У нас с женой двухкомнатная квартира на двух собственников, менее трех лет, мы с ней разводимся, хотим продать квартиру за 1700000, и купить по однокомнатной квартире по 1400000 каждому. Должны ли мы платить налог на продажу и сколько.
Здравствуйте, Дмитрий! Т.к. продаете раньше положенного срока (минимального срока владения, предусмотренного статьей 217.1 НК РФ), то налог (НДФЛ) 13% (для налоговых резидентов РФ) платится с разницы между продажной ценой (если право собственности перешло после 1 января 2016 года, то не ниже 70% кадастровой стоимости) и налоговым вычетом, который равен максимальному из двух значений: 1 млн. руб. (пп.1 п.2 ст.220 НК РФ) либо фактическим документально подтвержденным затратам на приобретение (пп.2 п.2 ст.220 НК РФ).
При этом если будете продавать каждый по отдельному договору, то вычет 1 млн. руб. распространяется на каждого участника общей долевой собственности. В этмо случае налог не платится.
Если же будете продавать одним договором, то вычет 500 т.р. Если фактические расходы на приобретение продаваемого объекта больше, то выгоднее использовать в уменьшение налогооблагаемой базы их.
Согласно разъяснениям ФНС России, данным в Письма Федеральной налоговой службы от 25 июля 2013 г. N ЕД-4-3/13578 «Об имущественном налоговом вычете», в случае если квартира, находившаяся в общей долевой собственности нескольких собственников раньше положенного срока:
была продана как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.Если каждый владелец доли в праве собственности на квартиру продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, то он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. рублей.
На всякий случай текст самого письма:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИСпроситьФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА
ПИСЬМО
от 25 июля 2013 г. N ЕД-4-3/13578
ОБ ИМУЩЕСТВЕННОМ НАЛОГОВОМ ВЫЧЕТЕ
В дополнение к письму ФНС России от 02.11.2012 N ЕД-4-3/18611@ о порядке предоставления имущественного налогового вычета Федеральная налоговая служба сообщает следующее.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир и долей в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.
Согласно абзацу третьему подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с данным подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.
Данная норма, в соответствии с пунктом 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 13.02.2008 N 5-П, применяется только в случае распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, как единым объектом права собственности.
Таким образом, если квартира, находившаяся в общей долевой собственности трех человек менее трех лет, была продана как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.
Если каждый владелец 1/3 доли в праве собственности на квартиру продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.
Сумма, превышающая размер имущественного налогового вычета, приходящегося совладельцу, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.
Доведите данное разъяснение, согласованное с Минфином России письмом от 27.06.2013 N 03-04-07/24506, до нижестоящих налоговых органов.
Действительный
государственный советник
Российской Федерации
3 класса
Д.В.ЕГОРОВ
Если будете продовать 2-мя договорами, то есть каждый свою долю, то ВЫ избежите налогообложения, так как каждый из Вас при продаже сможет воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн. руб.
А при покупке квартиры, каждый из Вас сможет воспользоваться налоговым вычетом 13% от 2 млн. руб. ст.220;217;217.1 НК РФ.
То есть не только избежите налогообложения, но и каждый сможет получить от государства сумму в размере 260 тысяч каждый.
Спросить
Дмитрий!
Я имел собственный опыт такой сделки.
Тут есть одна тонкость.
Если у Вас квартира в равных долях, то Вы можете продать каждый свою долю по отдельному договору. В таком случае, в соответствии с п.п. "в" п.1) ч.2 ст.220 Имущественные налоговые вычеты НК РФ
1) имущественный налоговый вычет предоставляется:Вы продаете квартиру меньше предусмотренной законом минимальной суммы и налог с такой продажи каждому из дольщиков платить не придется.в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей
Другой вариант. У Вас квартира в общедолевой собственности. В таком случае Вы ее продаете по одному договору и Вам придется заплатить налог с суммы, превышающей 1 млн рублей, т.е. с 700 тысяч, или 91 тысяча рублей.
Выбор за Вами!
Спросить
