Продажа квартиры в ипотеке с использованием мат. капитала и выделение долей детям в имуществе родственников

199₽ VIP

Добрый день!

Квартира, приобретенная в ипотеку, находится в собственности покупателя. Но до момента полной выплаты кредита она находится в залоге у банка и является гарантией возврата денег. Это означает, что ипотечную квартиру нельзя продать без согласия банка.

Здравствуйте, Юлия! Т.к. использован мат. капитал, то это накладывает обязанность по выделению долей членам семьи. В силу части 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" (далее: Закона) «лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению».

А выделить доли возможно либо при согласии банка, либо после погашения ипотеки, в т.ч. получив деньги по предварительному договору (ст.429 ГК РФ) от покупателя, который бы на это согласился.

После выделения долей отчуждение имущества несовершеннолетних возможно при наличии разрешения органа опеки и попечительства (ст.37 ГК РФ). Но как правило его дают, если либо положите деньги на счет детей, либо купите им равнозначное либо лучшее жилье. Как-то так...

Данную квартиру-ипотечную, в оплате которой был использован мат. капитал, возможно только с согласия банка, держателя залога, по ипотечному кредиту и согласия органов опеки. При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).

То есть обяжут, сначала приобрести, равнозначную площадь, а потом орган опеки даст разрешение, если не договоритесь, об ином плане.

3aщитa имyщecтвeнныx пpaв нecoвepшeннoлeтниx — oднa из фyнкций opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa. Oни кoнтpoлиpyют cдeлкy и тpeбyют, чтoбы peбeнкy пpeдocтaвили: дoлю copaзмepнyю плoщaди в cтapoй квapтиpe, ecли oн являлcя coбcтвeнникoм квapтиpы; cвoeвpeмeннyю peгиcтpaцию в нoвoй квapтиpe; дeньги нa pacчeтный cчeт, ecли пpoдaвaeмaя квapтиpa — нe eдинcтвeннaя нeдвижимocть в coбcтвeннocти, либo в cвязи c пepeeздoм в дpyгoй гopoд.

Здравствуйте, Юлия!

Возможность продать квартиру конечно же есть.

Но если объективно, то сделать это очень сложно и должно быть пройдено несколько этапов.

- сначала ндо получить разрешение банка.

- потом получить разрешение опеки (ст.37 ГК РФ).

Детям можно и в квартире родственников доли предоставить.

Только не выделить, а приобрести.

1. На продажу ипотечной квартиры с обременением нужно согласие кредитора (банка). Не факт, что он согласится.

2. Если банк согласен, то Вы нарушаете данное обязательство о наделении долями детей. Тут уже надо с органами опеки предварительно решать - ст. 37 ГК РФ, иначе вплоть до уголовного дела. Плюс ПФР может потребовать назад материнский капитал - с ним надо бы согласовать.

3. Вопрос не вполне понятен... Хотите сразу купить иную квартиру в ипотеку? Сомнительно, что банк одобрит, но допустим.

Продали сегодняшнюю (с опекой и ПФР всё согласовали) и купили... При покупке выдели доли детям.

НО! Без согласования с опекой и ПФР сделки все недействительными представляются!

Квартира в ипотеке — полноценный объект гражданских прав и может быть отчуждена ее собственником. При этом по закону собственник квартиры, находящейся в ипотеке, не вправе ее продавать без согласия банка. Безусловно, собственником жилья является заемщик. Однако, оформляя право собственности на квартиру на кредитные средства, Федеральная служба государственной регистрации, наряду с этим, регистрирует залог приобретенной недвижимости в кредит.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 30.12.2020) "О государственной регистрации недвижимости"

После одобрения банком сделки нужно выбрать способ продажи ипотечной квартиры. Таких схем существует несколько:

Досрочное погашение ипотеки (если остаток долга незначительный или есть свободные деньги);

Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки;

Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом;

Продажа ипотечного жилья банком.

Так, что на ваш выбор, но после согласия Банка. Удачи Вам!

Если закрыть ипотеку? То разрешение от банка потребуется?