Как обезопасить сделку при покупке четвертной доли квартиры у неблагонадежной сестры, у которой прописаны дети?

199₽ VIP

Никто Вашу долю не заберет, если на руках у Вас будут все соответствующие документы на собственность и подтверждение возмездности сделки.

Здравствуйте, Игорь! Согласно п.4 ст.60 Семейного кодекса РФ дети не имеют права на имущество родителей, а родители на имущество детей. Если доля принадлежит только сестре, то она вправе ей распоряжаться, а предложение преимущественной покупки другим участникам общей долевой собственности согласно ст.250 ГК РФ - это обязанность участника этой общей долевой собственности. И в любом случае согласно ст.42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при отчуждении только доли, а не всей квартиры целиком нотариус обязателен. Это некая дополнительная гарантия законности сделки. Можете в связи с этим оплатить услуги технического характера нотариуса.

Согласно пункту 2 статьи 250 ГК РФ "продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу".

Здравствуйте!

Если эту долю сестра получила БЕЗ использования маткапитала, оснований для опасения нет, так как при использовании маткапитала необходимо выделять доли всем членам семьи (Федеральный закон № 256-ФЗ), а детские доли без разрешения органа опеки не продать

Статья 10. Направление средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий

4. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Здравствуйте, Уважаемый Игорь!

Согласно ст. 60 Семейного кодекса РФ дети не имеют прав на имущество родителей. Собственник вправе распоряжаться своим имуществом - так указано в ст. 209 ГК РФ. По этим причинам сделка не может быть ни расторгнута, ни признана недействительной из-за детей, поскольку они не являются собственниками покупаемой Вами доли. Вы напрасно переживаете.

Здравствуйте Игорь!

Квартиру, в которой прописан ребёнок собственника, приобрести возможно. Но при этом следует учитывать положения законодательства:

Важно: сделка несёт в себе существенные риски и может стать оспоримой, а также существует вероятность получить жильца, которого сложно (или невозможно) выписать до момента совершеннолетия

Если ребёнок не собственник, то ситуация менее опасна. Задача будет заключаться только в его выписке. Но если у несовершеннолетнего есть соразмерная доля в праве, то его имущественные права могут быть восстановлены через суд, вопреки имущественным интересам нового владельца.

Для проверки следует получить свежую выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в которой будут даны сведения о правообладателях жилого помещения. Если несовершеннолетний не внесён в неё в качестве собственника, значит долей в праве у него нет.

Если в квартире проживает ребёнок, то сама сделка сохраняет базовые юридические требования, но к ним прибавляются нюансы.

Дети, не достигшие 14 лет, могут проживать и быть прописанными только с матерью. Иногда допускается их оформление в квартиру отца. Но без родителей их прописка у бабушек, дедушек и иных родственников, не разрешена.

На основании первичного осмотра документов, следует обратить внимание на:

является ли ребёнок собственником квартиры или доли; не проживают ли у продавца подопечные несовершеннолетние.

Если будут обнаружены данные факты, то потребуется разрешение органов опеки на продажу жилья.

.Для детей собственника, которые проживают вместе с родителями, разрешение опеки на продажу не требуется. Исключение – случаи, когда у несовершеннолетнего есть собственность, в том числе – в виде доли в праве, независимо от её объёма. То же касается случаев оформления опеки – подопечный ребёнок должен иметь гарантию проживания на жилплощади совместно с опекуном.

Продавец обязан обратиться в территориальное отделение с заявлением. Он должен указать, что интересы несовершеннолетнего не нарушены сделкой и дать обоснования. Например:

Будет приобретена квартира аналогичной площади с сохранением доли в праве несовершеннолетнего в том же объёме.Деньги ребенка будут положены на его лицевой счёт.Новое жильё, приобретённое взамен, будет более просторным и позволит выделить подопечному отдельную комнату.

Покупателю следует учесть, что обещания, указанные продавцом, потребуют исполнения. Если он их не выполнит – сделку придётся признать ничтожной, то есть не вступившей в силу.

Крайне важно, чтобы все прописанные граждане снялись с регистрационного учёта до момента продажи квартиры. Это можно сделать непосредственно после заключения предварительного ДКП

После подготовки объекта к сделке стороны составляют и подписывают договор. Со стороны несовершеннолетних собственников или подопечных выступают их законные представители:

родители (усыновители); опекуны.

Для подтверждения права представительства, они предъявляют:

свои паспорта; свидетельства о рождении детей; свидетельство опекуна; решение суда об усыновлении (удочерении), если эти сведения не внесены в свидетельство о рождении.

Важно: если в квартире проживают подопечные или ребёнок является собственником квартиры или доли, купчую от его имени подписывают законные представители. В этом случае ДКП следует заключать у нотариуса.

В остальных случаях сделка происходит стандартно. Если стороны составляют договор самостоятельно, то продавцу в положении о предмете договора, следует внести формулировку о том, что настоящая сделка не нарушает прав третьих лиц. Эта формулировка освобождает покупателя от ответственности за последующую судьбу детей бывшего хозяина квартиры

Всего вам доброго.

Дети прописаны несовершеннолетние что скажут органы опеки потом это меня и беспокоит, остальные 3/4 мои.