Как узаконить подземный этаж - необходимые документы и требования

398₽ VIP

Добрый день!

Подвалы, подземные этажи по своей площади не суммируются с основным метражом дома. Эти пространства относят к общедомовой территории многоквартирного дома.

По СНиП 54.13330.2011 (актуальная на данный момент версия СНиП 31/03-2003) площадью дома является суммированный метраж всех этажей, измерение которых проводилось во внутренних ограничениях стен дома. В общий метраж дома включают балконы, лоджии, террасы, веранды, лестничные площадки и ступени, причем для последних считается их количество и площадь на один этажный уровень.

Площади подпольев, которые необходимы для вентиляции дома, технического подземного подполья, чердаков, как неиспользуемых, так и применяемых для разводки горизонтальных по шахтам коммуникаций или вертикальных проводов между этажами, а также все наружные лестницы, тамбуры, пандусы и прочие устройства такого типа не включаются, как правило, в общую площадь жилого дома.

Как разъясняет Минрегион в своем Письме 29433-ВК/19 (22 ноября 2012 года) суммарный метраж здания определяется из данных технического паспорта многоэтажки. Эти показатели собираются согласно приложениям норм и правил 54.13330.2011.

В Правилах №354 (Правительственное постановление от шестого мая 2011 года) указывается, что общий метраж помещений, которые могут войти в общедомовое имущество, рассчитывается как суммарная площадь всех помещений, которые не классифицируются как части квартир жильцов и не используются для обслуживания нескольких объектов.

Это лестничные пролеты и площадки, коридоры, лестницы, холлы, помещения охраны, тамбуры, каждый из этих помещений не должен находиться в собственности какого-либо лица, ни физического, ни юридического.

Жилищный Кодекс в пунктах 1 и 2 (ст.36) гласит, что все собственники квартир в многоэтажном доме имею право на владение общедомовым имуществом в равных долях. К таким объектам относят все помещения, которые не представляют собой часть квартир и входящих в системы обеспечения жизнедеятельности квартир количеством от одной и более, в том числе и шахт лифтов, лестничных пролетов, подвалов и чердаков, технических подвалов и прочих аналогичных помещений.

Остальные помещения многоквартирного дома не могут принадлежать другим собственника и не должны предназначаться для удовлетворения нужд социальных и бытовых любых лиц, включая помещения под досуговые мероприятия, объекты культурного времяпрепровождения, творчества детей или занятий спортом.

В составе общего для всех собственников имущества включены помещения в многоэтажном жилом фонде, которые не классифицированы как части квартир. Также они должны эксплуатироваться для обеспечения комфортного состояния нескольких помещений дома, жилых или же нежилых.

К такому перечню можно отнести технические этажи (сюда же относят и построенную собственниками площадь гаража, площадки для парковки автомобилей, мастерские и чердаки), лифты, иные шахты, лестницы, площадки между этажами, технические подвалы, с проведенными коммуникациями или размещенным инженерным оборудованием для обеспечения жилого дома отоплением, водой, светом и прочими видами коммунальных услуг.

propodval.ru

Так что как видим из вышеуказанного регистрация в Росреестре как 3-ёх этажного дома, с прочерком в графе - подземных этажей, а также указание в поэтажном плане подземного этажа указан как технического, без включения его площади в общую площадь дома вполне основано на законе.

Дополнительно получать какие-то документы, вносить изменения не требуется.

Здравствуйте. Вам необходимо вызвать кадастрового инженера, чтобы он составил акт осмотра и новый технический план здания с учетом площадей, не вошедших в прежний технический план (ст.ст.23-24 ФЗ " О государственной регистрации недвижимости). Это будет стоить каких-то денег.

Правда, вы не пишите, какое назначение земли под домом. Если исключительно для ИЖС (что скорее всего), то для перевода дома в состояние МКД с учетом нового технического плана нужно менять разрешенное землепользование. А это делается по совместному заявлению собственников в администрацию, на основании которого потом проводятся публичные слушания.

Игорь, здравствуйте!

С какой целью Вы хотите его узаконить?

Из Вашего вопроса следует что по сути Вы хотите не узаконить, а внести как отдельный этаж в документы.

Но тогда просто напросто будут проблемы с регистрацией.

И с правом собственности на весь объект.

Т.к. при вводе в эксплуатацию он не был учтен.

В описанной Вами ситуации вообще лучше сидеть тихо и не делать лишних движений, связанных с тем, что кто-то может узнать о наличии этого гаража.

Положениями пункта 1 статьи 263 ГК РФ предусмотрено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 263 ГК РФ)

Здравствуйте!

Из Разъяснений в Росреестре указано

Росреестр разъяснил (письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 12 мая 2020 г. № 4200-АБ/20 "О количестве этажей объектов индивидуального жилищного строительства"), как следует подсчитывать количество этажей жилого дома в целях его регистрации как объекта ИЖС (в упрощенном порядке, на основе уведомлений и без оформления разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию):

объект индивидуального жилищного строительства – это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более 20 метров,

однако и в отношении таких объектов в ЕГРН учитываются сведения обо всех этажах – и подземных, и надземных, причем в техплане будет указано только общее количество этажей и количество подземных этажей;

при определении этажности здания учитываются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 метра;

при определении количества этажей учитываются все этажи, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный и др.

поэтому сотрудники Росреестра – при проведении правовой экспертизы на предмет приостановки кадастрового учета или регистрации прав – должны рассматривать именно количество надземных этажей здания (объекта ИЖС), а не общее количество его этажей с учетом подземных.

Как видите Росреестр учитывает именно надземные этажи, если Вы очень хотите внести изменения, то необходимо обратиться Вам к кадастровым инженерам!!

Всего Вам хорошего!

Здравствуйте

Внесение изменения в поэтажный план здания и включение техэтажа в документацию предусмотрено

Приказом Росреестра от 23 октября 2020 г. N П/0393

т.е. нужно готовить новый техплан и регистрировать в Росреестре согласно ст.24

Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 30.12.2020) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. В силу с 10.01.2021)

Статья 24. Требования к техническому плану

1. Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.

01/01/2021 г

Вступил в силу Приказ Росреестра от 23 октября 2020 г. N П/0393

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ТРЕБОВАНИЙ

К ТОЧНОСТИ И МЕТОДАМ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КООРДИНАТ ХАРАКТЕРНЫХ ТОЧЕК ГРАНИЦ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, ТРЕБОВАНИЙ К ТОЧНОСТИ И МЕТОДАМ

ОПРЕДЕЛЕНИЯ КООРДИНАТ ХАРАКТЕРНЫХ ТОЧЕК КОНТУРА ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ ИЛИ ОБЪЕКТА НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

НА ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ, А ТАКЖЕ ТРЕБОВАНИЙ К ОПРЕДЕЛЕНИЮ ПЛОЩАДИ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ, МАШИНО-МЕСТА.

Добрый день! В рассматриваемом случае, не могу понять, что Вас смущает. Сведения о количестве этажей указываются в соответствии с формой технического плана, утвержденной Приказом Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 г. № 953, в отдельных строках - "Количество этажей объекта недвижимости" и "в том числе подземных".

Таким образом, количество надземных этажей здания, сооружения определяется путем арифметического действия по вычитанию из общего количества этажей объекта недвижимости количества подземных этажей такого объекта недвижимости. Иными словами, именно количество надземных этажей здания (объекта индивидуального жилищного строительства), а не общее количество его этажей (с учетом подземных этажей) должно рассматриваться в качестве определяющего критерия.