Проблема с годом завершения строительства дома после его реконструкции - варианты исправления в Росреестре
Несколько лет назад была произведена реконструкция дома (увеличили площадь). Обратили внимание графу в паспорте: год завершения строительства старый, неправильный. Какие теперь варианты её исправить? Потому как теперь и эти данные в росреестре.
Василий, а при проведении реконструкции вы оформляли соответствующие документы и вносили новые сведения о площади дома в Росреестр? Если не вносили, то вам необходимо это сделать. Для этого вам необходимо обратится к кадастровому инженеру за изготовлением технического плана на реконструированный дом. В техническом плане кадастровый инженер как раз вам и укажет правильный год завершения реконструкции. В дальнейшем данный техплан необходимо будет сдать в мфц для кадастрового учета изменений характеристик объекта.
Спросить
Год постройки объекта капитального строительства и дата его ввода после реконструкции – принципиально разные не только для кадастрового учета
Многие специалисты при подготовке техплана помещения, здания, подвергшегося реконструкции указывают в качестве его характеристики год ввода объекта в эксплуатацию после реконструкции. И таким образом, создают проблемы себе и заявителям. Они могут возникнуть на этапе регистрации прав собственности, ведь в правоустанавливающих документах содержится совсем иная дата, нежели в техплане. А могут и в дальнейшем при налогообложении после массовой оценки недвижимости, при которой будет учтен возраст объекта в соответствии с годом ввода его в эксплуатацию. Так что, в техплане следует указывать дату ввода объекта в эксплуатацию после завершения строительства. Год реконструкции можно указать в заключении кадастрового инженера.
Спросить
Я в 1997 году получила в дар дом площадью 49 кв. м. на земельном участке 6 сот. В 2011 году я провела реконструкцию дома, т.к. развалилась маленькая пристройка к дому, мы ее разобрали, оставили основной дом на том же фундаменте и достроили мансарду. В результате дом стал площадью 80,5. В этом же году кадастровая палата зарегистрировала дом в измененном виде. Но мы (по не знанию) на зарегистрировали дом в ЕГРП. Регистрация проведена в 2016 году. Основанием для регистрации в выписке указан Договор дарения от 1997 года. В 2017 году мы продали дом. Налоговая указывает, что мы обязаны заплатить налог, т.к. владеем домом менее 3 х лет. Или требуют как то доказать, что мы измененным домом владеем более 3 х лет. Что нам делать в этой ситуации? А мы после продажи этого дома купили другой в городе и хотели воспользоваться правом на получение налогового вычета. Теперь получается что я должна заплатить налог с продажи за дом, которым владела много лет, со всей суммы от продажи и не за достроенные метры (в сравнении от 49 кв. м., т.е. 80,5-49=31,5), да еще и лишаюсь права на получения налогового вычета. В общем я запуталась совсем. Помогите разобраться.
Доказательством будет договор дарения от 1997 года.
С одной стороны налоговая права.
Права не недвижимость существуют для третьих лиц, только если они зарегистрированы.
Формально для 3-х лиц Вы собственник дома 2 года
С другой стороны есть исключение.
В силу закона Вы не были обязаны регистрировать свое право собственности, так как право собственности на дом у Вас возникло до 31.01.1998 года, иными словами до вступления в силу следующего закона.
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
Начало действия редакции - 31.01.1998.
В силу ст. 6. закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Что делать?
Налоговой нужно предоставить обоснованные пояснения, с ссылками на нормы закона, почему Вы имеете право на вычет и приложить копию договора дарения. Кроме того ссылка на договор есть в выписке, как основание.
Право собственности возникшее у Вас на дом в 1997 году признается юридически действительным при отсутствии их государственной регистрации
Если налоговая откажет, то нарушит закон и сможете оспорить решение налоговой.
СпроситьДом в долях на двух владельцев. Произвела реконструкции своей части дома, в связи с чем увеличилась площадь дома и доли собственников. В росреестр внесли изменения площади дома, а доли остались прежними. Как внести новые доли?
Добрый день
Если второй сособственник не против - заключайте соглашение, если не согласен - исключительно через суд.
СпроситьПланируем покупку частного дома, но столкнулись с проблемой расхождения его площади в документах и фактически. По техническому паспорту он указан как 104 Кв. м, а на самом деле площадь 280 кв. м. Со слов продавца при его регистрации не был учтён технический этаж (гараж, технические помещения) и это мы легко можем исправить. Дом новый, реконструкции не было. Участок под домом-в собственности у продавца. Категория земли ИЖС. Дом стоит на кадастровом учете, адрес присвоен. Каковы последствия такой покупки для нас, как будущих владельцев и какие могут быть проблемы при покупке такого дома?
Елена, я бы стала ввязываться в такую авантюру.
Если так легко это исправить, дайте ему аванс и пусть исправляет. Скорее всего у него не было получено разрешение на строительство дома такой площади (ст. 51 ГрК РФ) и сейчас эти изменения нужно узаконивать через суд, с приложением заключения строительно=экспертной организации о том, что произведенные изменения не угрожают жизни и здоровью граждан. (А вдруг там есть нарушения?) К тому же идет большая экономия на налогах, не известно как на это отреагирует ИФНС, а то может взыскать налог, в соответствии с НК РФ (ст. 45 НК РФ).
Спросить
Здравствуйте, Елена! Площадь жилого дома считается в соответствии с п. 9 Приказа Минэкономразвития №90 "Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения" от 01.03.2016 (ред. от 09.08.2018). Если подвальное помещение носит чисто технический характер, в нем находятся коммуникации и прочее, площадь его не засчитывается в общую площадь жилого дома. Как Вы указываете, там же находится и гараж. Для постановки на кадастровый учёт составлялся техплан кадастровым инженером. В нем указана какая площадь дома. С 2017 г. учитывается именно технический план для постановки на кад. учёт и расчёта налога на недвижимость. Поэтому если есть разница между тех. паспортом и тех. планом. Собственнику не сложно привести в соответствие тех. паспорт. Попросите его это сделать. А участок вокруг дома как оформлен? Земельный участок, документы обязательно проверьте. Желаю удачной покупки.! С уважением! Надеюсь ответ полезен.
Спросить
Елена, здравствуйте.
Я Вам рекомендую обратиться к потенциально му продавцу этого дома и попросить привести свой технический паспорт в порядок до сделки.
Нужно продавать и покупать то, что есть по квадратам юридически и фактически.
Для чего это нужно? Чтобы в дальнейшем, при совершении сделок, уже у Вас не было проблем.
Я предполагаю, что продавец, в соответствии с требованиями статьи 51 Градостроительного Кодекса РФ не получил соответствующих разрешений на настройку и пр стройку гаража, тех помещений.
Надеюсь мой ответ Вам полезен!
С уважением.
Спросить
Да ситуация простая. Называется она: построили немного больше, чем зарегистрировали.
Однако решается она временем и финансами.
На вашем месте я бы подождал, пока площадь станет соответствовать регистрационным документам, пусть продавец посуетится. А если продавец не хочет и убеждает, что с домом все "тип-топ", я бы советовал предложить продавцу провести 3 экспертизы: строительную, пожарную, экспертизу безопасности. Цена на эти исследования не совсем дешевая и можно поставить условие, что если экспертизы все положительные, то их оплачивает покупатель, если отрицательные, собственник.
Вам они все равно могут понадобиться в рамках ст. 222 ГК РФ
п. 3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
СпроситьЗдравствуйте, Елена! Если не был учтен технический этаж, то не вся постройка была зарегистрирована надлежащим образом: все дело в том, что согласно ст.8.1 ГК РФ право собственности на постройку возникает не иначе как после государственной регистрации согласно требованиям Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Т.е. продать продавец Вам может то, что зарегистрировано в Росреестре (ст.549 ГК РФ). Если что-то не зарегистрировано, то узаканиванием этой постройки нужно будет заниматься уже Вам. На Вашей стороне, что приобретается также земельный участок, а вот касательно дополнительной постройки, как бы не признали это самостроем (ст.222 ГК РФ), а в этом случае вполне возможно, что узаканивать постройку придется уже через суд. Это риск, о котором должен Вас предупредить. Однако если есть разрешение на строительство именно в таком метраже (ст.51-51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ), то проблем с узаканиванием быть не должно.
Спросить
Татьяна, спасибо за ответ. Разрешение на строительство я у него запросила. По предварительной информации там указано строительство двухэтажного жилого дома, но обязательно посмотрю своими глазами. Очень понравился вариант и хочется найти законные пути исправления ошибки с площадью.
СпроситьТак и скажите ему, пусть исправляет! Заключите предварительный договор купли-продажи нотариально. Оговорите условия, что если не устранит, вы расторгнете сделку и пусть вернет вам двойной задаток по ст. 381 ГК РФ.
СпроситьЕлена, судебная практика и жизнь показывают, что привлекательными варианты бывают часто, когда отягощены всякими проблемами, которые потом вылезают извините, большим "геморроем"!
СпроситьЗдравствуйте. Соседский дом стоит на меже. НО ДОМ ПОСТРОЕН в восьмидесятых годах. Могу ли я поставить вопрос в суде о переносе стены соседского дома?
☼ Здравствуйте,
Интересно каким образом технически это возможно, думаю что ни один эксперт вам такое заключение не выдаст, и дом сносить суд вряд ли разрешит
Желаю Вам удачи и всех благ!
Спросить
Добрый вечер. Может быть и можете. Для этого придется изучать строительные нормы и правила, которые действовали в тот период, когда сосед построил дом. То есть тут сначала нужно все изучить, только потом принимать решение об обращении в суд.
Спросить
Необходимо начинать с изучения вопроса о правомерности такой «близости» между домом и межой. Правомерной такая близость будет только если стена глухая, а у тех, что с другой стороны межи (в настоящее время — это Вы), были намерения свой дом разместить спина-к-спине, впритык к их дому, но по какой-либо причине второй дом не был построен. И если на это было получено в установленном законом порядке официальное разрешение о размещении строений именно таким образом, по меже. Эти обстоятельства Вы (если Вы домовладелец, естественно) можете уточнить в органах регистрации недвижимости или в службе архитектора. Если будет установлен факт противоправного размещения строения, то Вы вправе требовать принудительного сноса этого строения в судебном порядке. Если же все документы в порядке, и дом стоит правомерно, то Вам придётся соблюдать метровую «полосу отчуждения» по всей длине стены дома, обеспечивая хозяевам дома возможность профилактического обслуживания этой стены — чистить, мыть, красить, а если потребуется — штукатурить. Вы вправе требовать с соседей арендную плату за площадь земельного участка, которым Вы лишены возможности пользоваться.
Вы также вправе оспорить в судебном порядке правомерность разрешения строительства соседнего дома на меже, а после отмены разрешительных решений — требовать сноса строения.
Спросить
Добрый день! Но тут конкретно Вам никто не ответит, не видя документов и т.д., но в любом случае такое требование в суде заявить можете, поскольку право обратиться в суд есть.
Спросить
Если право собственности зарегистрировано уже, то отступы правового значения не имеют. Однако, для реконструкции жилого дома требуется разрешение в силу ст. 51 ГрК РФ.
С Уважением, адвокат в г. Москва – Степанов Вадим Игоревич.
Спросить
Никаких разрешений на реконструкции или строительства дома не нужно.
ТАкже по границе и делаете реконструкцию
МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО
ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПРИКАЗ
от 19 сентября 2018 г. N 591/пр
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ФОРМ УВЕДОМЛЕНИЙ,
НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ИЛИ РЕКОНСТРУКЦИИ ОБЪЕКТА
ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ИЛИ САДОВОГО ДОМА.
Спросить
Помогите разобраться в вопросе реконструкции: если я снес старые стены деревянные, потому что они сгнили и возвел стены кирпичные немного увеличил площадь дома, можно ли это отнести к реконструкции? Сейчас пытаюсь оформить законно это дело и вот думаю если подать уведомление о реконструкции, а потом тех. паспорт когда будут делать новый там же укажут материал стен, не придет ли мне потом отказ от такой реконструкции?
Добрый день!
Это можно отнести к реконструкции.
"Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ
статья 1 часть 14
реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;
СпроситьЗдравствуйте, Юлия!
Вы можете узаконить реконструкцию в судебном порядке. Нужно будет также для предоставления в суд заключение экспертной организации о том, что произведенные изменения не угрожают жизни и здоровью граждан, не нарушают правила противопожарной безопасности.
Спросить
Только в судебном порядке сможете решить вопрос и узаконить пристройку. Обратитесь в суд с иском Удачи Вам и всего хорошего.
Спросить
Здравствуйте, только в судебном порядке, нужно предоставить свежий тех план, исковое заявление, оценку и соответствующие разрешения.
СпроситьПриобретаю частный дом с участком. На БТИ плане земельного участка и дома стоит штамп "На возведение Литера А 4, а 1, разрешения не предъявлено". По сути, эти площади являются незаконными пристройками. Чем мне это грозит, как переходят в собственность эти кв.метры?
☼ Здравствуйте,
В собственности эти квадратные метры никак не переходят, пока вы не узаконите самовольную постройку в судебном порядке
Желаю Вам удачи и всех благ!
Спросить
Т.е. собственник эти площади продавать может? Или мне после покупки узаконить самовольную пристройку?
Спросить☼ Здравствуйте,
Собственник эти площади продавать не может и в рос реестре у вас будут большие проблемы, договор купли-продажи никто регистрировать не будет
Желаю Вам удачи и всех благ!
Спросить
