Как правильно оформить продажу доли в квартире и кто должен платить налог?

199₽ VIP

Здравствуйте Оксана!

Ни о какой купле-продажи доли на второго участника сделки речи не идет.

Выделение доли происходит по Соглашению о фактическом выделении доли, т.е. документу, составленный всеми собственниками объекта недвижимости о переходе определенной части объекта из процентного, либо долевого в натуральное выражение, оформленному в соответствии со ст. 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли ГК РФ

Это соглашение подлежит нотариальному удостоверению и регистрации в Росреестре

Здравствуйте, Оксана, давайте разберемся в Вашей ситуации: если с момента заключения договора купли продажи прошло менее 5 лет (минимальный срок владения) деньги, полученные от продажи подлежат налогообложению НДФЛ 13% от полученного дохода. С целью минимизации размера НДФЛ, целесообразно указать в договоре купли продажи ст.549 ГК РФ кадастровую стоимость квартиры. Учитывая, что продаваться будет 2/5 доли квартиры, кадастровая стоимость этой доли составит 1120 т.р. Статья 220 НК РФ предусматривает налоговый вычет при продаже жилых помещений в размере 1 млн. рублей. Т.е. даже при оформлении ДКП по кадастровой стоимости продавцу придется заплатить НДФЛ 13% от 120 т.р., это составит 15600 рублей.

Здравствуйте, Оксана! Давайте по порядку.

1. Если кадастровая стоимость всей квартиры 2,087 т.р., то просто минимальный доход согласно ст.214.10 НК РФ считается как 0,7 кадастровой стоимости. Т.е. это значит, что кадастровая стоимость в расчет браться не будет, если цена по сделке будет больше 0,7 кадастровой.

2. Если рыночная стоимость 5,050 млн. руб. и человек продавать будет 2/5 доли по рыночной стоимости, то это будет 2,02 млн. руб., ну или как договорятся между собой: могут ведь указать любую цену в качестве цены продажи. Только вот если получал деньги по расписке, то чтобы не было неосновательного обогащения (ст.1102 ГК РФ), то лучше либо разрешить этот вопрос (через возврат денег по обратной расписке), либо указывать ту цену, которую второй добавил, а это 2,090 млн. руб.

3. Теперь самое главное: относительно уплаты налога. Согласно п.2 ст.220 НК РФ налог платится для налогового резидента РФ с разницы между продажной ценой, но не ниже 0,7 кадастровой стоимости, и налоговым вычетом в 1 млн. руб., который не делится при продаже доли по отдельному договору, либо фактическими документально подтвержденными расходами, связанными с приобретением продаваемой доли. Т.е. для ответа на вопрос важно понимать, почем покупали квартиру, чтобы вычислить, какова стоимость 2/5 отчуждаемой доли. И если налоговая база будет нулевая, то налог в этом случае не платится.

4. Если по-простому, то если будете продавать не дороже, чем купили, в пересчете на 2/5 доли, то налога не будет. Как-то так...

Здравствуйте Оксана!

Налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта, если таковая определена.

НК РФ Статья 214.10. Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества, а также по доходам в виде объекта недвижимого имущества, полученного в порядке дарения

2. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.

1. Квартира не находится в долевой собственности если ее купил один человек и по документам она оформлена только на одного человека

В статье же 252 ГК РФ речь идет о разделе имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

Так как как квартира не находится в долевой собственности, то статья 252 ГК РФ в данном случае не применима.

2. В данном случае, чтобы доля этого человека была 2/5 нужно заключить договор дарения ст 572 ГК РФ 2/5 доли Купля-продажи здесь не подойдет, получается, что второму человеку еще раз придется платить 2 млн руб 90 тыс - он же покупает долю стоимостью 2 млн р 90 тыс руб.

3.Надеюсь я вам понятно объяснил почему не подойдет купля-продажи, приемлемо только дарение. Но при дарении придется платить налог 13 % от 2 млн руб 90 тыс.

4. В данной ситуации от налога ни как не уйти, потому что изначально все было оформлено неправильно. Нужно было сразу оформлять договор купли-продажи квартиры с двумя покупателями Тогда бы сразу были бы определены доли и ни какого налога не нужно было платить.