Вопросы о договоре аренды и субаренды - проблемы с долгом, расторжение и возможность взыскания через суд.

398₽ VIP

1.Это ошибочное мнение по поводу того, если договор аренды со сроком действия свыше одного года не прошел государственную регистрацию, то он считается недействительным Судебная практика не считает такие договора недействительными Читайте об этом ниже.

Что касается подписания соглашения о расторжении договора стст 450-452 ГК РФ то это ваше право не подписывать такое соглашение.

2. ЦН должны оплачивать долг на основании договора.

3 Расторжение договора субаренды не гарантирует вам погашение долга

Если вы в суде докажите стст 64-65 АПК РФ наличие долга то суд примет Вашу сторону. То,что к соглашению приложен график отсрочки погашения долга не лишает вас права взыскать долг Для этого просто не нужно с вашей стороны подписывать этот график Не подписанный вашей организацией график не будет иметь ни какой силы.

4.С исполнителя и руководителя вы не имеете права удерживать 1500 000.00 рублей.

По поводу договора субаренды Вы вносите неясность. Вначале вы пишите:Организация заключила договор аренды с куи и параллельно договор субаренды с цн.

Далее вы пишите что договор субаренды не подписан. Так он все таки подписан или не подписан. Если договор субаренды подписан то взыскивайте долг через суд. Что касается юристов вашей организации, то с ними можно согласиться. Отсутствие заключенного договора аренды не лишает вашу организацию взыскать долг как неосновательное обогащение ст 1102 ГК РФ в виде сбереженной арендной платы В моей практики было несколько таких случаев, когда отсутствие договора аренды не помешало взыскать долг. Здесь самое главное предоставить в суд доказательства пользования помещением

В соответствии с п.1 ст.164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделки, то ее правовые последствия сделки наступают после регистрации. Однако, в соответствии с п.3 ст. 433 ГК РФ, момент заключения договора, подлежащего государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не предусмотрено законом. Суды истолковали эту норму таким образом, что договора аренды не прошедшие государственную регистрацию порождают права и обязанности исключительно и непосредственно для Сторон договора. Таким образом, государственная регистрация договора аренды не является обязательной для сторон договора, и ни одна из сторон не может ссылаться на отсутствие регистрации, как на основание для признания долгосрочного договора аренды ничтожным. Государственная регистрация же направлена на защиту третьих лиц, которые могут приобретать права на имущество, ставшее предметом договора.

Формирование подобной судебной практики по незарегистрированным договорам аренды началось с Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление). В соответствии с п.14 Постановления, если Стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды (индивидуально определенный предмет, размер арендной платы), собственник передал и арендатор принял имущество в пользование, то существующие отношения не могут быть произвольно изменены одной из сторон, а должны осуществляться и оплачиваться в соответствии с условиями договора. Далее данная позиция была поддержана в информационном письме Президиума ВАС РФ.

В соответствии с п.3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 года № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» (далее - информационное письмо), по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Договор не прошедший необходимую государственную регистрацию не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий. Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принимает на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды. Поэтому, если это не затронет прав третьих лиц, то до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон. Арендодатель вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ). Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

1) Если не было заключено письменного договора аренды и субаренды, но пользовался помещением субарендатор, то у субарендатора возникло неосновательное обогащение, поскольку получается, что субарендатор фактически пользовался помещением:

ГК РФ Статья 1105. Возмещение стоимости неосновательного обогащения

2. Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

2) ЦН может оплатить задолженность на основании письменного соглашения, либо на основании решения суда.

3) Как Вы расторгнете договор, если Вы его не заключали, не подписывали?

4) Нет, организация не имеет правового основания удерживать суммы просрочки ни с исполнителя, ни с руководителя.

Юристы правы от части: кто фактически пользуется имуществом - тот и должен оплачивать собственнику имущества, тк использование имущества без законного основания (без договора) является неосновательным обогащением и подлежит возмещению по среднерыночной стоимости аренды аналогичного помещения (ст. 1102, ст. 1105 ГК РФ).

Добрый день! Рассматриваемая ситуация неоднозначна в силу следующего.

В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, не содержащий существенных условий, является незаключенным.

Отсутствие государственной регистрации договора аренды (если он подлежит такой регистрации) также влечет незаключенность договора субаренды, заключенного на срок не менее года, поскольку необходимость регистрации договоров субаренды зависит от необходимости регистрации договора аренды. Соответственно, если договор аренды является незаключенным, то арендатор не вправе заключать договор субаренды. Таким образом, такой договор может квалифицироваться как недействительный.

ВАС РФ в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указал на то, что договор аренды, не прошедший в установленном порядке государственную регистрацию, связывает стороны такого договора условиями об арендной плате и неустойке за нарушение условий пользования имуществом, поэтому оснований для применения судом норм о неосновательном обогащении не имеется.