РФ) недопустим, желание продавца оставить сумму задатка неправомерно. Можно заключить доп. соглашение с продавцом к предварительному договору об изменении даты заключения основного договора в связи со сложившимися обстоятельствами и (или) о порядке расчета за дом (часть наличных, часть безналичных денежных средств).

Обратите внимание вот на данный пункт Вашего договора.

И соответственно вопрос, а был ли отдельный договор задатка, если не был составлен письменно, то это просто аванс, который подлежит возврату,если сделка не состоялась.

ГК РФ Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

Позиции высших судов по ст. 380 ГК РФ >>>

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

2.2 В случае неисполнения настоящего договора в срок до 01.07.2020 г, стороны заключают дополнительное соглашение в котором

Здравствуйте, Дмитрий! Для начала, Вам необходимо ответить на претензию продавца и сообщить о том, что Вы согласны заключить договор купли-продажи жилого дома, исходя из требований предварительного договора (если Вы не готовы к заключению договора КПН, то ответ давайте ближе к 01.07.2020). Но, если мирным путем не удается договориться: заключить договор КПН на взаимовыгодных условиях (в т.ч. путем подписания дополнительного соглашения о продлении срока заключения сделки) или продавец не вернет Вам задаток, то остается единственный вариант – после 01.07.2020 обращаться в районный суд с исковым заявлением к продавцу (по Вашему усмотрению): либо о понуждении заключить договор купли-продажи жилого дома, либо о возвращении Вам задатка (в соответствии с предварительным договором - в двойном размере). Но, помните, что в соответствии со ст. 56 ГПК РФ:

«1. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

2. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

3. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.».

То есть, если Вы, после заключения предварительного договора (который согласно ст. 429 ГК РФ направлен на понуждение сторон исполнить обязательства) предпринимали действия к его реализации и готовы были заключить основной договор купли-продажи, но продавец игнорировал Ваши действия и, фактически, противодействовал заключению основного договора, то суд, скорее всего, примет решение в Вашу пользу (если к тому не будет других препятствий). То обстоятельство, что продавец оттягивал заключение договора КПН из-за скачков курса валюты не будет оправданиям его действий (по крайней мере, если в предварительном договоре не было привязки сделки к курсу валюты – в Вашем случае этого не было). Но и Вам необходимо будет доказывать, какие действия Вы предпринимали: вели переговоры (свидетели переговоров, переписка и т.д.), готовы были заплатить договорную сумму денег (документы, подтверждающие наличие этих денег, в т.ч. долговые расписки (Вы заняли у кого то определенную сумму). Обязательно нужно хорошо изучит предварительный договор и проанализировать, какие действия в исполнение его предпринимала каждая сторона сделки.

Удачи Вам.

Здравствуйте Дмитрий

Вы ответьте на претензию продавца, что покупать не отказывайтесь.

Далее так же у вас есть направленный проект дкп, который был принят продавцом.

В том что он выразил свое не согласие в продаже уже можете предъявить в суд в качестве доказательства нарушения обязательств не вами, а продавцом, если мирно не получится урегулировать спор.

Так же можете опираться на

п. 2.2 в вашем договоре, что в случае неисполнения настоящего договора в срок до 01.07.2020 г, стороны заключают дополнительное соглашение в котором.

Направляйте требование о заключении дополнительного соглашения

И вот при отказе от заключения готовите иск в суд по расторжению договора, по ст.450 ГК, взысканию убытков по ст.15 ГК, возврате двойной сумме задатка по ст.380 ГК ст.381 ГК

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.. За нарушение обязательств со стороны продавца он возвращает двойную стоимость задатка

Здравствуйте Дмитрий!

Шансы у вас есть все и хорошие!

Предварительный договор направлен на понуждение сторон исполнить обязательства ст. 429 ГК РФ.

Если сторона уклоняется от совершения сделки, можно говорить о ст.10 ГК РФ. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков.

По этому вы можете обратиться в суд ст.3 ГПК РФ по правилам ст.131-132 ГПК РФ лично или через представителя ст 46 ГПК РФ.

Представителя можете найти на сайте 9111 обратясь к выбранному вами юристу в личные сообщения.

Всего доброго вам разрешить ваш вопрос!

Ответ помог?

Суть договора

Договор предварительный по покупке дома с земельным участком

Стороны (данные сторон) заключили настоящий договор о нижеследующем

1. Предмет договора

1.1 Предметом договора являются обязательства Сторон заключить в собственность в будущем не позднее 1 июля 2020 г. договор

купли продажи жилого дома (адрес дома)

1.2 Договор купли продажи недвижимости может быть заключен по договоренности сторон и ранее установленного настоящим

договором срока.

1.3 Жилой дом принадлежит продавцу (данные правоустанавливающего документа)

1.4 Участок принадлежит продавцу (данные правоустанавливающего документа)

1.5 Продавец гарантирует что отчуждаемое имущество не заложено, не под арестом, свободно от прав третьих лиц.

1.6 Цена договора купли продажи дома с земельным участком-составляет по соглашению сторон 1500000 рублей

1.7 Стоимость недвиж. Имущества окончательная и не подлежит пересмотру

1.8 После подписания договора покупателем сумма в размере 50000 руб. будет перечислена на счет продавца в качестве задатка.

В случае неисполнения договора по вине продавца, продавец обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере, в

течении 5 дней со дня истечения данного договора.

В случае неисполнения договора по вине покупателя, полученный задаток в качестве компенсации остается у продавца.

2. Срок действия договора:

2.1 Настоящий договор вступает в силу с момента заключения и прекращает свое действие после заключения основного договора

купли продажи дома с земельным участком.

2.2 В случае неисполнения настоящего договора в срок до 01.07.2020 г, стороны заключают дополнительное соглашение в котором

оговаривают новый срокзаключения основного договора купли-продажи.

3. Ответственность сторон:

3.1 С, интересы которой нарушены в результате ненадлежащегоисполнения обязательств по договору другой стороной, вправе

требовать полного возмещения причиненных ей этой стороной убытков, под которыми понимаются расходв, которые сторона чье

право нарушено, произвела или произведет для восстановления своих прав и интересов (реальный ущерб), а также возмещения

упущенной выгоды.

4. Порядок разрешения споров.

4.1. Споры которые могут возникнуть, сторону будут стремится решить дружеским путем, путем переговоров., также уточнением

условий договора, составлением его дополнений и изменений. Каждая сторона вправе претендовать на наличие у нее письменных

результатов разрешения возникших вопросов, или при недостижении решения стороны могут решать их в судебном порядке.

5.Возможность и порядок расторжения договора.

5.1.стороны согласны, что договор может быть расторгнут по соглашению сторон, при наличии к тму оснований, которые стороны

сочтут достаточными для расторжения договора.

5.2. Настоящий договор может быть расторгнут, по требованию одной из сторон судом в случаях, когда такое нарушение влечет для

первой стороны ущерб, при котором она в значительной мере лишается того, на что расчитывала при заключении договора, а также

существенного изменения обстоятельств, настолько, чтобы если бы стороны могли это разумно предвидеть, о договор между ними

вообще не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Подписи сторон.

По поводу неоднократных просьб продавца не продавать свою квартиру (ведь именно так мы планировали рассчитаться с продавцом)

есть аудиозапись и свидетели разговора., может ли это как-то повлиять?