Департамент имущества г. Улан-Уде требует взыскания задолженности по аренде нежилого помещения, заключенной до покупки ООО «Атлантида» - юридический анализ спора.

199₽ VIP

Ответ отключен модератором

Здравствуйте Лидия

Действия Департамента имущества не основаны на законе в силу того, что дкп не признан не действительным, следовательно

действие договора аренды прекращено с вытекающими последствиями по прекращению обязательств в выплате аренды

Позиция ВАС РФ: Если иное не вытекает из закона или договора, обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента заключения договора купли-продажи арендованного имущества (кроме земельных участков, находящихся в публичной собственности) либо с другого момента, предусмотренного договором, но не позднее момента госрегистрации перехода права собственности (для зданий, сооружений, помещений)

Применимые нормы: п. 1 ст. 407, п. 1 ст. 614 ГК РФ

Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73

Если иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи арендованного имущества, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы. Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен другой момент, с которого прекращается данная обязанность арендатора. Если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются непрекращавшимися.

Здравствуйте Лидия!

Нужно смотреть условия договора.

Если в договоре есть возможность пролонгирования, то его действие продолжается, так как происходит продление срока действия договора.

Если же условие пролонгирования не распространяется на договор, то соглашение достигнуто, обязательства выполнены.

Срок действия договора окончен выполнением обязательств по нему. Соответственно не нужно уплачивать арендную плату, если обязательства исполнены по самой аренде.

Что касается перехода права на помещение, если оно зарегистрировано, ст. 8.1 ГК РФ, то новый собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия.

На данный вопрос имеется Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", где высказана позиция, что если иное не вытекает из закона или договора, обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента заключения договора купли-продажи арендованного имущества (кроме земельных участков, находящихся в публичной собственности) либо с другого момента, предусмотренного договором, но не позднее момента госрегистрации перехода права собственности (для зданий, сооружений, помещений).

Надеюсь, что мой ответ вам полезен!

В пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" даны разъяснения по поводу того, чем должны руководствоваться суды при рассмотрении подобных споров.

5. При рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Исходя из данного разъяснения, описанная Вами ситуация может быть разрешена следующим образом:

1. Если условиями договора аренды ст 606 ГК РФ не предусмотрен иной момент с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы, то суд должен принять сторону арендатора и отказать в удовлетворении иска.

2. Если договором аренды предусмотрено, что арендатор должен уплачивать арендную плату до момента перехода права собственности на помещение арендатору, то суд должен удовлетворить иск Департамента.

Но,я думаю, что скорей всего в договоре это не прописано.

Здравствуйте, в вашем случае договор аренды действительно был прекращен с момента заключения договора.

Согласно п. 60 Постановления ВАС/ВС РФ N 10/22 после заключения договора купли-продажи продажи арендованного имущества обязательства на будущее время, вытекающие из договора аренды, являются прекращенными в связи со сменой основания владения этим имуществом.

Таким образом, после заключения договора купли-продажи недвижимости, прекращаются обязательства о договору аренды, арендатор становится законным владельцем имущества.