Требования закона о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения

• г. Владимир

Согласно какой статьи закона дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения, заключенного на срок более года и зарегистрированного в Росреестре, подлежит государственной регистрации?

Какие последствия могут возникнуть, если такое дополнительное соглашение не будет зарегистрировано:

1) признание соглашения незаключённым;

2) признание соглашения ничтожным;

3) признание соглашения недействительным и на основании какой статьи закона это возможно?

С уважением, Игорь.

Читать ответы (2)
Ответы на вопрос (2):

П.2. ст.164 ГК РФ; п.1 ст.452 ГК РФ.

Отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды само по себе не свидетельствует о его недействительности, так-как недействительной сделкой является сделка, которая по основаниям, установленным законом, не влечет юридических последствий, за исключением последствий, связанных с ее недействительностью (ст. 166, 167 ГК РФ). Отсутствие государственной регистрации договора может являться основанием для его недействительности в случаях, прямо предусмотренных законом-для договора аренды недвижимости законом это не установлено (что также подтверждается и судебной практикой).

Полагаю, что в такой ситуации для сторон договора их взаимные обязательства регулируются договором аренды с учетом изменений, внесенных в него не прошедшим государственную регистрацию дополнительным соглашением.

А вот для третьих же лиц договор аренды считается действующим без учета указанных изменений.

Спросить

В 2011 году Высший Арбитражный Суд РФ указал в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», что если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон независимо от нарушения требования к регистрации данного соглашения.

При этом ВАС РФ отметил, что права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. Данная мысль была подтверждена также в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными».

Таким образом, согласно актуальной судебной практике, незарегистрированные изменения в договор аренды влекут возникновение прав и обязанностей для сторон сделки в момент заключения или фактического исполнения соответствующего дополнительного соглашения.

Следуя вышеуказанному подходу, суды, например, отклоняют доводы стороны о том, что повышение арендной платы, осуществленное путем заключения сторонами дополнительного соглашения, не подлежит применению, поскольку соглашение не было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Однако необходимо учитывать, что если в дополнительном соглашении установлено, что оно вступает в силу (начинает действовать) только с момента его государственной регистрации, то данное соглашение не будет порождать правовые последствия для его сторон до осуществления такой регистрации (см. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.02.2018 по делу № А 70-6861/2017).

Спросить

Юристы ОнЛайн: 37 из 47 430 Поиск Регистрация

PRO Россия
Юрист, стаж 20 лет онлайн
г.Владикавказ
Абаева М.Н.
4.9 33 843 отзывa
Спросить
Отзывов за месяц
127
PRO Россия
Юрист, стаж 15 лет онлайн
г.Москва
Усольцев В.Н.
4.9 17 750 отзывов
Спросить
Отзывов за месяц
134
Россия
Юрист, стаж 25 лет онлайн
г.Ростов-на-Дону
Соловьев А.В.
4.7 6 259 отзывов
Спросить
Отзывов за месяц
23
PRO Россия
Юрист, стаж 15 лет онлайн
г.Москва
Бабъяк С.В.
4.7 3 149 отзывов
Спросить
Отзывов за месяц
148
PRO Россия
Юрист, стаж 18 лет онлайн
г.Пермь
Богачев А.О.
5 4 104 отзывa
Спросить
Отзывов за месяц
86
Россия
Юрист, стаж 4 лет онлайн
г.Ростов-на-Дону
Снитко И.В.
4.7 130 отзывов
Спросить
Отзывов за месяц
26
Россия
Юрист, стаж 31 лет онлайн
г.Брянск
Филилеев Ф.В.
5 22 528 отзывов
Спросить
Отзывов за месяц
78
Россия
Юрист, стаж 35 лет онлайн
г.Самара
Боголюбов А А
4.9 19 981 отзыв
Спросить
Отзывов за месяц
379
Россия
Юрист, стаж 14 лет онлайн
г.Севастополь
Чернецкий И.В.
4.7 40 523 отзывa
Спросить
Отзывов за месяц
267
Россия
Юрист, стаж 13 лет онлайн
г.Москва
Соколов Д.Г.
4.7 51 701 отзыв
Спросить
Отзывов за месяц
127
Россия
Юрист, стаж 15 лет онлайн
г.Нижний Новгород
Горбунова И.В.
5 467 отзывов
Спросить
Отзывов за месяц
116
Россия
Адвокат, стаж 40 лет онлайн
г.Санкт-Петербург
Стрикун Г.В.
4.8 33 448 отзывов
Спросить
Отзывов за месяц
69
PRO Россия
Юрист, стаж 6 лет онлайн
г.Екатеринбург
Седова Т.В.
5 641 отзыв
Спросить
Отзывов за месяц
52
Россия
Юрист, стаж 11 лет онлайн
г.Москва
Ашарина О. А.
4.7 330 отзывов
Спросить
Отзывов за месяц
14
Россия
Юрист, стаж 24 лет онлайн
г.Ижевск
Кирдяев А Н
5 947 отзывов
Спросить
Отзывов за месяц
6
Россия
Юрист, стаж 10 лет онлайн
г.Омск
Газетдинова Е. Р.
5 394 отзывa
Спросить
Отзывов за месяц
6
Россия
Юрист, стаж 10 лет онлайн
г.Тамбов
Кудрин О.Э.
5 12 189 отзывов
Спросить
Отзывов за месяц
6
Россия
Юрист, стаж 6 лет онлайн
г.Иркутск
Шигоров В А
5 307 отзывов
Спросить
Отзывов за месяц
5
Россия
Адвокат, стаж 11 лет онлайн
г.Ижевск
Евлевских Г.Д.
5 5 043 отзывa
Спросить
Отзывов за месяц
3
показать ещё