Риски покупки недвижимости - что происходит, если продавец обанкротится?

199₽ VIP

Здравствуйте, Федор! Могут быт оспорены. Согласно ст.61.2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" финансовый управляющий в случае подачи заявления о признании должника банкротом вправе оспорить сделки, нарушающее права кредиторов. В этой связи в случае продажи по заниженной цене могут оспорить сделку.

Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника

1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

В случае, если продажа имущества, выполнение работы, оказание услуги осуществляются по государственным регулируемым ценам (тарифам), установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации, в целях настоящей статьи при определении соответствующей цены применяются указанные цены (тарифы).

2. Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал или в результате совершения сделки стал отвечать признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии одного из следующих условий:

стоимость переданного в результате совершения сделки или нескольких взаимосвязанных сделок имущества либо принятых обязательства и (или) обязанности составляет двадцать и более процентов балансовой стоимости активов должника, а для кредитной организации - десять и более процентов балансовой стоимости активов должника, определенной по данным бухгалтерской отчетности должника на последнюю отчетную дату перед совершением указанных сделки или сделок;

должник изменил свое место жительства или место нахождения без уведомления кредиторов непосредственно перед совершением сделки или после ее совершения, либо скрыл свое имущество, либо уничтожил или исказил правоустанавливающие документы, документы бухгалтерской и (или) иной отчетности или учетные документы, ведение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации, либо в результате ненадлежащего исполнения должником обязанностей по хранению и ведению бухгалтерской отчетности были уничтожены или искажены указанные документы;

после совершения сделки по передаче имущества должник продолжал осуществлять пользование и (или) владение данным имуществом либо давать указания его собственнику об определении судьбы данного имущества.

И не смотря на то, что кадастровую оценку можно оспаривать, делать это придется уже Вам, отстаивая свою позицию в суде. Поэтому разумное зерно в предупреждении есть.

Добрый вечер, Федор. В случае возбуждения процедуры банкротства в отношении покупателя, имеется вероятность, что конкурсный управляющий может попытаться оспорить сделку, если тем более она являлась наиболее крупной из всех совершенных Должником в данный период. В отношении совершении сделок в течение трех лет до инициирования процедуры Применяется п.2 ст.61.2, но для признания такой сделки недействительной конкурсному управляющему необходимо будет доказать, что сделка совершена с уелью причинения имущественного вреда другим кредиторам и если другая сторона сделки, то есть вы знали об этом. Думаю, что доказать о том что вы знали будет сложно, вот если бы вы являлись родственником Продавца, то тогда можно ситать что вы должны были знать о недобросовестности покупателя при совершении сделки. В остальных случаях трудно доказать этот факт на практике. Также вам не известно и о неплатежеспособности Покупателя, которое является важным условием чтобы признать сделку недействительной. Так что в вашем случае если отсутствуют данные условия вы не являетесь родственником или другим заинтересованным лицом, то оспорить сделку будет трудно.

Здравствуйте Федор

Сделки должника могут быть оспорены в течении 3 лет по ст.61.1

Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 08.06.2020) "О несостоятельности (банкротстве)"

а подозрительные - в течении 1 года - согласно ст.61.2 вышеуказанного закона.

В вашем случае могут оспорить сделку на основании ее подозрительности в связи с меньшей стоимостью продажи, чем кадастровая цена

Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника

при банкротстве

1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка)

В ходе процедуры банкротства все сделки совершенные в течении срока указанного в законе до момента подачи заявления о признании банкротом могут быть оспорены финансовым управляющим для возвращения имущества в конкурсную массу, но это не значит, что все заявления будут удовлетворены судом и сделка признана недействительной!

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 08.06.2020) "О несостоятельности (банкротстве)"

Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника

Перспективы и риски судебных споров. Ситуации, связанные со ст. 61.2

1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

В случае, если продажа имущества, выполнение работы, оказание услуги осуществляются по государственным регулируемым ценам (тарифам), установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации, в целях настоящей статьи при определении соответствующей цены применяются указанные цены (тарифы).

2. Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал или в результате совершения сделки стал отвечать признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии одного из следующих условий:

(в ред. Федеральных законов от 28.07.2012 N 144-ФЗ, от 23.06.2016 N 222-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

стоимость переданного в результате совершения сделки или нескольких взаимосвязанных сделок имущества либо принятых обязательства и (или) обязанности составляет двадцать и более процентов балансовой стоимости активов должника, а для кредитной организации - десять и более процентов балансовой стоимости активов должника, определенной по данным бухгалтерской отчетности должника на последнюю отчетную дату перед совершением указанных сделки или сделок;

должник изменил свое место жительства или место нахождения без уведомления кредиторов непосредственно перед совершением сделки или после ее совершения, либо скрыл свое имущество, либо уничтожил или исказил правоустанавливающие документы, документы бухгалтерской и (или) иной отчетности или учетные документы, ведение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации, либо в результате ненадлежащего исполнения должником обязанностей по хранению и ведению бухгалтерской отчетности были уничтожены или искажены указанные документы;

(в ред. Федерального закона от 28.07.2012 N 144-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

после совершения сделки по передаче имущества должник продолжал осуществлять пользование и (или) владение данным имуществом либо давать указания его собственнику об определении судьбы данного имущества.

Федор, здравствуйте!

Да, сделку могут признать недействительной, в случае банкротства продавца, однако, если будет установлено неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороны сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки существенно в худшую для продавца сторону отличаются от цены, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки. Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Я думаю, Вам этого не грозит, если, конечно, не продали за копейки, что маловероятно, поскольку это схема работает, если хотят вывести деньги, иное имущество "своим" другим юридическим лицам

Удачи Вам!

Здравствуйте, Фёдор!

исходя из того что Вы выбираете, перспективы отвечать Вам за 99 рублей не вижу.

Можете обратиться на консультацию через личные сообщения к любому юристу (ст.779 ГК РФ)

Здравствуйте, Федор.

Во-первых рыночная стоимость недвижимости никогда не соответствует кадастровой, и, как правило, отличие составляет 10-30 %, поэтому несоответствие стоимости обычное дело, и на саму сделку по приобретении недвижимости влияние не оказывает.

Во-вторых, при приобретении дома и З\участка внимание необходимо обратить на то, есть ли в отношении продавца возбужденные исполнительные производства, наложены ли обремения в отношении недвижимости. В этом случае шансы на то, что продавец в будущем начнет признавать себя банкротом, а управляющий оспаривать сделки по основаниям ст.61.2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"минимальны.

Удачи Вам.