Как заключить успешную сделку с покупателями, которые предлагают оплату дома частями?

Подвох в том, что вторую часть суммы можете вообще не дождаться.

Сделку оформить с рассрочкой платежа.

Договор купли-продажи в рассрочку.

Я бы не связывался. Там деньги неожиданно кончатся или еще что.

Замаетесь потом с них деньги стрясывать.

Главное правильно заключить договор купли продажи, например нужно составить его так, что вы получаете пол суммы после подписания договора, и оставшуюся часть суммы вы получаете как только покупатель регистрирует свое право в росреестре, до этого по договору вторая часть закладывается в ячейку банка и указываете какой документ будет основанием чтобы забрать вашу вторую часть средств!

Никак не нужно оформлять такую сделку, Вас просто дурят.

Оплата половины и потом будете бегать по судам расторгать сделку..

Пусть копят..

ОНи потом в доме найдут тысячу недостатков и Вам же их предъявят, еще должны останетесь..

Единственный вариант:

договор заключаете, но в Росреестр его не сдаете, берете половину и условие, что в дом заходят только после полной оплаты и госрегистрации права собственности на них. Когда деньги-остаток платежа будут на номинальном счете в банке, после этого уже сдаете договор в МФЦ

Не вздумайте в дом пускать для "пожить"

В договоре купли-продажи недвижимости можно установить предоплату, задаток или обеспечительный платеж.

В законе нет прямого запрета на использование любого из этих вариантов, а значит, можно посчитать, что они допускаются. Однако для каждого есть свои особенности.

В случае с предварительной оплатой (авансом) суд может посчитать договор не предварительным, а основным. Как следствие, продавца могут, например, обязать передать объект раньше, чем он планировал.

Обеспечительный платеж защищает только продавца и по умолчанию подлежит возврату при заключении основного договора.

Задаток защищает обе стороны договора, ведь при отказе продавца заключить договор покупатель вправе требовать двойную сумму задатка. Но иногда и его могут признать авансом, а предварительный договор - основным.

1. Особенности предварительной оплаты

В законе нет прямого запрета предусматривать в предварительном договоре купли-продажи недвижимости условие о предоплате. Но оно противоречит сути предварительного договора, ведь аванс вносят для оплаты, а по предварительному договору обязанности оплатить недвижимость еще нет, равно как и обязанности передать ее. Эти обязанности возникают, только когда заключен основной договор.

Если вы включите условие о предварительной оплате цены имущества или ее существенной части, суд может признать ваш договор договором купли-продажи (или купли-продажи будущей вещи). То есть договор уже будет считаться не предварительным, а основным (п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49, п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54). Такая переквалификация влечет ряд последствий.

Обратите внимание: единых критериев, по которым можно определить, какая часть платы не является существенной, нет. Поэтому риск переквалификации сохраняется, какую бы сумму вы ни согласовали в качестве аванса.

Учтите также, что внесение аванса по предварительному договору не обеспечивает заключение основного договора. Если основной договор не будет заключен, продавец по умолчанию должен вернуть аванс (п. 4 ст. 453, п. 1 ст. 1102 ГК РФ).

2. Особенности задатка

При выборе задатка учитывайте следующее:

1) любая сторона, сорвавшая сделку, теряет задаток. Продавец при незаключении договора по вине покупателя может оставить задаток себе. Если за срыв ответственен продавец, покупатель сможет потребовать двойную сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ). К слову, есть и другие ситуации, когда продавцу придется вернуть задаток, но уже в одинарном размере;

2) после заключения основного договора задаток, если его внес покупатель, засчитывается в счет его цены (п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49). Дополнительно оформлять это закон не требует;

3) при определенных условиях задаток могут признать авансом, а предварительный договор - основным со всеми вытекающими последствиями. Причем если у суда будут сомнения, он истолкует их в пользу аванса (п. 3 ст. 380 ГК РФ). Тогда, в частности, продавец не сможет удержать задаток, а покупатель - взыскать его в двойном размере, потому что положения закона об авансе таких последствий не предусматривают.

3. Особенности обеспечительного платежа

Обеспечительный платеж защищает интересы только продавца (получателя платежа).

По умолчанию он не засчитывается в счет исполнения по основному договору и его нужно вернуть (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ). Но вы можете указать в предварительном договоре, что после заключения основного обеспечительный платеж засчитывается в счет цены недвижимости - тогда продавец вправе не возвращать его. Если такого условия нет, то, когда продавец должен будет вернуть платеж, а покупатель - оплатить имущество, последний вправе заявить о зачете в общем порядке (ст. 410 ГК РФ). Тогда сумма обеспечительного платежа пойдет в счет оплаты объекта.

Согласовывая условие об обеспечительном платеже, учитывайте ряд особенностей. Во-первых, надо прямо указать, что обеспечительный платеж является способом обеспечения обязательства и не входит в цену основного договора до его заключения (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). Во-вторых, нужно помнить, что он может обеспечивать только денежные обязательства (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ), а обязанность заключить основной договор неденежная. Поэтому рекомендуем указать, что вносимый платеж обеспечивает не обязанность заключить основной договор, а именно денежные обязательства, которые могут возникнуть при исполнении предварительного договора. Такими обязательствами, например, могут быть уплата неустойки или компенсация убытков за отказ заключить основной договор.

4. Что будет, если предварительный договор переквалифицируют в основной

Это зависит от конкретных обстоятельств.

А)Имущество во владении и собственности продавца и не обременено правами третьих лиц, без согласия которых распоряжение имуществом не допускается.

Риск продавца:

Покупатель вместо заключения основного договора сможет требовать передать имущество по договору и зарегистрировать переход права собственности на него (п. 3 ст. 487, п. 3 ст. 551 ГК РФ, п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).

На подачу требований будет не шесть месяцев, как при понуждении заключить основной договор, а три года - обычный срок исковой давности (п. 1 ст. 196, п. 5 ст. 429 ГК РФ)

Риск покупателя:

Если покупатель утратил интерес к получению имущества и попробует взыскать предоплату, это не получится при условии, что продавец готов передать имущество. Тогда покупатель будет обязан принять имущество и доплатить его цену (п. 3 ст. 484 ГК РФ)

б)Имущество не во владении и собственности продавца (не создано / не куплено / не зарегистрировано право собственности).

Риск продавца:

Покупатель вправе взыскать аванс, проценты на него и убытки в виде разницы между договорной ценой и рыночной стоимостью (п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54). Срок исковой давности общий - три года (п. 1 ст. 196 ГК РФ)

Риск покупателя:

Покупатель не может потребовать передать ему имущество (п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54, Позицию ВС РФ).