Проблемы при продаже квартиры в коттеджном доме - банк требует доказательства легальности строительства, а застройщик скрыл информацию о нарушении

199₽ VIP

Здравствуйте, Евгений! С чего вдруг банк решил, что дом самострой?! Если он зарегистрирован в Росреестре (а согласно требованиям Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" возможна регистрация в порядке дачной амнистии), то нет оснований полагать его самостроем. Это уже узаконенная постройка. Будь-то трижды отсутствовали разрешения. Снести его в этом случае не могут. А к ответственности поздновато привлекать. Срок исковой давности истек. Согласно ст.222 ГК РФ

Статья 222. Самовольная постройка

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Абзац утратил силу с 4 августа 2018 г. - Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 339-ФЗ

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

3.1. Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органом местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории).

3.2. Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.

Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.

Лицо, которое приобрело право собственности на здание, сооружение или другое строение, возмещает лицу, осуществившему их строительство, расходы на постройку за вычетом расходов на приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.

4. Органы местного самоуправления принимают в порядке, установленном законом:

1) решение о сносе самовольной постройки в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта, либо самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования;

2) решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта, либо в случае, если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.

Срок для сноса самовольной постройки устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев, срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года.

Предусмотренные настоящим пунктом решения не могут быть приняты органами местного самоуправления в отношении самовольных построек, возведенных или созданных на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, или в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.

Здравствуйте, Евгений на момент сделки никаких разрешений не требовалось, так как действовала дачная амнистия (217, 218 ФЗ).

Есть категория банков, которые вообще не дают ипотеку под залог дома.

Пусть покупатель попробует обратиться в другой банк.

Ответственность будет у застройщика, если он построил дом и существенно нарушил противопожарные и технические нормы и правила. Удачи.

Здравствуйте!

Отсутствие разрешения на строительство при Наличии зарегистрированного права собственности в Росреестре по ст.8.1 ГКРФ никак не может влиять на Ваше Право собственности и отказ банка по ипотеке связан с другими обстоятельствами

1. Срок для признания недействительным права истёк

2. Срок для привлечения к ответсвенности уже истёк по ст.199 ГКРФ и при обращении в суд у Вас нет по сути дела оснований

Главное

Право собственности зарегистрировано, не оспорено, объект не является самовольным строительством.

Вот что запросил банк:

Без этого отказывает в выдаче ипотеки.

Необходимо предоставить решение суда о признании ОН несамовольной постройкой.

Если объект недвижимости – жилое помещение, расположенное в доме на земельных участках (ЗУ) с категорией: земли населенных пунктов, где вид разрешенного использования (ВРИ) «для индивидуального жилищного строительства», «садоводство» либо «ЛПХ», кредитование возможно только при одновременном соблюдении следующих условий:

1. Предметом договора купли-продажи обязательно должны быть квартира/жилое помещение с земельным участком (долей ЗУ). Земельный участок должен принадлежать Продавцу на праве собственности или аренды (требования к аренде ЗУ, границы ЗУ должны быть установлены и не пересекать границы других земельных участков.

2. Наличие вступившего в законную силу решения суда, где Истцом (иск о сносе самовольно возведенной постройки, в удовлетворении исковых требований отказано) и/или Ответчиком (иск о признании права собственности на самовольную постройку удовлетворен) по делу обязательно являлся Орган местного самоуправления. Данным решением риск признания ОН самовольной постройкой минимизирован.

3. Вместе со стандартным пакетом документов должен быть приложен Отчет об оценке ОН. Отчет позволит установить, является ли жилое помещение по факту квартирой (имеет в своем составе жилые комнаты, кухню, санузел) и количество этажей в жилом доме, в котором расположен КОН (параметры, указанные в решении суда).

При этом в каждом случае решение суда анализируется индивидуально, с учетом конкретного судебного акта, вступившего в законную силу.

Важно:

А) Параметры жилого дома, указанные в решении суда, должны соответствовать параметрам на момент кредитования ОН. В случае выявления достроенных этажей/литеров и/или иных признаков, указывающих на то, что объект в результате изменения потерял тождественность с тем, в отношении которого выносился судебный акт, кредитование невозможно.

Б) Решения суда, в которых Орган местного самоуправления не являлся стороной по делу, например, об обжаловании отказа Росреестра в государственной регистрации права собственности на здание, расположенное на ЗУ, принадлежащем истцу на праве собственности, а также решения суда, в которых Орган местного самоуправления являлся 3-им лицом, не могут быть приняты в качестве минимизации правового риска признания постройки самовольной и ее сноса, поскольку у Органа местного самоуправления право на заявление иска о сносе самовольной постройки сохраняется.

В) Если предлагаемая к кредитованию квартира находится в многоквартирном малоэтажном (до 4 этажей) доме, право собственности на который было зарегистрировано по декларации об объекте недвижимости (соответственно, решения суда об отказе в требованиях Органа местного самоуправления о признании постройки самовольной и ее сносе не было), объект не подлежит кредитованию, поскольку имеется высокий правовой риск признания постройки самовольной и несоответствующей разрешенному использованию земельного участка, на котором она располагается, и дальнейшего её сноса.

Г) Если предлагаемый к кредитованию объект недвижимости является:

- жилым помещением/долей в жилом помещении и отчуждается как самостоятельный объект или с незначительной долей на земельный участок (например, 1/30)

- квартирой и отчуждается с незначительной долей на земельный участок (например, 1/30),

при этом:

- имеются основания предположить, что такой КОН расположен в многоквартирном доме, построенном без разрешительной документации и может являться самовольной постройкой;

- объект был приобретен Продавцом менее 6 месяцев назад;

допускается запросить на правовую экспертизу дополнительные документы:

- документы-основания предыдущего собственника;

- выписки из ЕГРН на дом, в котором расположен КОН/на земельный участок, на котором расположен дом;

- иные документы.