Проблема с ДКП на комнату - ФИО 1 может выкупить ее в связи с недолжным уведомлением, что нам делать?

199₽ VIP

Процедура купли-продажи недвижимости регламентируется Гражданским кодексом РФ (ГК РФ). Она проводится на основании договора, в котором прописываются права и обязанности сторон, порядок передачи собственности, цена недвижимости и многие другие важные для покупателя и продавца условия.

Иногда появляются обстоятельства, резко меняющие ситуацию. Например, возможно неисполнение обязательств одной из сторон, что влечет ущемление прав и законных интересов другой. Закон защищает добросовестную сторону и позволяет расторгнуть сделку.

Порядок расторжения договора прописан в главе 29 ГК РФ. Самый простой способ — расторгнуть его по обоюдному согласию сторон, о чем говорится в п. 1 ст. 450 ГК РФ. Возможно прекращение действия соглашения в особых случаях и в одностороннем порядке, по решению суда (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Важно! Не следует путать расторжение договора с признанием его недействительным. Эти процедуры имеют разные причины и юридические последствия. Основания для признания договора недействительным определены в ст. 166 ГК РФ.

Когда возможно отменить сделку купли-продажи недвижимости

В процедуре купли-продажи квартиры можно выделить 2 важных этапа: оформление и подписание договора купли-продажи (ДКП) и переход права собственности к покупателю после завершения процедуры государственной регистрации перехода права собственности.

Нужно отметить, что до регистрации перехода права собственности договор не имеет юридической силы и не считается заключенным, поэтому в такой ситуации говорить о его расторжении не совсем корректно. Однако аннулировать сделку при этом возможно.

Важно! Сторону, которая уклоняется от регистрации сделки, может ждать судебное разбирательство, по результатом которого суд обяжет регистрирующий орган провести регистрацию принудительно.

Другая ситуация, когда переход права собственности уже зарегистрирован. После госрегистрации право собственности на недвижимость переходит от продавца к покупателю, и он становится полновластным хозяином. Расторжение ДКП после регистрации также возможно.

Существенные нарушения положений ДКП дают одной из сторон основания потребовать его расторжения. Если суд признает причины вескими, то сделка аннулируется, а право собственности вернется к прежнему владельцу.

Причины расторжения

ГК РФ предусматривает следующие основания для расторжения ДКП:

Обоюдное согласие сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Аннулирование сделки осуществляется на основании соглашения о расторжении ДКП.

Ненадлежащее исполнение обязательств по договору или отказ от их исполнения одной из сторон. Решение о расторжении ДКП принимает суд по заявлению потерпевшего участника сделки (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Значительное изменение первоначальных обстоятельств. Эта причина установлена ст. 451 ГК РФ.

Признание сделки недействительной (п. 1 ст. 166 ГК РФ).

Все указанные причины дают основания для расторжения, но порядок аннулирования ДКП в каждом случае имеет особенности.

Расторжение в одностороннем порядке

Расторжение ДКП по инициативе одной из сторон (п. 2 ст. 450 ГК РФ) может быть проведено при ненадлежащем исполнении обязательств второй стороной. Досрочное одностороннее прекращение действия соглашения возможно только при условии вынесения судебного решения.

Судебное решение выносится на основании иска продавца или покупателя при неисполнении обязательств второй стороной.

Если в договоре предусмотрено прекращение обязательств в конкретных условиях, то при их наступлении пострадавшая сторона направляет уведомление об аннулировании сделки (ст. 450.1 ГК РФ), а ДКП считается расторгнутым с момента получения этого уведомления второй стороной. При несогласии второй стороны спор рассматривается в судебном порядке.

По инициативе покупателя

Договор может быть расторгнут по инициативе покупателя. Вескими признаются следующие основания:

Недвижимость не передана покупателю в установленный срок.

Продавец и другие прежние жильцы отказываются выселяться и сниматься с регистрационного учета.

Квартира передана в состоянии, значительно худшем, чем предусмотрено в ДКП. Например, отсутствует ремонт, предусмотренный соглашением, или нанесены серьезные повреждения в момент выселения прежних жильцов. Для учета данного основания в ДКП должны быть четко оговорены характеристики и состояние передаваемой квартиры.

Продавец не является на процедуру госрегистрации без веских причин.

Продавец намеренно скрыл наличие обременений на квартиру (залог, арест, судебные решения), а также иных лиц, имеющих законное право на нее.

Расторжение ДКП по инициативе покупателя осуществляется в судебном порядке.

Ответ в предпоследнем пункте.

Спасибо, Михаил, за уточняющий вопрос.

1. В таком случае, РИСК действительно имеется, и ФИО 1 при освобождении подаст иск в суд под названием "Перевод права собственности, в связи с нарушением преимущественного права выкупа".

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

2. Михаил, пол года назад у моего клиента была такая ситуация.

Нотариус оформила договор, не усмотрев что он собственник уже как 2 месяца... Ему не направили уведомление о выкупе по ст. 250 ГК РФ, а направили предыдущему собственнику - бабушке.

Никакой ответственности особенно не предусмотрено, все что получил нотариус - это выговор из Нотариальной палаты, как было в нашем случае при многочисленных жалобах.

Поэтому, я вообще не вижу смысла бегать Вам по нотариусам и решать вопрос.

Да, она вам скажет: - не посмотрел (а), не уследил (а,) виновна...

А дальше что?

А дальше, все равно вас ждет суд, если ФИО 1 решит забрать комнату.

Отвечаю, предельно честно.

3. В случае, если ФИО 1 обратится в суд, то деньги Вам перечислят с депозита суда.

В предыдущем ответе я вам указала, что суд даже рассматривать его иск не будет, пока он НЕ ВНЕСЕТ деньги за комнату на депозит суда.

Если он выигрывает суд - то деньги вам возвращает уже суд, так как на момент вынесения решения они буду в распоряжении суда.

4. Мы на завтра записались к нотариусу, которая оформила ДКП, на нём её печать и подпись. Стоит вообще к ней идти и информировать её, может она найдет выход из ситуации - в её ведь интересах?

Попробуйте, но что она уже сможет сделать? Я думаю, что ничего.

5. Да, если у вас есть такая возможность, то вы вправе взять отказ ФИО 1 от покупки - в случае спора в дальнейшем, этот отказ вам очень поможет оставить все как есть.

С Уважением!

Здравствуйте Михаил

Есть причина для беспокойства на основании разъяснений данных в

Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав, а именно в п.14, где отражено:

По смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ

1. Это говорит о том, что лицо, которое находится в местах лишения свободы после освобождения будет вправе требовать перевода право покупателя недвижимости на себя, через суд, за нарушение его преимущественного права на покупку, путем подачи иска с внесением на депозит суда покупную стоимость.

2. Ответственность по сделке за не надлежащее уведомление долевика недвижимости несёт нотариус составивший дкп.

Она должна была проверить доставку адресату извещения о продаже.

3.Деньги вам выплатит ФИО 1, который внёс сумму на депозит суда, при удовлетворении иска

4. Можете обратиться к нотариусу, которая составила ДКП, но нет толка в изменении ситуации. Только жалобу можно будет направить на ее действия, которые причинили вам ущерб

5. Вариант оформления отказа есть, но обязательно нотариально оформленный.