Как рассчитать стоимость и продать свою квартиру в общей собственности - советы и документы для продажи доли

398₽ VIP

Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ (последняя редакция)-на основании данного закона профессионально произвести расчет стоимости вашей доли сможет только оценщик. В вашем городе оценщиков достаточное количество-обратитесь к любому из них. Вам от покупателя требуется только его платежеспособность. Наличие денежных средств на счетах в банках у покупателя-вам такую информацию не предоставят, ссылаясь на банковскую тайну.

Вам нужно будет только в договоре купли продажи стст 549-551 ГК РФ прописывать жесткие условия оплаты с применением штрафных санкций, предусмотрев, что договор подлежит расторжению в случае неоплаты в такой то срок.

То,что в квартире прописаны другие не собственники, не лишает вас права согласно ст.209 ГК РФ распорядиться свой долей. Но при продаже своей доли вам необходимо соблюдать требования ст 250 ГК РФ - о преимущественном праве покупки вашей доли остальными собственниками.

В пункте 2 статьи 250 ГК РФ сказано: Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Здравствуйте Анна!

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Вам следует заключить договор купли продажи.

Проверить покупателя на предмет наличия денег - можете попросить у него выписку по счету. Удостовериться в его личности - можете попросить его паспорт посмотреть.

Если вы хотите продать свою долю, то вы сначала должны предложить ее купить другим собственникам долей данной квартиры.

Если другие собственникам долей данной квартиры откажуться покупать у вас, то получив письменный отказ вы вправе продать ее по той же цене любому желающему.

Так как при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

В расчете стоимости можете исходить из кадастровой стоимости квартиры, - ваша 1/4 часть стоимости. Либо исходить из рыночной стоимости квартиры, где ваша 1/4 стоимости квартиры.

Надеюсь мой ответ вам полезен!

Здравствуйте Анна

Цену доли вы можете рассчитать путем простой арифметики :

Посмотрите примерно цены на жилье и разделите на всех совладельцев (пример: стоимость 4000 000: если у всех по 1/4 доли то делить на 4 - вот вам примерная стоимость доли)

Так как вы хотите произвести отчуждение доли, то вам нужно соблюсти ст.250 ГК, нужно будет известить письменно всех остальных долевиков о продаже за ту цену которую установите

Это можно сделать путем направления заказных писем каждому совладельцу

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, вы как продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков

Те кто не Собственники, они не имеют право собственности и их извещать не нужно. Если они зарегистрированы, то просто пользователи жилья и снимать их нужно через суд, но вам это зачем, если вы хотите только свою долю продать, то преимущество имеют другие совладельцы, и только когда откажутся вы продаете другим

Покупателя можно проверить путем обсуждения сделки

Возможно заключить договор о задатке, когда вы получаете часть суммы и в договоре отражается день заключения основного договора купли продажи, либо предварительный дкп оформляете в простой письменной форме

Таким образом вы будете застрахованы от непредвиденных обстоятельств.

Зачем Вам оценка, сами можете определить стоимость доли, если не с потолка, а рыночную, это делается так, заходите на сайт обьявлений о продаже квартир, находите несколько похожих обьявлений (район, тип дома, этажность и т.д.),выясняете стоимость квартиры и делите на 4,вот и будет примерная стоимость Вашей доли. Так как иные собственники имеют преимущественное право покупки, ст.250 ГК РФ,а Вы продаете долю, без нотариуса не обойтись. НО,возможно и не потребуется, информации мало.

Информация Росреестра от 10.06.2019 "С 31 июля 2019 года упрощается порядок регистрации сделок для участников долевой собственности"

С указанной даты вступает в силу Федеральный закон от 01.05.2019 N 76-ФЗ, которым были внесены изменения в том числе в Федеральный закон от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", отменяющие обязательное нотариальное удостоверение отдельных видов сделок с долями в праве общей собственности.

Согласно нововведению с 31 июля 2019 года не требуется нотариальное удостоверение сделок при отчуждении или ипотеки всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Не требуется также нотариально удостоверять договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемые с кредитными организациями. При этом по общему правилу сделки по отчуждению или договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

Отмечается, что указанные изменения позволят участникам общей долевой собственности, которые принимают обоюдное решение совершить сделку, сократить временные и финансовые затраты при отчуждении и ипотеке имущества.

Следует иметь в виду, что до 31 июля 2019 года действует текущая редакция Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости".

Анна, здравствуйте!

Для того, чтобы продать свою долю в квартиру, вам не требуется обращаться к оценщикам, это дополнительные расходы, которые вам совершенно не нужны.

Вам необходимо:

1. Рассчитать стоимость самостоятельно.

Смотрите, сколько стоит квартира в вашем районе (городе), примерно такой же площади, в таком же состоянии (ремонт), далее, делите стоимость на 4, так как ваша доля 1/4.

Можете обратиться к риэлторам, это самый простой способ не прогадать в цене.

2. Направляете письменное уведомление другим собственникам (каждому), с предложением приобрести вашу долю.

Нотариально заверять не нужно.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ,

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

ТОЛЬКО ЦЕНУ ВЫ ДОЛЖНЫ УКАЗАТЬ ТАКУЮ, за которую продадите потом третьим лицам, в случае отказа собственников.

3. Уведомление вручаете каждому собственнику под роспись, либо направляете заказным письмом на 1 адрес, с разными фамилиями.

4. Зарегистрированные граждане вам не помеха, они не собственники, они не распоряжаются квартирой, а только пользуются.

5. Если, после вашего уведомления, другие собственники в течение 30 дней долю вашу не выкупят, смело продавайте третьим лицам.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

6. Если вы никогда не сталкивались с продажей недвижимости, рекомендую обратиться к риэлтору, за вас все сделают самостоятельно.

Только обращайтесь в проверенные фирмы, которые наработали свой опыт годами и имеются положительные отзывы.

Всех благ Вам!

--- Здравствуйте уважаемый посетитель сайта, и у вас есть такое право. Оценочную стоимость можно запросить в БТИ, или самому установить рыночную оценочную стоимость, и её выставить при продаже доли в квартире. Просто зарегистрированные в квартире граждане (не собственники), не имеют никакого отношения к сделкам по данной квартире. Если есть желание предложить её другим сособственникам (при продаже обязаны предложить), то сами свою рыночную цену и назначайте (какую сочтёте нужный), отправляете всем 3 письменное предложение о покупке, и ждёте ответ. Но ПРОЩЕ сделать по другому, при наличии у кого-то из них желания приобрести долю, можете завуалировать её передачу договором ДАРЕНИЯ, и других спрашивать при этом не НУЖНО! Просто помалкивайте что продали, а не подарили, и проблем не будет. А новый собственник должен её сразу зарегистрировать в Росреестре. По закону сделку оформит и сам передаст в Росреестр, нотариус. -

Статья 572 ГК РФ ДОГОВОР ДАРЕНИЯ

1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса. 3. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен.

Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Лигостаева А.В.

Здравствуйте Анна!

Для того, чтобы расчитать стоимость доли в квартире для продажи вовсе не обязательно делать оценку. Есть кадастровая стоимость, именно из неё и следует исходить. Можете вообще сами исходя из цен на рынке определить её. А делать оценку - это деньги на ветер.

Кроме того, Вы должны как собственник предложить купить свою долю остальным собственникам, если продаете долю. В порядке ст.250 ГК РФ. При этом должны уведомить других собственников долей, а не просто зарегистрированных граждан.

ст.454,549 ГК РФ, Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ

Прописанных без Вашего согласия можете выписать по суду на основании ст.31-35 ЖК РФ.

Стоимость доли смотрите по стоимости всей квартиры, количества комнат..

Продажа в порядке ст.250 ГК РФ и если продаете не собственнику этой же квартиры. Но в любом случае нотариальная сделка обязательна, а потому какие документы нужны, скажет нотариус.

Но это: выписка из ЕГРН, выписка из домовой о прописанных, договор по которому Вы стали собственником - договор приватизации.

Здравствуйте, Анна! Стоимость квартиры, по которой будет продажа, определяется сторонами договора согласно ст.421 и 549 ГК РФ. Как стороны решат, такая цена и будет. Каждому из собственников причитается по 1/4 от суммы договора, что можно сразу прописать в тексте договора купли-продажи. Регистрация иных лиц к вопросу не имеет отношения, если они не имели права пользования на момент приватизации. Согласно ст.19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ в случае наличия права пользования и прав на приватизацию и них возникло бы право пожизненного пользования жилым помещением. Отказ от такого права возможен по договору с таким лицом. В этом случае все зависит от того, на какие суммы стороны договорятся в соглашении. Лиц, имевших право на приватизацию, но отказавшихся от этого права, нужно включить в договор купли-продажи, где указать их как лиц, отказывающихся на возмездной основе от своего права пользования и обязующихся сняться с регистрационного учета в заданный срок.

Если же будете продавать долю, то согласно пункту 2 статьи 250 ГК РФ "продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу".

В этом случае нужно направить остальным участникам общей долевой собственности ценное письмо с уведомлением и описью вложения, выждите 30 дней с даты получения и продавайте на тех же условиях, что предлагали им. Договор по продаже доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению согласно ст.42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Произвести рассчет стоимости риелтор не может? Нужно именно к оценщику обращаться? А при письменном извещении остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, извещение нужно как-то юридически заверять у нотариуса? Также накладывает ли какие-то ограничения или затруднения при продаже своей доли факт наличия поставоки на учёте в пнд другого сособственника? И можно ли, если общая площадь квартиры позволяет, вместо доли продать комнату? (Т.е. насколько мне известно, существует такая вещь как определение порядка пользования квартирой и выделение доли в натуральном виде, - как это делается, что для этого необходимо?)

Какие предпринимать действия при продаже своей доли в случае если сособственники или хотя-бы 1 из остальных сособственников будет против (что вероятнее всего на 90% точно)? Мне говорили, что как раз в таких случаях производится процедура либо обмена либо определения порядка пользования с выделением комнаты, сопоставимой по площади с долей, для облегчения и более выгодной по цене продажи. Верно ли это? Также будет ли взиматься с меня какой-либо налог при продаже?