Процесс текущего ремонта муниципального жилья - комиссия, акт, смета, тендер или нет?

Содержание и текущий ремонт жилого помещения, предоставленного по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, являются обязанностью наймодателя, если иное не установлено указанным договором (ст. 91.7 ЖК РФ).

Подпунктом «е» пункта 10 Правил, и положениями пункта 4 части 3 статьи 67 Жилищного кодекса РФ, пунктом 1 ст. 681 ГК РФ предусмотрено, что наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан проводить текущий ремонт жилого помещения.

Согласно ст. 210 ГК РФ, ст. 153 ЖК РФ и с учетом правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, указанной в постановлении от 12.04.2011 №16646/10, арендаторы жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Кроме того, на арендатора возлагается обязанность оплачивать стоимость оказываемых услуг и выполняемых работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в случае заключения договора непосредственно с управляющей организацией.

По общему правилу, отношения, возникшие из договора, могут быть распространены только на участников этой сделки. Обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (п. 3 ст. 308 ГК РФ).

Стоимость содержания муниципального жилья рассчитывается как произведение тарифа на единицу измерения производимых работ или расходуемых ресурсов. Тарифы устанавливаются местным законодательством и не подлежат утверждению на общем собрании жильцов муниципального дома, так как они не являются собственниками.

Стоимость большинства работ по содержанию дома зависит от количества квадратных метров, которые занимает наниматель жилья.

Траты на содержание муниципального жилья также включают стоимость коммунальных ресурсов, которые расходуются на поддержание общих помещений в надлежащем состоянии.

Согласно ст. 153 ЖК РФ, наниматели социального жилья обязаны вносить плату за содержание дома наравне с собственниками помещений. Основное отличие собственников квартир от лиц, проживающих по ордеру в муниципальном жилье, заключается в том, что наниматели не оплачивают расходы на капитальный ремонт, но должны вносить плату за наем в пользу муниципального собственника.

Муниципалитет самостоятельно организовывает сборы платежей за содержание дома и проводит работы по его обслуживанию, когда большинство помещений дома были предоставлены в наем нуждающимся лицам или работникам бюджетной сферы по договору. В квартирах и комнатах, которые находятся в бессрочном пользовании граждан и подлежат приватизации, работы по содержанию и ремонту общих помещений проводит УК или ТСЖ.

Стоимость работ и услуг по содержанию муниципального жилья указана в договоре с УК. Муниципальный собственник обязан платить за содержание и ремонт жилищного фонда только в том случае, если наниматель вносит недостаточную сумму, согласно п. 38 Постановления Правительства № 491.

Например, по договору с УК плата за содержание дома с учетом площади муниципальной квартиры и установленного тарифа составляет 650 рублей в месяц. Если собственник вносит 500 рублей, то 150 рублей должен доплатить в пользу УК муниципальный собственник, после чего он вправе взыскивать понесенные расходы с нанимателя и применять к нему санкции вплоть до переселения в общежитие или выселения (ст. 90-91 ЖК РФ).

Таким образом, вносить плату за ремонт и содержание дома (кроме капремонта) должен наниматель, при задержке платежа с его стороны муниципалитет должен погасить долг перед УК, после чего взыскать его с жильца.

Согласно п. 3 ст. 67 ЖК РФ текущий ремонт ложится на нанимателя, а капитальный, в соответствии с п. 2 ст. 65 ЖК РФ на наймодателя.

Некоторую ясность в этом вопросе помогает внести Типовой договор соцнайма. В нём говорится, что к текущему ремонту относятся: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).

При этом, если, например, неисправность проводки в квартире нанимателя вызвана неисправностью электропроводки во всем доме (общего имущества), то заменить ее должен наймодатель.

Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда, приведен в Приложении №8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ №170 от 27.09.2003 г. В частности, к капитальным ремонтным работам отнесен ремонт крыш, фасадов, утепление зданий, замена внутриквартирных инженерных сетей и другое.

Чётких границ между текущим и капремонтом в действующем законодательстве нет.

Между тем, согласно ст.ст. 162 и 163 ЖК РФ, управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется либо непосредственно властями либо управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса. Иными словами, договорные отношения по управлению МКД складываются непосредственно между управляющей компанией и государственными и муниципальными властями.

Управляющая компания при этом вправе предъявлять претензии к собственнику и требовать от него выполнения их обязанностей. Например, финансирование и осуществление силами подрядных организаций капремонта.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого обязанностей по своевременному проведению капремонта, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения (ст. 66 ЖК РФ).

Для этого необходимо направить собственнику помещения по договору социального найма официальную претензию с указанием срока устранения указанных в ней недостатков. Если она будет проигнорирована, вы вправе обратиться за помощью в суд в порядке ст. 131-132 ГПК РФ.

Тепндер в данном случае не нужен. Комиссия производит осмотр, далее по акту определяют текущий ремонт, ну и далее, как сами указали, по стандартной схеме.