Брат у отца купил дом за материнский капитал и выписал сестру с детьми несовершеннолетних.

П. 2 ст. 20 ГК РФ — «Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов.». Простыми словами — несовершеннолетний ребенок должен быть прописан хотя бы с одним из родителей/усыновителей или опекуном.

По смыслу вышеуказанной статьи появляется несколько условий для выписки ребенка:

Условие №1 — Ребенка можно выписать только вместе с одним из родителей или опекуном, т.е. вместе с его законным представителем. Только ребенка суд не выпишет, даже когда он давно не проживает в квартире. В исковом заявлении должен быть указан ребенок вместе с одним из законных представителей.

Если ребенок изначально прописан в квартире без родителей/опекунов (такое редко, но случается), его можно выписать одного. И то не во всех случаях.

Условие №2 — Родитель/опекун ребенка, которого нужно выписать вместе с ним, не должен быть одним из собственников квартиры. П. 1 ст. 209 ГК РФ — «Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом». П. 1 ст. 247 ГК РФ — «Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников». Простыми словами — нельзя выписать одного из собственников квартиры, даже если он в ней не проживает. А значит и его ребенка.

Условие №3 — Собственник квартиры или доли не сможет выписать своего несовершеннолетнего ребенка (сына или дочь). Суд ему откажет, даже если: 1) Родители ребенка разведены. 2) Ребенок съехал из квартиры и проживает со вторым родителем. Все это указано в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда от 2 июля 2009 года №14. Расторжение брака родителей и их раздельное проживание не влияют на права ребенка, в том числе и на жилищные — п. 1 ст. 55 и п. 1 ст. 63 СК РФ. Ребенок не может утратить право проживания, потому что он, в силу возраста, не может самостоятельно реализовать это право. Данную ситуацию я разобрал ниже — ссылка.

Кем ребенок приходится собственникам и кто его прописал — выбери свою ситуацию

Важно знать два момента: 1. Степень родства между собственниками и несовершеннолетним ребенком (и его законными представителями). 2. Кто прописал ребенка — нынешний собственник или предыдущий.

Ниже я опишу самые распространенные ситуации, которые встречались на моей практике. На их основе укажу примеры и что можно сделать, на какие законы опираться. Внимательно их прочтите. Если не найдете свой случай, максимально подробно опишите его в комментариях в конце статьи.

Ситуация №1 — Ребенка прописал предыдущий собственник

Первый пример: Супруги Виталий и Ольга купили квартиру по объявлению. В квартире были прописаны продавцы, один из которых был несовершеннолетним (не важно был ли несовершеннолетний ребенок собственником или просто прописан в квартире). Стороны договорились, что бывшие собственники с ребенком выпишутся через месяц после сделки, но они так этого не сделали.

В данной ситуации нынешним собственниками приходит на помощь две статьи закона. П. 1 ст. 235 ГК РФ — «Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам». П. 2 ст. 292 ГК РФ — «Переход права собственности к другому лицу является основанием для прекращения права пользования членами семьи прежнего собственника». Простыми словами — бывшие собственники и те, кого они прописали, не имеют право проживать в квартире после сделки. Поэтому новый собственник сможет их выписать через суд. Поэтому нет разницы был ли указан в договоре пункт о том, что продавцы и остальные прописанные обязуются выписаться в течение определенного срока после сделки. По закону они и так обязаны были это сделать. Даже несовершеннолетний.

Нынешнему собственнику в исковом заявлении нужно указать: 1) Прописанные не являются членом их семьи. 2) Они утрачивают право проживания на основании п. 1 ст. 235 и п. 2 ст. 292 ГК РФ. Тоже самое нужно сообщить в судье.

Моя отдельная статья — Как выписать бывших собственников и тех, кого они прописали.

Второй пример: Андрею его родители подарили квартиру. В квартире после сделки остались быть прописаны сестра Андрея и ее несовершеннолетняя дочь (племянница Андрея).

Здесь не имеет значение степень родства между новым собственником и теми, кого прежний собственник прописывал. Даже если это несовершеннолетний ребенок. Важно то, что нынешний собственник их не прописывал, это сделал предыдущий. Поэтому их можно выписать на основании того же п. 2 ст. 292 ГК РФ.

Если с ребенком в квартире прописаны его родитель/опекун, их нужно выписать вместе — подробнее. Ребенка можно одного выписать только когда он изначально прописан без родителей/опекуна. Иногда такое случается.

Ситуация №2 — Ребенок не является родственником

Например, Светлане и Кириллу принадлежит квартира. Друг Кирилла Андрей попросил «на время» прописать его с ребенком. Или сначала собственники прописали к себе Андрея, а затем он без их согласия прописал своего ребенка — по аналогии со ст. 679 ГК РФ. Теперь собственникам нужно их выписать.

Если собственники квартиры прописывают к себе постороннего человека (друга, знакомого и т.п.) или дальнего родственника (например, двоюродного брата), тогда считается, что между ними был заключен устный договор безвозмездного пользования квартирой без указания срока — п. 2 ст. 30 ЖК РФ и п. 1 ст. 689 ГК РФ. То есть собственники на неопределенный срок разрешили проживать постороннему человеку и его ребенку. Но собственники имеют право в одностороннем порядке расторгнуть устный договор в проживании на основании п. 1 ст. 699 ГК РФ.

Поэтому ДО обращения в суд, собственники должны отправить постороннему человеку и его ребенку письменное уведомление с требованием о выселении. Затем подождать месяц (этот срок указан в п. 1 ст. 699 ГК РФ) и подать исковое заявление в суд. В иске и на суде нужно сообщить — 1) Прописанные не являются членами семьи собственников. 2) Собственники расторгли устные договоренности в проживании — п. 1 ст. 699 ГК РФ. Этого достаточно, чтобы их выписать даже если они проживают в квартире.

Статья — Как собственникам выписать чужого/постороннего человека без его согласия.

Ситуация №3 — Про выписку несовершеннолетнего внука/внучки

Первый пример: Супруги Александр и Марина владеют квартирой. Раньше в ней было прописано трое — оба собственника и их сын Андрей. После женитьбы Андрея собственники прописали к себе его жену Светлану (сноху), затем их несовершеннолетнего сына Данилу (внука). Затем Андрей со Светланой развелись, поэтому она вместе с ребенком выехала из квартиры. Собственники хотят выписать бывшую сноху (бывшую жену сына) и несовершеннолетнего внука.

Бабушка или дедушка, являясь собственниками квартиры, не смогут выписать своего несовершеннолетнего внука или внучку. Даже если внук/внучка не проживает в квартире и их прописал предыдущий собственник.

Почему? У судов такое мнение — когда собственники прописывают к себе своих внуков, они всегда прописывают их как членов своей семьи — п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда от 2 июля 2009 года №14 (по смыслу п. 1 ст. 31 ЖК РФ). Только бывший член семьи не имеет право проживать в квартире собственника, а значит его можно выписать — п. 4 ст. 31 ЖК РФ. Если собственники в исковом заявлении и в суде сообщат, что признают внука бывшим членом семьи, суды все равно откажут им. Суды считают, что родственные отношения между бабушками/дедушками и их внуками не могут быть прекращены. Даже когда внук давно не проживает в квартире. Ведь ребенок, в силу возраста, не может в полной мере реализовывать свои жилищные права, а значит и утратить их — п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда от 2 июля 2009 года №14. К сожалению, такова судебная практика. Хоть я и считаю, что это не совсем законно.

Собственники легко могут выписать только бывшего супруга своего сына/дочери (бывшего зятя или сноху). Мать ребенка не сможет «прикрываться» пропиской ребенка. Главное другое — после развода бывший супруг автоматически становится бывшим членом семьи собственника — п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда от 2 июля 2009 года №14. А значит не имеет право проживать в квартире — п. 4 ст. 31 ЖК РФ.

Если собственник не хочет ждать совершеннолетия внука/внучки, есть выход — это поменять собственника. Потому что после сделки члены семьи прежнего собственника не имеют право проживать в квартире — п. 2 ст. 292 ГК РФ. А значит новый собственник сможет их выписать. В этой ситуации чем дальше будет родство между новым собственником и несовершеннолетним внуком прежнего собственника, тем лучше.

Поменять собственника можно через дарение или куплю-продажу. Что из них лучше зависит от конкретной ситуации. Если подарить недвижимость близкому родственнику, тогда никакого налога не будет — п. 18.1 ст. 217 НК РФ. Близкие родственники — родители, супруг, родной брат или сестра. В вышеуказанном примере собственник может подарить недвижимость родному брату, сестре или другому взрослому ребенку.

Например, у Александра и Марины есть еще один сын — Олег. Олег приходится несовершеннолетнему ребенку родным дядей. Собственники «на время» могут подарить квартиру Олегу, чтобы он затем выписал племянника (Данилу) и бывшую жену брата (Светлану).

Или квартиру можно продать. Лучше дальнему родственнику или не родственнику. А после выписки квартиру продать обратно. Чтобы новому собственнику при обратной продаже квартиры не попасть под налог, обе сделки нужно провести в течение одного года (налогового периода) и за ту же стоимость. Например, продать квартиру в феврале 2019 года за 4 млн. руб. Суд длится примерно 3 — 5 месяцев. После выписки квартиру продают обратно августе 2019 года за те же 4 млн. руб. Никто налог платить не будет.

Новому собственнику в исковом заявлении не нужно указывать какое-либо родство между ним и прописанными. Достаточно указать: 1) Прописанные не являются членом его семьи. 2) Они утрачивают право проживания на основании п. 1 ст. 235 и п. 2 ст. 292 ГК РФ. Тоже самое нужно сообщить в судье.

Второй пример: Владимир является собственником квартиры. В квартире прописано трое — он, его дочь Елена и его несовершеннолетняя внучка Мария (дочь Елены). Дочь и внучка съехали с квартиры, они проживают у мужа. Позже собственник попросил их выписаться, но они отказали в этом.

Здесь все тоже самое как и в первом примере — суд отказывает в выписке несовершеннолетних внуков. Собственник сможет выписать только своего взрослого ребенка — сына или дочь. Для выписки внука придется или ждать его совершеннолетия, или поменять собственника — ссылка вверх.

Ситуация №4 — Собственнику после развода нужно выписать своего несовершеннолетнего ребенка (сына или дочь)

Например, у Александра есть в собственности квартира. После заключения брака он сначала прописал к себе свою жену Оксану, а затем и родившуюся дочь Дарью. Через несколько лет супруги развелись. Бывшая жена и дочь выехали из квартиры после развода. Александр хочет их выписать.

Напоминаю — собственник в любом случае не сможет выписать своего несовершеннолетнего ребенка, а только бывшего супруга. Инструкции по выписке бывшей жены или бывшего мужа. Тоже самое если супруги официально не зарегистрировали свои отношения — как выписать гражданского мужа или жену.

Если собственник не хочет ждать совершеннолетия ребенка, придется в квартире поменять собственника. Новый собственник сможет их выписать на основании п. 2 ст. 292 ГК РФ — те, кого прописал прежний собственник, не имеют право проживать в квартире после сделки.

Моя отдельная статья — Как выписать бывшую жену и детей после развода из собственной квартиры.

Ситуация №5 — Нужно выписать своего племянника/племянницу

Например, супругам Олегу и Анне принадлежит квартира. Родная сестра Олега попросила прописать ее вместе со своим несовершеннолетним сыном (племянником Олега). Затем супруги решили продать квартиру, но сестра отказалась выписывать себя и ребенка.

По закону считается, что когда собственник прописывает к себе родного брата/сестру, племянника/племянницу, значит он прописывает их как членов своей семьи — п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда от 2 июля 2009 года №14 (по смыслу п. 1 ст. 31 ЖК РФ). В п. 4 этой же статьи — не сохраняют права проживания в квартире собственника только бывшие члены его семьи. Поэтому чтобы выписать своего родного брата/сестру, племянника/племянницу, собственнику нужно в суде признать их бывшим членами семьи, т.е. что с ними прекращены семейные отношения. Родство здесь не имеет значения.

Признать их бывшими членами семьи можно только когда выполнены определенные условия. Они есть в п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда от 2 июля 2009 года №14. Условия принимаются судом В СОВОКУПНОСТИ и решаются с конкретными обстоятельствами каждого дела:

Между собственником и прописанными нет взаимную поддержки, помощи друг другу не оказывают, имеются конфликты и разногласия.

↓

Прописанные не ведут с собственником общего хозяйства, у них раздельный бюджет.

↓

Прописанные не проживают в квартире и не платят коммунальные платежи — данные условия необязательны, но будут как дополнительные плюсы.

Главные условия под номерами 1 и 2. Поэтому в исковом заявлении и в суде нужно указать, что: 1) Со прописанными прекращены семейные отношения. Они стали бывшими членами семьи, потому что нет общего хозяйства, нет общего бюджета, нет взаимопомощи, уважения, что имеются постоянные конфликты. Поэтому просим признать их утратившим права пользования квартирой. Факт непроживания и неоплаты коммуналки также стоит указать.