Требования закона о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения

П.2. ст.164 ГК РФ; п.1 ст.452 ГК РФ.

Отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды само по себе не свидетельствует о его недействительности, так-как недействительной сделкой является сделка, которая по основаниям, установленным законом, не влечет юридических последствий, за исключением последствий, связанных с ее недействительностью (ст. 166, 167 ГК РФ). Отсутствие государственной регистрации договора может являться основанием для его недействительности в случаях, прямо предусмотренных законом-для договора аренды недвижимости законом это не установлено (что также подтверждается и судебной практикой).

Полагаю, что в такой ситуации для сторон договора их взаимные обязательства регулируются договором аренды с учетом изменений, внесенных в него не прошедшим государственную регистрацию дополнительным соглашением.

А вот для третьих же лиц договор аренды считается действующим без учета указанных изменений.

В 2011 году Высший Арбитражный Суд РФ указал в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», что если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон независимо от нарушения требования к регистрации данного соглашения.

При этом ВАС РФ отметил, что права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. Данная мысль была подтверждена также в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными».

Таким образом, согласно актуальной судебной практике, незарегистрированные изменения в договор аренды влекут возникновение прав и обязанностей для сторон сделки в момент заключения или фактического исполнения соответствующего дополнительного соглашения.

Следуя вышеуказанному подходу, суды, например, отклоняют доводы стороны о том, что повышение арендной платы, осуществленное путем заключения сторонами дополнительного соглашения, не подлежит применению, поскольку соглашение не было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Однако необходимо учитывать, что если в дополнительном соглашении установлено, что оно вступает в силу (начинает действовать) только с момента его государственной регистрации, то данное соглашение не будет порождать правовые последствия для его сторон до осуществления такой регистрации (см. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.02.2018 по делу № А 70-6861/2017).