Как правильно расчитать оплату за содержание общего имущества, если тариф зависит от площади квартиры?

В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В части 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено аналогичное правило в отношении общего имущества в многоквартирном доме: собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме (часть 2 статьи 39 Жилищного кодекса РФ).

Из пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации также следует, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт помещения.

Опять же, согласно пункту 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество.

Из системного толкования вышеуказанных норм права следует, то доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения, определяется исходя из размера доли в праве общей собственности на это имущество.

В свою очередь, определение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме осуществляется по правилам статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, за исключением случая, когда собственники помещений решением общего собрания или иным соглашением установили иное до вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации (статья 15 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).

Казалось бы, все просто и понятно, и расчет размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме не должен вызывать вопросов ни у собственников, ни у управляющих компаний, ни у судей. Однако на практике возможны два способа расчета размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

1.Умножение суммы тарифа на количество квадратных метров, находящихся в собственности конкретного лица (плательщика услуг).

Данный способ применяется на практике, как правило, управляющими организациями и большинством судей при взыскании задолженности за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Аргументом в пользу данного способа расчета может стать абзац 5 статьи 2 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (утвержд. Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 февраля 2006 года № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»).

В пункте 2 Правил № 75 дано определение понятия «размер платы за содержание и ремонт жилого помещения» - это плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 квадратного метра общей площади жилого помещения.

Но в силу специфики предмета своего регулирования, данное постановление допустимо применять исключительно при проведении органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.

Кроме того, в приведенном расчете размера платы уже заложена пропорциональность от площади помещения каждого собственника, предусмотренная статьями 37, 39, 158 Жилищного кодекса российской Федерации и Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 года №491.

Также данная позиция подтверждена Постановлением Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 №4910/10 по делу №А 71-9485/2009-ГЗ.

Высший Арбитражный суд указал, поскольку управляющая компания выбрана по итогам соответствующего конкурса и в материалах дела имеется копия протокола от 09.04.2008 № 15 конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, в котором указана плата за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в данном многоквартирном доме в размере 15 рублей 51 копейки за 1 квадратный метр помещения в месяц, то общество, являясь собственником нежилых помещений в этом доме, обязано было ежемесячно производить возмещение издержек за работы и услуги по управлению домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества, исходя из утвержденной ставки: 15 рублей 51 копейка x 718,2 квадратных метра = 11 139 рублей 28 копеек.

Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции о непрозрачном расчете стоимости услуг не может быть признан обоснованным, поскольку этот расчет представляет собой простую арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующего числа месяцев. (Постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 №4910/10 по делу №А 71-9485/2009-ГЗ).

2. Общее количество квадратных метров мест общего пользования делится на количество квадратных метров помещений, находящихся в частной собственности всех лиц, и умножается на количество квадратных метров, находящихся в собственности конкретного лица (плательщика услуг) и умножается на сумму тарифа.

По моему мнению, основываясь на системном толковании норм гражданского и жилищного законодательства, данный способ расчета представляется более правильным.

Поскольку в силу ст. 210 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ собственник самостоятельно несет бремя содержания принадлежащего ему жилого (нежилого) имущества. Ровно как управляющая организация обеспечивает надлежащее содержание исключительно общего имущества (ст. 161 ЖК РФ).

Данный поход согласуется с Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.12.2013 № ВАС-18121/13 по делу №А 63-1465/2012 где указано, что доля собственника имущества относительно обслуживающих управляющей компанией мест общего пользования в квадратных метрах рассчитывается следующим образом: общее количество квадратных метров мест общего пользования делится на количество квадратных метров помещений, находящихся в частной собственности всех лиц, и умножается на количество квадратных метров, находящихся в собственности конкретного лица (плательщика услуг). При этом доля конкретного собственника в праве общей собственности на места общего пользования может быть определена также исчислением ее в процентах, путем деления количества квадратных метров, находящихся в собственности плательщика на один процент общей площади помещений, находящихся в собственности всех владельцев здания.

Особое мнение. Так как пунктом 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения, то размер платы за содержание общего имущества может быть рассчитан как путем выделения доли собственника в общем имуществе, умноженную на утвержденный общим собранием собственников тариф, так и путем умножения площади принадлежащего собственнику помещения на утвержденный общим собранием собственников тариф, при этом сумма платы всех собственников здания должна равняться стоимости расходов за содержание общего имущества всего здания в обоих случаях. (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.09.2015 №Ф 05-12176/2015 по делу №А 40-175809/14; Определение Верховного Суда РФ от 18.12.2015 №305-ЭС 15-17660 по делу №А 40-175809/2014).

Резюмируем: к настоящему времени судебная практика не дает однозначного ответа на вопрос, как правильно рассчитать размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Можно утверждать одно: сумма платы всех собственников многоквартирного дома должна равняться стоимости расходов за содержание общего имущества всего дома в обоих случаях.

То есть, как я понимаю, чтобы узнать сумму оплаты, мы должны взять отчет о затраченных за год или, например, месяц деньгах на содержание дома и разделить сумму в отчете на количество квадратных метров у собственников?

Сначала считают общую стоимость всех работ за ремонт и содержание жилья, запланированных на год. Полученную цифру делят на количество владельцев недвижимости, пропорционально их доле в общедомовом имуществе. Затем эту сумму делят на 12, чтобы рассчитать ежемесячный платеж для каждого собственника.

По Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, собственник квартиры платит за содержание общего имущества пропорционально своей доле в доме (то есть чем больше площадь квартиры, тем больше доля и итоговая сумма в платежке). В законах нет единой методики, по которой рассчитывается эта сумма.