Риски при покупке нежилого помещения у ООО с нецелевым займом - что может угрожать сделке?

995₽ VIP

Здравствуйте, Сергей Александрович! Если купля-продажа будет по рыночной стоимости (ст.549 ГК РФ), подтверждена оценкой СРО, то ущерба кредиторам здесь не будет, т.к. кредитор мог предусмотреть залог на такой случай. Если этого не было сделано, то нет оснований для оспаривания такой сделки согласно требованиям Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", ст.166-181 ГК РФ, т.к. за добросовестность продавца покупатель не может отвечать (добросовестный приобретатель - ст.302 ГК РФ). Удачи Вам в разрешении Вашего вопроса!

Добрый день!

Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ (последняя редакция)

Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника

Перспективы и риски арбитражных споров. Ситуации, связанные со ст. 61.2

1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

В случае, если продажа имущества, выполнение работы, оказание услуги осуществляются по государственным регулируемым ценам (тарифам), установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации, в целях настоящей статьи при определении соответствующей цены применяются указанные цены (тарифы).

2. Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал или в результате совершения сделки стал отвечать признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии одного из следующих условий:

(в ред. Федеральных законов от 28.07.2012 N 144-ФЗ, от 23.06.2016 N 222-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

стоимость переданного в результате совершения сделки или нескольких взаимосвязанных сделок имущества либо принятых обязательства и (или) обязанности составляет двадцать и более процентов балансовой стоимости активов должника, а для кредитной организации - десять и более процентов балансовой стоимости активов должника, определенной по данным бухгалтерской отчетности должника на последнюю отчетную дату перед совершением указанных сделки или сделок;

должник изменил свое место жительства или место нахождения без уведомления кредиторов непосредственно перед совершением сделки или после ее совершения, либо скрыл свое имущество, либо уничтожил или исказил правоустанавливающие документы, документы бухгалтерской и (или) иной отчетности или учетные документы, ведение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации, либо в результате ненадлежащего исполнения должником обязанностей по хранению и ведению бухгалтерской отчетности были уничтожены или искажены указанные документы;

(в ред. Федерального закона от 28.07.2012 N 144-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

после совершения сделки по передаче имущества должник продолжал осуществлять пользование и (или) владение данным имуществом либо давать указания его собственнику об определении судьбы данного имущества.

Сделку можно будет оспорить в суде, если будут признаки подозрительной сделки.

Ваша сделка может быть оспорена в порядке ст 61.2 ФЗ о несостоятельности банкротстве только в течении 1 года с момента продажи имущества и ТОЛЬКО при неравноценном встречном исполнении, согласно части 1 ст 61.2 ФЗ о Несостоятельности (банкротстве)

Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Иными словами, вашу сделку можно оспорить только если вы СИЛЬНО ЗАНИЗИТЕ стоимость объекта, либо вообще продать его безвозмездно, если цена близка к кадастровой цене, если объект реально существует, если ничего кроме денежных средств вы не получите по сделке (долю или учредительство например), то НИКАКИХ проблем даже если будет банкротство у вас не случится, самое главное чтобы здание не было в залоге у кого либо.

Сергей Александрович!

Вы же уже здавали аналогичный вопрос.

Вам может быть нравится получать пять ответов.

Но по моему проще проконсультироваться у любого юриста в переписке.

Т.к. Ваш вопрос требует массы уточнений, из них:

- аффилировано ли это лицо к вам?

- какие есть документы, которые подтверждают что вы знаете что они всем должны?

- ну и должны ли они кому то? чем это подтверждается?

- какова цена сделки, рыночна ли она..? ну и так далее.

Ну а общие основания это ст. 166-181 ГК РФ. Под них не подпадете.

Тем не менее - процедура банкротства это иное...

За 99 рублей, которые Вы оплатили навряд ли кто-то из юристов будет вникать в суть тех особенностей, о которых я писал выше.

Здравствуйте Сергей Александрович

Ваши опасения не без почвены верно так как согласно

ст.61.1, 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "О несостоятельности (банкротстве)" (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.09.2020)

сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Добрый день!

Вообще определенный риск в этой покупке имеется.

Дело в том, что конкурсный управляющий имеет право оспаривать сделки должника.

Но успех этого оспаривания будет зависеть от того по какой стоимости Вы купите помещение. Если она далека от рыночной, то может быть сделка оспорена.

Если у Вас оценка сравнительная через СРО, которая подтверждает стоимость, то шансов оспорить меньше. Как то так...

Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ (последняя редакция)

Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника

Здравствуйте.

Основания признания сделок должника-банкрота недействительными могут быть как специальными, закрепленными Федеральным законом от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), так и общими, предусмотренными гражданским законодательством (в частности, Гражданским кодексом РФ) или законодательством о юридических лицах. Особенности оспаривания сделок должника по специальным основаниям разъяснены в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 декабря 2010 г. № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», далее – Постановление № 63) и были предметом подробного авторского исследования 1.

Однако в последнее время в практике арбитражных судов стал возникать вопрос о допустимости банкротного оспаривания сделок должника по корпоративным основаниям.

Могут ли согласно корпоративному законодательству нашей страны являться основаниями недействительности сделок при банкротстве нарушения требований об одобрении сделок с заинтересованностью и крупных сделок либо действия в виде возможного «переброса» активов между материнским и дочерним обществом, оформленные как корпоративные действия/решения?

Крупные сделки (ст. 46 Закона об ООО, ст. 78 Закона об АО)

Для квалификации сделки как крупной необходимо одновременное наличие у нее на момент ее совершения двух признаков: количественного (стоимостного) и качественного, причем оба признака должны присутствовать одновременно (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 26 июня 2018 г. № 27 «Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность», далее – Постановление № 27).

Суть количественного признака заключается в том, что предметом сделки является имущество, цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определяемой по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату.

Кроме того, при определении балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о совершении крупной сделки учитывается сумма активов по последнему утвержденному балансу общества без уменьшения ее на сумму долгов (обязательств). Если сделка состоит из нескольких взаимосвязанных сделок, то для определения соответствия ее количественному (стоимостному) критерию крупных сделок необходимо сопоставлять балансовую стоимость или цену имущества, отчужденного (переданного во временное владение или пользование) по всем взаимосвязанным сделкам, с балансовой стоимостью активов на последнюю отчетную дату, которой будет являться дата бухгалтерского баланса, предшествующая заключению первой из сделок.

Для признания сделки крупной по качественному признаку необходимо, чтобы такая сделка выходила за пределы обычной хозяйственной деятельности организации. Для этого совершение сделки должно приводить:

к прекращению деятельности общества, или

изменению вида хозяйственной деятельности либо существенному изменению ее масштабов, или

существенному изменению региона деятельности или рынков сбыта.

К наступлению таких последствий может привести, например, продажа (передача в аренду) основного производственного актива общества.

Вместе с тем, исходя из проанализированной судебной практики, приведенное основание как самостоятельное основание для оспаривания сделок должника используется редко. С высокой долей вероятности это вызвано тем, что значительно легче доказать неравноценность спорной сделки для должника (неэквивалентность встречного предоставления от контрагента должнику-банкроту), чем выяснять, была ли эта сделка для него крупной.

Однако в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 8 апреля 2019 г. № 305-ЭС 18-22264 по делу № А 41-25952/2016 разъяснено, что требование о недействительности сделок по корпоративным основаниям (в частности, в Федеральном законе от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах», далее – Закон об АО) является самостоятельным, и подлежит отдельной проверке судами в случае, если такое требование заявлено оспаривающим сделку лицом (например, управляющим). В приведенном определении применительно к обеспечительным сделкам также указано: «…Суды апелляционной инстанции и округа квалифицировали все договоры поручительства как взаимосвязанные, отвечающие в совокупности количественному (стоимостному) критерию крупности, не изложив фактические обстоятельства, которые позволяли дать такую квалификацию, и не приведя мотивы, по которым были отвергнуты возражения Центркомбанка…».

Аналогичный подход отражен в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 27 августа 2018 г. № Ф 05-10719/2014 по делу № А 40-10179/13-18-20.

Следовательно, нарушение требований к одобрению крупной сделки в принципе допускается в качестве самостоятельного основания ее недействительности.

Упомянутый критерий крупности – не как основание недействительности, а как самостоятельный критерий уже в иных предметах доказывания по иным категориям банкротных споров – нашел свое отражение в практике арбитражных судов:

для целей квалификации действий контролирующих лиц – в спорах о субсидиарной ответственности (п. 23 Постановления Пленума ВС РФ от 21 декабря 2017 г. № 53 «О некоторых вопросах, связанных с привлечением контролирующих должника лиц к ответственности при банкротстве»);

для применения понятия «обычная хозяйственная деятельность» – в спорах об оспаривании сделок с предпочтением (ст. 61.3, 61.4 Закона о банкротстве, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22 января 2019 г. № Ф 05-12263/2016 по делу № А 40-140251/2013).

Сделки с заинтересованностью (ст. 45 Закона об ООО, ст. 81, 84 Закона об АО)

Законодатель предусмотрел специальный порядок совершения и одобрения сделок, в совершении которых имеется заинтересованность.

На ком бремя доказывания

В п. 9, 24, 27 Постановления № 27 разъяснено, что любая сделка общества считается совершенной в пределах обычной хозяйственной деятельности, пока не доказано иное (п. 4 ст. 78 Закона об АО, п. 8 ст. 46 Закона об ООО). Бремя доказывания совершения оспариваемой сделки за пределами обычной хозяйственной деятельности лежит на истце. Наличие решения об одобрении сделки с заинтересованностью не является основанием для отказа в удовлетворении требования о признании ее недействительной. Бремя доказывания того, что сделка причинила ущерб интересам общества, возлагается на истца. Бремя доказывания того, что другая сторона сделки знала или заведомо должна была знать о наличии элемента заинтересованности в сделке и отсутствовало согласие (одобрение) на ее совершение, возлагается на истца.

Однако в п. 14 Постановления № 63 разъяснено: бремя доказывания того, что сделка была совершена в процессе обычной хозяйственной деятельности, осуществляемой должником, лежит на другой стороне сделки. Бремя доказывания того, что цена сделки превысила один процент стоимости активов должника, лежит на оспаривающем сделку лице.

Исходя из приведенных противоречий, следует обратиться к целевому толкованию и исходить из того, что в банкротном праве специальным разъяснением является п. 14 Постановления № 63. Следовательно, более общее разъяснение, предусмотренное п. 9 Постановления № 27 относительно крупных сделок, не применяется, и факт отсутствия выхода сделки за пределы обычной хозяйственной деятельности должника должен доказать контрагент должника.

Сделка, совершенная с заинтересованностью, может быть признана недействительной в порядке п. 2 ст. 174 ГК РФ (является оспоримой – Постановление Конституционного Суда РФ от 10 апреля 2003 г. № 5-П «По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 84 Федерального закона “Об акционерных обществах” в связи с жалобой открытого акционерного общества «Приаргунское»).

Заем никак не связан с Вашей сделкой. Сравнительная оценка СРО подтверждает стоимость. В соответствии со ст.61.2. Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ

Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка)

На сегодняшний день не имеются признаков банкротства (ст.3. Признаки банкротства юридического лица).

Чисто формально арбитражный управляющий может оспорить заключаемую сделку. Но признаков подозрительной сделки не имеются. К тому же средства от сделки могут быть напрвлены на погашение этого займа.

Сергей Александрович, здравствуйте!

Данная сделка может быть оспорена, если установлено неравноценное встречное исполнение обязательств, то есть если стоимость нежилого помещения существенно отличается от рыночное (занижена), однако оценка проводилась СРО, поэтому проблем не должно возникнуть.

П.1, ст. 61.2. Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "О несостоятельности (банкротстве)" (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.09.2020)

1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.