Как приобрести квартиру от бабушки без рисков для себя и сохранения ее налоговых преимуществ?

199₽ VIP

Во первых, бабушка является родственником, поэтому налога на дарения не будет. Во вторых, как вы себе представляете покупку квартиры, которая подарена?

Вас в данном случае-должен в первую очередь озаботить тот факт, что один из собственников является несовершеннолетней и для распоряжения имуществом несовершеннолетней необходимо согласие органов опеки.

Сделку дарения Опека не разрешит-ОДНОЗНАЧНО.

Если вы зарегистрируете договор в Росреестре, то избежите проблем, а так вы рискуете остаться без квартиры и без денег, если они передумают в дальнейшем.

Здравствуйте, Сергей! Не понятно, кто собственник. С чего вдруг собственником является бабушка, если она в 2018 году сделала договор дарения на внучек?! Тогда внучки собственники (ст.209 ГК РФ) и с ними нужно иметь дело. Бабушка уже не причем. А если одна из внучек несовершеннолетняя, то без разрешения органа опеки и попечительства (ст.37 ГК РФ) Вы такую сделку не заключите, т.к. там доля несовершеннолетней. Больше похоже на авантюру.

Если же разрешение будет все же дано опекой, то можете заключить договор аренды с правом выкупа, по которому вносить выкупную цену и оговорить, что по окончании срока действия договора право собственности переходит к Вам. При этом цена в договоре фиксируется и изменению не подлежит. Изменить цену продажи квартиры в этом случае никто не сможет, даже если передумает. Вы же будете вправе требовать через суд исполнения договора.

Итог: если есть разрешение органа опеки и попечительства, то с собственниками либо их законными представителями можно иметь дело. Если же такого разрешения нет, то нет.

Если квартира была подарена внучка, то бабушка уже не является собственником. Для продажи доли несовершеннолетнего обязательно разрешение органа опеки.

Здравствуйте, Сергей!

Если бабушка подарила квартиру по договору дарения, то она не может вам ее продать, не может заключить с вами договор купли-продажи, так как квартира бабушке по факту уже не принадлежит.

Собственниками являются внучки, тот факт, что договор не зарегистрировали в Росреестре не говорит о том, что бабушка вправе теперь продавать квартиру.

В соответствии со ст. 572 ГК РФ,

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Так как имеется договор дарения, то квартира принадлежит внучкам, одна из которых несовершеннолетняя.

Что касается продажи квартиры несовершеннолетним лицом, то за него действуют родители и продать просто так они не могут, а только через органы опеки и попечительства.

Поэтому, даже не думайте вносить какие-либо деньги за эту квартиру, останетесь и без квартиры и без денег, я рекомендую вам отказаться от такого варианта приобретения жилья, это риск огромный.

Бабушка конечно может оспорить договор дарения в судебном порядке, но для этого необходимы веские основания, в соответствии со ст. 578 ГК РФ,

1. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

2. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

Если бабушка сейчас заключит с вами договор купли-продажи, то родители детей в последующем оспорят вашу сделку, так как квартира уже подарена их детям, просто не зарегистрировано право собственности. Зарегистрировать они вправе его когда-угодно, через 1-5-10 лет, на свое усмотрение.

Всех благ Вам!

Здравствуйте!

Оплату по договору можно оформлять в виде задатка. Таким образом вы обезопасите себя.

Потому, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Если будет меняться цена или будет отказ от исполнения договора, это будет считаться уклонением от исполнения договора и тогда вы сможете найти защиту в суде.

Можете вкладывать деньги в данную квартиру. Заключайте договор аренды с правом выкупа.

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены, согласно ст. 624 ГК РФ.

Всего доброго вам решить ваш вопрос!

Если был договор дарения на внучек и он зарегистрирован, то собственниками являются уже внучки, а не бабушка, а вот захотят ли внучки продавать квартиру?

Можно приобрести данную квартиру с рассрочкой платежа, где составить такой график, что бы последний платеж приходился на декабрь 2021 год, после чего регистрация собственности на квартиру.

Но не забывайте, что еще надо получить разрешение органов опеки, так как одна внучка несовершеннолетняя.

ГК РФ Статья 131. Государственная регистрация недвижимости

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

(в ред. Федерального закона от 29.06.2004 N 58-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.

3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.

Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации.

5. Утратил силу с 1 октября 2013 года. - Федеральный закон от 02.07.2013 N 142-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

6. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основан.

Здравствуйте!

Самый простой и безопасный способ в этой ситуации, это заключить договора займа под залог квартиры.

Согласно ст. 807 ГК РФ, по договору займа одна сторона (займодавец) передаёт в собственность другой стороне (заёмщику) деньги или другие вещи, определённые родовыми признаками, а заёмщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Договор займа считается заключённым с момента передачи денег или других вещей.

В силу ст. 808 ГК РФ, договор займа между гражданами должен быть заключён в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда.

Пунктом 2 указанной статьи, подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заёмщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определённой денежной суммы или определённого количества вещей.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Залог квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила (п. 2 ст. 334 ГК РФ).

В силу ст. 334.1. ГК РФ, залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В силу ст. 336 ГК РФ, предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права.

В силу ст. 338 ГК РФ, заложенное имущество остаётся у залогодателя, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом или договором.

В силу п.3 ст. 339 ГК РФ договор залога должен быть заключён в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.

Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.

В силу ст. 339.1. ГК РФ, залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в том числе, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определённому лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1);

Несоблюдение правил, содержащихся в настоящем пункте, влечёт недействительность Договора залога.

В соответствии со ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определённому лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

В силу ч.1 ст. 340 ГК РФ, стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.

Соответственно Вам необходимо заключить договор займа, определить сумму займа договором, подтвердить передачу денежных средств (например распиской в получении), отдельно составить договор залога квартиры, и зарегистрировать его для наложения обременения.

В итоге Вы получите, ограничение на продажу предмета залога, снять которое можно только с вашего согласия, наличие у собственника подтвержденных документально обязательств перед Вами и право требования квартиры в случае если что-то пойдёт не так.

Но этот вариант, в принципе как и любой другой, возможен только с согласия органов опеки и попечительства.

Удачи Вам в решении данного вопроса!

Здравствуйте Сергей.

Из вами изложенного вы покупаете квартиру уже у собственников, которые являются несовершеннолетними и которым жилье перешло по договору дарения в 2018 г согласно ст.572 ГК Представителем несовершеннолетних являются родители.

Следовательно, чтобы продавцы не платили налог квартира в собственности должна быть не менее 3 х лет.

Соответственно к/п без риска вы можете совершить только 17.11.2021 г.

Можно оформить договор аренды с правом выкупа, платить аренду + суммы которые будете выплачивать дополнительно в счет покупки. А уже при регистрации сделки по истечении 3 х лет налог платить не придеться (п.17.1 ст.217 НК)

Что касается опеки, то продавцам в лице детей нужно будет получить разрешение на продажу согласно ст.37 ГК.

1) 3 года считается не с даты подписания договора дарения, а с даты госрегистрации перехода прав собственности по этому договору. Вряд ли это одна и та же дата, обычно, минимум, через неделю происходит госрегистрация даже если 17.11.2018 сразу отдали договор в МФЦ.

2)Договор аренды с правом выкупа - это, если кратко, огромные риски для Вас и никаких рисков для продавцов. Не рекомендую.

3) Вы не пишете, сколько стоит квартира, а это существенно (каков размер НДФЛ?). Рекомендую рассмотреть выкуп квартиры по частям: сейчас выкупаете у совершеннолетней внучки долю не дороже 1 миллиона рублей, а через год (после решения проблем с несовершеннолетней внучкой и после истечения трех лет владения) выкупаете остальную часть квартиры. Продажа доли стоимостью 1 млн не облагается НДФЛ на сумму налогового вычета в размере 1 млн. рублей (ст 220 НК РФ). Сразу сможете проживать в квартире.

Добрый день! В рассматриваемом случае собственником квартиры является не бабушка, а внучки, одна, из которых несовершеннолетняя. А, это означает, что без разрешения органов опеки и попечительства Вам квартиру не купить.

Вам рекомендую заключить предварительный договор купли-продажи данной квартиры и нотариально его удостоверить.

Обязательство заключить основной договор подразумевает, что стороны обязаны его заключить в будущем на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учтите, что такое обязательство существует только в течение срока, который указан в предварительном договоре, а если он не указан, то в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Также можно в предварительном договоре указано, что сторона оплачивает цену имущества или ее существенную часть до заключения основного договора.

Здравствуйте!

В соответствии со статьей 209 ГК РФ внучки являются собственниками квартиры и как мы поняли одна из них уже совершеннолетняя.

Поэтому в силу статьи 37 ГК РФ на отчуждение доли несовершеннолетним придется взять разрешение органа опеки.

После этого можете оформлять договор аренды с правом выкупа (ст.624 ГК РФ) указав дату когда вам перейдет имущество при условии полной оплаты аренды, определив ее таким образом чтобы не платить налог предыдущим собственникам (основание освобождения от налога по истечение 3-х лет пункт 17.1 статьи 217 НК РФ). Если боитесь за свои деньги то можно оформить письменно на большую часть передаваемых денег договор залога (ч.2 ст.380 ГК РФ) не забыв указать на него в договоре аренды.

Так вы максимально себя можете обезопасить!

С органами опеки собственник все решит, т.к. у них есть другие квартиры, в которых они смогут выделить долю своей несовершеннолетней внучке.