Нужно продлить разрешение на строительство, но администрация отказывает из-за несоответствия отступов на земельном участке

Это жилое строение? Или не жилое?

Есть судебная практика

ООО «ГРАДСТРОЙ» было выдано администрацией городского округа «город Дербент» (далее – администрация г. Дербента) разрешение на строительство № RU-05303000-090/17 от 28.09.2017 г. 9-тиэтажного многоквартирного жилого дома с подвальным этажом, состоящего из 2-х блоков, на земельном участке с кадастровым номером 05:42:000035:554, расположенном по адресу: г. Дербент, ул. Сальмана, 57 (далее – разрешение на строительство). Срок действия выданного разрешения на строительство: 2 года (до 28.09.2019 г.).

В связи с тем, что срок действия разрешения на строительство истекал 28.09.2019 г., ООО «ГРАДСТРОЙ» заблаговременно направило в администрацию г. Дербента обращение от 23.07.2019 г. № 54-2194-ОГ/19, содержащее просьбу о продлении срока действия разрешения на строительство. На момент подачи данного обращения застройщиком уже было возведено семь этажей многоквартирного жилого дома.

В удовлетворении обращения ООО «ГРАДСТРОЙ» о продлении срока действия разрешения на строительство Администрацией г. Дербента было отказано, о чем начальником Управления архитектуры и градостроительства администрации г. Дербента (далее - начальник Управления архитектуры и градостроительства) был дан ответ (письмо) от 07.08.2019 г. № 285-ю (далее – письмо от 07.08.2019 г. № 285-ю). Как следует из письма от 07.08.2019 г. № 285-ю, в удовлетворении обращения ООО «ГРАДСТРОЙ» о продлении срока действия разрешения на строительство отказано «в связи с тем, что земельный участок (кадастровый номер: 05:42:000035:554) на момент выдачи ГПЗУ (градостроительный план земельного участка) располагался в зоне, не предусматривающей размещения объекта многоэтажной жилой застройки».

Общество за юридической помощью обратилось к Вашему покорному слуге, который, проанализировав судебную практику по делам об оспаривании решений органов местного самоуправления об отказе в продлении действия разрешения на строительство, обнаружил подход, свидетельствующий о положительной перспективе обращения в суд. Так, «поскольку строительство объекта капитального строительства начато в период действия разрешения на строительство, которое не отменено и не признано недействительным (незаконным) в установленном порядке, не имелось и предусмотренного частью 21.15 статьи 51 Градостроительного кодекса основания к отказу в продлении срока действия разрешения на строительство, застройщик обратился за продлением выданного разрешения в установленный законом срок, то оспариваемое решение подлежит признанию недействительным, как противоречащее требованию закона» (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27 июня 2019 г. N Ф 06-47965/2019; Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 21 августа 2019 г. по делу N А 68-13351/2018; Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2019 N 20 АП-1823/2019 по делу N А 68-13351/2018; решение Арбитражного суда Омской области от 18.03.2018 г. по делу № А 46-1171/2018).

10.09.2019 г. ООО «ГРАДСТРОЙ» обратилось с заявлением в Арбитражный суд Республики Дагестан с требованием о признании решения администрации, выраженного в письме начальника Управления архитектуры и градостроительства от 07.08.2019 №285-ю об отказе в продлении срока действия разрешения на строительство RU №05-303000-090/17-2017 от 28.09.2017 незаконным, об обязании продлить срок действия разрешения на строительство RU №05-303000-090/17-2017 от 28.09.2017.

К участию в деле в качестве заинтересованного лица был привлечен орган местного самоуправления администрация г. Дербента. Тут необходимо пояснить, что оспариваемый ответ был выдан органом местной администрации, не наделенным правами самостоятельного юридического лица (Управление архитектуры и градостроительства).

Однако 21.11.2019 г. налоговым органом было зарегистрировано новое юридическое лицо – Управление архитектуры и градостроительства администрации городского округа «город Дербент». Т.е. во время рассмотрения дела судом, орган местного самоуправления принял решение о наделении органа местной администрации правами юридического лица. Причем, согласно выписке из ЕГРЮЛ от 23.11.2019 г., основанием регистрации Управления послужило решение Собрания депутатов городского округа «город Дербент» от 25.09.2019 г. № 9-5 об утверждении Положения об Управлении (далее – Положение), опубликованное в городской общественно-политической газете «Дербентские новости», № 68-73 от 26.09.2019 г. (электронный экземпляр доступен на официальном сайте администрации г. Дербента в сети «Интернет» (www.derbent.ru.

В соответствии с Положением, Управление является структурным подразделением администрации г. Дербента, наделенным правами юридического лица. Предметом деятельности Управления является проведение единой градостроительной политики и регулирование деятельности в области архитектуры и градостроительства на территории городского округа «город Дербент», а также оказание муниципальных услуг в указанной области.

В числе функций управления - выдача разрешения на строительство объектов капитального строительства в установленном законодательством порядке (пп. 58 п. 11 гл. 3 Положения).

Таким образом, Управлению в настоящее время (после возбуждения дела арбитражным судом) делегированы полномочия администрации г. Дербента в области градостроительной деятельности.

С учетом изложенного, возникала необходимость в привлечении Управления к участию в деле в качестве второго заинтересованного лица (соответчика), а также уточнения ранее заявленных требований (что впоследствии и было сделано).

Заинтересованными лицами (местной администрацией и Управлением) были представлены отзывы на заявление, в которых они просили отказать в его удовлетворении, поскольку «земельный участок с кадастровым номером 05:42:000025:554 по ул. Сальмана, д.57, согласно Правилам землепользования и застройки ГО «город Дербент» расположен в зоне «Ж-1 А», которая является зоной застройки индивидуальными жилыми домами, не предусматривающей размещение объекта многоэтажной жилой застройки.».

Решением арбитражного суда Республики Дагестан от 12.02.2020 г. (дело № А 15-4896/2019) заявление общества с ограниченной ответственностью "ГРАДСТРОЙ" было удовлетворено: суд признал незаконным отказ администрации городского округа "город Дербент", изложенный в письме начальника Управления архитектуры и градостроительства от 07.08.2019 №285-ю, в продлении срока действия разрешения на строительство RU №05-303000-090/17-2017 от 28.09.2017 9-этажного многоквартирного жилого дома с подвальным этажом, состоящего из 2 х блоков на земельном участке с кадастровым номером 05:42:000025:554 по адресу: г.Дербент, ул. Сальмана, 57, а также обязать Управление архитектуры и градостроительства городского округа "город Дербент" в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу продлить срока действия разрешения на строительство RU №05-303000-090/17-2017 от 28.09.2017 9-этажного многоквартирного жилого дома с подвальным этажом, состоящего из 2 х блоков на земельном участке с кадастровым номером 05:42:000025:554 по адресу: г.Дербент, ул.Сальмана, 57.

В своем решении суд, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил, что на момент обращения в орган местного самоуправления с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство от 28.09.2017 RU №05-303000-090/17-2017 обществом возведено семь этажей из девяти (степень готовности объекта составила 80%).

Довод заинтересованных лиц о том, что расположение земельного участка с кадастровым номером 05:42:000025:554 по ул. Сальмана, д.57 в зоне «Ж-1 А», которая согласно Правила землепользования и застройки ГО «город Дербент» является зоной застройки индивидуальными жилыми домами и не предусматривает размещение объекта многоэтажной жилой застройки, судом отклоняется как несостоятельный и противоречащий материалам дела.

Согласно выписке из Правил землепользования и застройки городского округа «город Дербент», утвержденных решением Собрания депутатов городского округа «город Дербент» от 11.09.2012 №20-7, к основным видам разрешенного использования недвижимости зоны «Ж-1 А» отнесены, в том числе, многоквартирные жилые дома этажностью не выше 12. Данные сведения содержатся и в отзывах заинтересованных лиц.

Доказательств того, что на момент выдачи ГПЗУ земельный участок с кадастровым номером 05:42:000025:554 располагался в зоне, не предусматривающей размещение объекта многоэтажной жилой застройки, в связи с чем невозможно продлить срок действия разрешения на строительство, заинтересованными лицами не представлено.

Таким образом, в рассматриваемом случае единственным основанием к отказу в продлении срока действия разрешения на строительство мог быть установленный факт того, что строительство объекта не начато до истечения срока подачи такого заявления. С учетом вышеназванных обстоятельств, суд приходит к выводу о незаконности изложенного в письме Управлению архитектуры и градостроительства администрации городского округа "город Дербент" отказа в продлении ООО «ГРАДСТРОЙ» срока действия разрешения на строительство по указанным в нем основаниям.

Решение суда первой инстанции вступило в законную силу.

16.03.2020 г. разрешение на строительство было продлено до 28.09.2021 г.