Риски покупки квартиры с общим имуществом супругов - как защитить себя от претензий гражданского мужа и прав на квартиру

Покупка квартиры, общее имущество супругов.

Я хочу купить в ипотеку квартиру у женщины 44 года.

Эту квартиру она приобрела 4 года назад за наличные средства. Сейчас по словам её агента она не в браке и не состояла в нём, и хочет продать квартиру (мне) и купить другую квартиру в стройке.

Но дело в том что она меняла паспорт в 2012 году в возрасте 35 лет ещё до покупки этой квартиры. То есть могла находиться в браке. Так как у неё редкое имя и в договоре указаны её паспортные данные в т. ч. дата рождения, я узнал по старым базам 2003 года что она как все мы меняла паспорт в 2002 году но тогда у неё была другая фамилия и значит она между 2002 и 2012 вышла замуж. После загрузки документов в банк, я по данным её паспорта и штампу о разводе и в разговоре с агентом понял, что женщина с 2008 по 2011 состояла в официальном браке, через полтора года после развода в 2012 поменяла снова паспорт и в 2017 купила мою будущую квартиру. Форма договора купли-продажи была простой письменной, а расчёт через ячейку. С бывшим мужем продолжает проживать вместе и после договора купли-продажи со мной, будет выписываться к нему в квартиру (но его квартира по данным Росреестра под арестом) , так как чистая форма 9 является одним из условий получения ей денег за продажу квартиры. У меня возникли следующие вопросы может ли теперь уже гражданский муж претендовать на квартиру, может быть он заключал с банком договор расчёта через ячейку с предыдущим продавцом и может заявить что он вкладывал свои деньги. И теоретически нет гарантий что они снова не вступили в официальный брак. Она конечно может написать у нотариуса заявление, что в момент покупки квартиры в 2017 году в браке не состоялась (для гарантии юридической силы её заявления я хочу попросить предоставить справки из ПНД и НД), но может быть попросить ещё от него нотариальное заявление, что он не будет претендовать на квартиру. Потом вопрос с её выпиской и пропиской к мужу, если его квартира под арестом, то возможно он не сможет её прописать даже если он единственный собственник своей квартиры, или он просто откажется её прописать. Тогда регистрация договора в Росреестре пройдёт, но она не сможет выписаться и получить свои деньги, и тогда договор будет расторгнут, а я понесу расходы, связанные с его оформлением в банке, у нотариуса, оценка квартиры. Есть ли смысл на этот случай прописать в договоре купли-продажи ответственность сторон за расторжение договора по вине одной из сторон (можно даже указать эту возможную причину) и соответственно возмещение расходов связанных с подготовкой и оформлением договора? Заранее благодарю за понимание моей проблемы.