Как защитить себя, если купленная недвижимость находится в залоге у банка, который признан банкротом?

995₽ VIP

Вам придется доказывать, что Вы - добросовестный приобретатель.

ГК РФ Статья 302. Истребование имущества от добросовестного приобретателя

1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Здравствуйте, Виталий! Согласно ст.61.2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" у финансового управляющего есть такое право оспорить подозрительные сделки должника за последние 3 года. В срок уложился.

Однако странно, что произошло отчуждение имущества, находившегося в залоге. Росреестр бы это не пропустил, из чего делаю вывод, что залог был прекращен, а требования перед этим кредитором-залогодержателем были погашены. И если отчуждение было по рыночной незаниженной стоимости, то одного желания финансового управляющего оспорить сделку недостаточно. Вам же нужно подать возражения на заявленные финансовым управляющим в районном суде требования (ст.35, 149 ГПК РФ), изложив свою точку зрения и приобщив доказательства приобретения по рыночной стоимости. Требуйте в иске отказать. На каждый довод финансового управляющего изложите свой контрдовод в возвражениях, которые обязательно приобщите к материалам дела.

Писать возражение на исковое заявление, Вас должны привлечь к судебному процессу, так как Вы лицо заинтересованное. Основное должно быть, что бы цена не отличалась от рыночной, учитывая, что данная недвижимость была в залоге у банка, то она-недвижимость, все равно бы не попала в конкурсную массу, так как первый выгодоприобретатель это залогодержатель-банк, его требования от продажи данной недвижимости удовлетворяются в первую очередь.

ГК РФ Статья 342.1. Очередность удовлетворения требований залогодержателей

(в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или другим законом, очередность удовлетворения требований залогодержателей устанавливается в зависимости от момента возникновения каждого залога.

Независимо от момента возникновения залога, если будет доказано, что залогодержатель на момент заключения договора или на момент возникновения обстоятельств, с которыми закон связывает возникновение залога, знал или должен был знать о наличии предшествующего залогодержателя, требования такого предшествующего залогодержателя удовлетворяются преимущественно.

2. В случае обращения взыскания на заложенное имущество предшествующим залогодержателем последующий залогодержатель вправе потребовать от должника досрочного исполнения обязательст.

Здравствуйте, Виталий!

Самый верный способ - это найти юриста в вашем городе (ст. 779 ГК РФ), который не позволит оспорить сделку.

ЦЕЛЬ - признать Вас добросовестным приобретателем.

В соответствии со ст. 302 ГК РФ,

1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.

Подавайте возражение на исковое заявление о признании сделки недействительной в соответствии со ст. 149 ГПК РФ,

2. Ответчик или его представитель:

1) уточняет исковые требования истца и фактические основания этих требований;

2) представляет истцу или его представителю и суду возражения в письменной форме относительно исковых требований;

3) передает истцу или его представителю и судье доказательства, обосновывающие возражения относительно иска;

4) заявляет перед судьей ходатайства об истребовании доказательств, которые он не может получить самостоятельно без помощи суда.

Нужно внимательно смотреть иск, далее действовать в порядке хронологии.

Всех благ Вам!

Виталий, здравствуйте!

Вам надо отзыв писать на это заявление.

А вообще - показать его юристу, чтобы было понятно по каким основаниям оспаривают.

Вы купили у незнакомого человека - это хорошо.

Как расчеты происходили? Наличкой или по безналу?

Была ли у Вас финансовая возможность купить эту недвижимость?

Есть ли какая то аффилированность между Вами?

Тут много факторов есть, которые влияют на возможность признания сделки недействительной.

Да, такие сделки разворачивают. Но не всегда.

Многое зависит от позиции, которая будет сформрована Вами.

ст.61.2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", ст. 166-181 ГК РФ и др.

Здравствуйте Виталий!

Если имущество приобретено от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях, согласно ст. 302 ГК РФ.

Возражайте, ст. 35 ГК РФ.

В возражениях доказывайте, что вы добросовестный приобретатель.

Так как если будет признано, что сделка совершенна должником в целях причинения вреда кредиторам и если в результате ее совершения был нанесен ущерб кредитором, сделка проведенная в течении трех лет до банкротства может быть оспорена, Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 08.12.2020) "О несостоятельности (банкротстве)".

Здравствуйте,

Согласно ст. 213.32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

1. Заявление об оспаривании сделки должника-гражданина по основаниям, предусмотренным статьей 61.2 или 61.3 настоящего Федерального закона, может быть подано финансовым управляющим по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов, а также конкурсным кредитором или уполномоченным органом, если размер его кредиторской задолженности, включенной в реестр требований кредиторов, составляет более десяти процентов общего размера кредиторской задолженности, включенной в реестр требований кредиторов, не считая размера требований кредитора, в отношении которого сделка оспаривается, и его заинтересованных лиц.

То есть прямо обязанности в законе нет, но в общем то она проистекает из того, что финансовый управляющий в первую очередь действует в интересах кредиторов (хотя в жизни конечно зависит от того кто ему оплатил работу сверх законных 10 тыс.) и оспаривание сделок, направленных на уменьшение имущества, которое может быть включено в конкурсную массу, в интересах кредиторов

Согласно части 3 ст. 213.32 ФЗ-127 (особенности оспаривания сделки гражданина-должника) — Заявление об оспаривании сделки должника-гражданина по указанным в статье 61.2 или 61.3 настоящего Федерального закона основаниям подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве гражданина, и подлежит рассмотрению в деле о банкротстве гражданина независимо от состава лиц, участвующих в данной сделке.

Согласно части 1 ст. 213.32, заявление об оспаривании сделки должника-гражданина по основаниям, предусмотренным статьей 61.2 или 61.3 настоящего Федерального закона, может быть подано финансовым управляющим по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов, а также конкурсным кредитором или уполномоченным органом, если размер его кредиторской задолженности, включенной в реестр требований кредиторов, составляет более десяти процентов общего размера кредиторской задолженности, включенной в реестр требований кредиторов, не считая размера требований кредитора, в отношении которого сделка оспаривается, и его заинтересованных лиц.

Поэтому если нет признаков того, что совершенные сделки имеют признаки подозрительных либо совершены должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, то обжалование нецелесообразно.

Вместе с тем обратите внимание, что финансовый управляющий должен действовать разумно и добросовестно, и если например одним из кредиторов будут усмотрены признаки подозрительности в одной из сделок должника и в адрес финансового управляющего будет направлено ходатайство о ее оспаривании, то безусловно есть смысл обращения финансового управляющего в суд с соответствующим иском. Хотя как правило управляющие по своей инициативе оспаривают практически все сделки должника.

Если он этого не сделает, то возможно обжалование его бездействия со стороны кредиторов, выразившегося в непринятии мер по оспариванию сделок должника.

Это подтверждается также судебной практикой (обратите внимание, что пример прямо не касается оспаривания сделок физического лица):

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 5 сентября 2013 г. N Ф 08-5258/13 по делу N А 61-16/2011

Вместе с тем и отдельный кредитор вправе лишь обратиться к арбитражному управляющему с предложением об оспаривании этим управляющим сделки по названному основанию. При этом обязанность кредитора указывать конкретные основания, по которым должна быть обжалована сделка, законодательством не предусмотрена. Конкурсный управляющий не ограничен рамками заявления кредитора, он вправе обжаловать сделки как по основаниям, заявленным кредитором, так и по иным основаниям. В силу пункта 4 статьи 20.3 Закона о банкротстве арбитражный управляющий обязан действовать добросовестно и разумно в интересах должника и кредиторов. Это означает, что при рассмотрении предложения об оспаривании сделки арбитражный управляющий обязан проанализировать, насколько убедительны аргументы кредитора и приведенные им доказательства, а также оценить реальную возможность фактического восстановления нарушенных прав должника и его кредиторов в случае удовлетворения судом соответствующего заявления. Законодательство о банкротстве, устанавливая годичный срок исковой давности по требованиям о признании подозрительных сделок недействительными, не предполагает как возможности искусственного затягивания арбитражными управляющими процедуры рассмотрения соответствующих обращений кредиторов, так и принятия ими произвольных и немотивированных решений. Исходя из приведенного предмета доказывания по требованию о признании подозрительной сделки недействительной, кредитор, обратившийся к конкурсному управляющему с предложением о подаче заявления в арбитражный суд, обосновал наличие совокупности перечисленных выше обстоятельств применительно к указанной им сделке, со ссылкой на конкретные доказательства. В частности общество указало на то, что на момент совершения сделки должник отвечал признакам неплатежеспособности, о чем не могло не знать ООО «Рал-2000», поскольку должник и ООО «Рал-2000» являются аффилированными лицами, в которых генеральным директором и участником (акционерном) являлась Гогичаева Э.Э. — супруга Гогичаева А.А. При этом должник не получил встречного возмещения (оплаты), как указал сам должник в пояснительной записке налоговому органу от 07.10.2010.

Здравствуйте!

Обратитесь по месту Вашего нахождения, к юристу или адвокату, для того чтобы Вам оказали квалифицированную юридическую помощь с порядке ст. 779 ГК РФ. Это ради того что Вы могли защитить свои права, так как Вы выступаете как добросовестный приобретатель ст. 302 ГК РФ!

Необходимо изучить Исковое заявление, написать Возражение на него!

Одним словом подготавливаться к судебным процесам ГПК РФ Статья 149. Действия сторон при подготовке дела к судебному разбирательству!

Берегите себя и всего Вам хорошего!

Добрый день!

Согласно ч. 2 ст. 61.2 Федерального закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 08.12.2020) "О несостоятельности (банкротстве)"

Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Согласно ч. 1 ст. 302 ГК РФ

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Кредитор, или финансовый управляющий должен доказать, что сделка совершена с единственной целью - причинить вред кредиторам. Что, как Вы понимаете, довольно-таки сложно.

Примером таких сделок являются:

дарение, продажа по заниженной стоимости объекта собственности заинтересованному лицу (близкому родственнику) при наличии признаков неплатежеспособности (например, наличие просрочек по кредитам);

дарение, продажа имущества после вынесения решения суда о взыскании задолженности с целью избежать обращения взыскания на данное имущество.

Резюмируя вышеизложенное Вы в праве заявить возражение в порядке ч. 2 ст. 149 ГПК РФ

Ответчик или его представитель:

1) уточняет исковые требования истца и фактические основания этих требований;

2) представляет истцу или его представителю и суду возражения в письменной форме относительно исковых требований.

Удачи вам в разрешении вашего вопроса!

Здравствуйте, уважаемый Виталий!

Финансовый управляющий вправе это делать - оспаривать сделки должника. Такое право ему дает ст. 61.2 Федерального закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 08.12.2020) "О несостоятельности (банкротстве)"

Это еще вовсе не означает, что иск финансвого управляющего будет удовлетворен.

А Вам нужно написать грамотные возражения на исковые требования.

Дело в том, что Вы добросовестный приобретатель. Ст.302 ГК РФ. И Вам нужно это доказать, все усилия направить именно на это.

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Ответ отключен модератором

Здравствуйте, Виталий!

1.Вам нужно ознакомиться с материалами гражданского дела об оспаривании сделки ст. 35 ГПК РФ.

2. На основании материалов написать возражение (отзыв) на исковое заявление ст. 149 ГПК РФ. Просить суд отказать в иске.

3 Необходимо доказать то, что Вы являетесь добросовестным приобретателем.

Согласно ст. 302 ГК РФ

1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Привлеките к участию в деле юриста, который работает в Вашем городе согласно ст.779 ГК РФ.

Здравствуйте Виталий

В первую очередь подготовить нужно возражение на иск в котором отразить:

1. Отсутствие оснований для признания сделки недействительной потому, что согласно ч. 2 абз.2 ст.61.2

Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 08.12.2020) "О несостоятельности (банкротстве)"

вы приобрели недвижимость не в момент начало процедуры банкротства и

то, что с момента покупки прошел 1 год, что предусматривает в ваших действиях отсутствие не добросовестности

2. При этом каких либо ограничений в отношении объекта на момент оформления дкп не было.

3. Считаете иск не обоснован

Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника

1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

В случае, если продажа имущества, выполнение работы, оказание услуги осуществляются по государственным регулируемым ценам (тарифам), установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации, в целях настоящей статьи при определении соответствующей цены применяются указанные цены (тарифы).

2. Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка).

Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Для помощи в оспаривании доводов иска

П.5

Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 декабря 2010 г. N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (с изменениями и дополнениями)

В силу этой нормы для признания сделки недействительной по данному основанию необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности всех следующих обстоятельств:

а) сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов;

б) в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов;

в) другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки (с учетом пункта 7 настоящего постановления).

В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной по данному основанию.

При определении вреда имущественным правам кредиторов следует иметь в виду, что в силу абзаца тридцать второго статьи 2 Закона о банкротстве под ним понимается уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий, приведшие или могущие привести к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества

Система ГАРАНТ: base.garant.ru

Практика Конституционного суда и ст 303-304 ГК говорит о том, что вам придется доказать что вы добросовестный приобретатель

Чтобы это доказать изложите обстоятельства приобретения недвижимости в отзыве на исковое заявление.

Готовить все документы по сделке, в том числе доказывающие Вашу финансовую состоятельность, факт получения денег продавцом (банкротом), доказывать факт того, что сделка соответствовала рыночной цене.