Какие схемы и риски имеются при сделке по недвижимости с использованием номинального счета от Сбербанка?

199₽ VIP

Здравствуйте! Это посредник ООО ЦНС между учасниками сделки и банком, скептическое отношение к надежности банковской системы в целом у многих продавцов/покупателей и риелторов.

Услуга сравнительно новая и требует от участников, в первую очередь сопровождающих сделку риелторов, изучения нового механизма.

Вызывает настороженность то, что владельцем номинального счета является некое ООО ЦНС, хоть и входящее в группу компаний Сбербанка.- Сама онлайн регистрация в ЦНС может занять не 15 минут, а несколько часов.

- Возникают сложности с получением наличных продавцом, если нужно просто перевести средства, например, на вклад — тут проблем нет.

Согласно "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 27.12.2019, с изм. от 28.04.2020) ГК РФ § 2. Номинальный счет,

ГК РФ Статья 860.6. Изменение и расторжение договора номинального счета, замена владельца номинального счета

1. Договор номинального счета с участием бенефициара может быть изменен или расторгнут только с согласия бенефициара, если законом или договором номинального счета не предусмотрено иное.

2. В случае поступления в банк заявления владельца счета о расторжении договора номинального счета банк обязан незамедлительно проинформировать об этом бенефициара.

3. Если владельцем номинального счета является опекун или попечитель бенефициара, при прекращении исполнения обязанностей опекуна или попечителя такой владелец номинального счета заменяется на другого владельца, который в установленном законом порядке назначен опекуном или попечителем бенефициара. При прекращении опеки или попечительства в случаях, предусмотренных законом, в том числе при достижении бенефициаром совершеннолетия, договор номинального счета прекращается, остаток денежных средств по заявлению бенефициара выдается ему или перечисляется на другой его банковский счет.

4. При расторжении договора номинального счета остаток денежных средств перечисляется на другой номинальный счет владельца или выдается бенефициару либо, если иное не предусмотрено законом или договором номинального счета либо не вытекает из существа отношений, по указанию бенефициара перечисляется на другой счет.

Если одолевают сомнения Вы можете обратиться с разъяснениями именно в ООО ЦНС, схем черных риелторов всех не о пишешь, чтобы не попасть в руки не добросовестных Вам лучше заручиться поддержкой юриста!

Всего Вам хорошего!

Основным недостатком услуги является недостаточная отлаженность предоставления услуги. Например, в результате затянутости сроков поступлений денежных средств, может возникнуть ситуация, при которой ипотечный заемщик уже платит проценты за кредит, но получить жилье в пользование не может, т. к. фактически деньги не перечислены.

Еще больше проблем создает ситуация, когда деньги за недвижимость продавцу требуются срочно. Например, необходимо делать взнос на приобретение жилья с выделением субсидии. Продавцу приходится заранее планировать сроки поступления денежных средств с учетом возможных задержек, что часто просто невозможно.

Дополнительными минусами являются:

При внесении денежных средств со счета, открытого в другом банке, может быть взята дополнительная комиссия за перевод.

Не все сделки можно проводить через СБР.

Деньги со счета можно снять только, если обе стороны передумали заключать сделку. В этом случае договор оказания услуг СРБ расторгается и деньги перечисляются покупателю.

Если же у вас договор купли-продажи квартиры стст 549-551 ГК РФ заключен, то покупатель в одностороннем порядке не имеет право отозвать оплату. Деньги с номинального счета стст 860.3,860.6 ГК РФ можно снять только при расторжении договора купли продажи А расторжение договора возможно только на основании вашего согласия. Природа НС обуславливает возможность его открытия одним лицом, а получение денег другим лицом. То есть покупатель открывает счет а вы по этому счету получаете деньги Отозвать деньги без расторжения договора покупатель не сможет А деньги вам перечислят после регистрации сделки в Росреестре.

Вам не стоит сильно переживать и видеть во всем только негатив и подвох Если изначально накрутить себя мыслью. Что вас непременно обманут, то лучше вообще не заниматься продажей

Сделки по покупке/продаже недвижимости, проходящие через ЦНС, осуществляются при помощи номинального счета.

Схема покупки жилья выглядит следующим образом:

При приобретении недвижимости с помощью заемных средств клиент первоначально собирает документы на кредит и ожидает принятия банком решения.

После одобрения заявки, он выбирает недвижимость. Это можно сделать с помощью портала ДомКлик или другими способами. При использовании в расчетах только собственных средств, покупатель сразу приступает к поиску объекта приобретения.

После выбора квартиры документы передаются в банк для согласования и подготовки документов по сделке.

Стороны сделки подписывают договора и документы на квартиру передаются на регистрацию.

Приобретателю открывается счет в Сбербанке, и на него вносится сумма первоначального взноса и заемные средства (при ипотеке).

Осуществляется перевод денег на номинальный счет.

ЦНС формирует запрос о совершении регистрации сделки в Росреестр.

Когда регистрация завершена, денежные средства перечисляются продавцу по распоряжению покупателя.

На электронную почту участников сделки приходят документы, подтверждающие факт регистрации – выписка из ЕГРН.

Чтобы получить деньги, потребуется дождаться регистрации сделки в Росреестре. После подтверждения факта регистрации, денежные средства перечисляются на счет продавца по регламенту в течение 1-5 рабочих дней, фактически срок поступления средств может затягиваться. Всего вместе с регистрацией сделки операция может занять 10 и более дней.

Ускорить процесс может электронная регистрация. В этом случае срок регистрации сокращается примерно вдвое и составляет 2–3 суток. Порядок перечисления средств с НС не изменяется.

Здравствуйте!

Применительно к купле-продаже недвижимости алгоритм расчетов с использованием номинального счета выглядит следующим образом. В договоре купли-продажи стороны предусматривают условие о том, что расчеты будут производиться с участием третьего лица (владельца номинального счета), которым может быть агентство недвижимости или иная организация. После государственной регистрации права собственности на купленную недвижимость за покупателем владелец номинального счета получает соответствующие сведения из ЕГРН или от продавца и перечисляет денежные средства последнему.

Продавец не является участником правоотношения, возникающего из договора номинального счета, что снижает уровень защищенности его интересов в получении цены недвижимости. Очевидно, что стороны сделки купли-продажи и владелец номинального счета должны быть связаны еще каким-то правоотношением. Представляется, что в настоящее время участники рынка недвижимости плохо представляют себе характер и природу такого правоотношения и тип договора, из которого оно возникает. Так, между ООО ЦНС и покупателем недвижимости заключается договор оказания услуг "Сервис безопасных расчетов", который, как следует из описания этих услуг, является договором в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ). Более того, на практике продавец (третье лицо) также подписывает этот договор. Хотя один из конститутивных признаков договора в пользу третьего лица состоит в том, что третье лицо выражает должнику намерения воспользоваться своим правом, а не подписывает договор на стадии его заключения (п. 2 ст. 430 ГК РФ). Квалификация заключаемого ООО ЦНС с покупателем и продавцом договора оказания услуг как договора в пользу третьего лица подтверждается в судебной практике.

Может ли отозвать продавец деньги? Без согласия продавца? В чем опасность?

Все равно не очень понятно я продавец, договора подписаны, очень легко остаться без недвижимости и денег.

То есть получается продавец кладет деньги на счет, покупатель вообще не имеет никаких прав. У покупателя оказываются на руках подписанные договора. И он в любой момент отменить сделку и принести в банк документы. Договора будут подписаны, сделка сдана в регпалату. Как обезопасить себя продавцу?

Счет может принадлежать Агенству, как можно избежать такие моменты, как не позволить покупателю предоставить липовые документы в Сбербанк.