Сравнительная таблица - снос или продажа здания в соответствии с законодательством РФ - плюсы и минусы

995₽ VIP

Ответ отключен модератором

Снос здания это одно, регламентируется в первую очередь нормами Градостроительного кодекса РФ.

А продажа здания стст 549-551 ГК РФ,это совершенно другое. Продажа осуществляется по нормам гражданского законодательства.

Для того чтобы осуществить снос здания - нужно сделать проект сноса и получить в местной администрации разрешение на снос. После осуществления сноса составить акт о сносе здания для его предоставления в Росреестр для исключения здания из ЕГРН.

Продажа же здания осуществляется на основании договора купли продажи. У продавца должны быть документы подтверждающие его право собственности ст 209 ГК РФ.

Что касается, как вы выражаетесь должно быть в сравнительной таблице, то следует заметить, что в законодательстве России на этот счет ни каких сравнительных таблиц не предусмотрено.

Снос здания, как правило осуществляется когда здание находится в ветхом или аварийном состоянии. То есть существование здания несет риск обрушения и создает угрозу жизни и здоровью людей.

Продажа же здания осуществляется по усмотрению собственника исходя из его экономических интересов. То есть если собственнику выгодна продажа здания-значит он его продаст. Невыгодна продажа здания-значит продажи не будет.

Рыночный (сравнительный) подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Элементы и единицы сравнения. Число элементов сравнения весьма велико, число их сочетаний — бесконечно велико, в результате приходится ограничиваться только теми объективно контролируемыми факторами, которые влияют на цены сделок наиболее существенным образом.

1. Качество прав для объектов-аналогов и объекта оценки связывается со степенью обремененности последних частными и публичными сервитутами, приводящими к снижению ценности обремененного объекта в сравнении с объектом полного права собственности.

1.1. Обременение объекта-аналога или объекта оценки договором аренды со ставками арендной платы, не согласованными с динамикой изменения рыночных условий в период действия договора аренды, может привести к снижению дохода от эксплуатации приобретаемого объекта в сравнении с рыночным уровнем.

Если такое снижение касается объекта-аналога, то цена сделки с ним корректируется в сторону увеличения. Если объект-аналог не обременен таким договором аренды, а объект оценки сдан в аренду на невыгодных условиях, то цена сделки с объектом-аналогом корректируется в меньшую сторону.

1.2. Права владения и пользования объектом-аналогом или объектом оценки могут ограничиваться частным или публичным сервитутом, а также иными обременениями.

Любое из указанных выше ограничений может привести к уменьшению ценности объекта. Следовательно, если обременение касается объекта-аналога, то цена последнего корректируется в сторону увеличения. Напротив, если ограничиваются возможности использования объекта-оценки, то цена объекта-аналога уменьшается па величину поправки.

1.3. Отличие качеств права на земельный участок в составе объекта-аналога или объекта оценки проявляется в случаях, когда:

собственник строения при сделке передает покупателю не право собственности, а право аренды или иное имущественное право на земельный участок;

имеется или отсутствует запрет на последующую продажу объекта без изменения (или с изменением) прав на земельный участок.

2. При анализе условий финансирования рассматриваются субъективные договорные условия расчетов по сделке, состоявшейся для объекта-аналога и планируемой для объекта оценки. При этом возможны варианты:

2.1. Продавец кредитует покупателя по части платежа за покупку с условиями, отличающимися от условий на рынке капитала (процент по кредиту ниже рыночного) или предоставляет ему беспроцентную отсрочку платежей.

2.2. Платеж по сделке с объектом-аналогом полностью или частично осуществляется не деньгами, а эквивалентом денежных средств (уменьшается сумма наличных денег, участвующих в сделке), в том числе путем: передачи пакета ценных бумаг, включая закладные; передачи материальных ресурсов.

3. Группа факторов, именуемая условиями продажи, включает прочие субъективные условия до говора сделки, внешние по отношению к объекту и рассматриваемые в случае их отличия от условий, предусмотренных определением оцениваемого вида стоимости.

3.1. Финансовое давление обстоятельств, связанных с банкротством или реализацией обязательств приводит к вынужденному ускорению совершения сделки, т. е. время экспозиции объекта на рынке заведомо уменьшено по сравнению с рыночным маркетинговым периодом. В этом случае продажа совершается срочно — за счет снижения цены.

Учет влияния финансового давления на сделку родственных связей, партнерских и других отношений оказывается возможным лишь на уровне экспертных оценок, опирающихся на анализ реальной ситуации. Чаще всего такие оценки сделать затруднительно и сделки с объектами-аналогами, обремененными такого типа давлением, из рассмотрения исключаются.

3.2. Учет влияния на цены сделок нерыночных соотношений между арендной платой и ценой сделки необходим в случаях, когда покупатель и продавец связаны между собою отношениями купли-продажи и аренды одновременно.

4. Условия рынка связаны с изменениями соотношения спроса и предложения, в том числе из-за смены приоритетов по функциональному использованию объектов оцениваемого типа. Эти изменения влияют и па величину отличия цены предложения от цены сделки.

4.1. Условиями рынка определяется изменение цен на недвижимость за промежуток времени от момента совершения сделки с объектом-аналогом до даты оценки. Корректировке подлежат различия в рыночных ценах на объекты недвижимости, имеющие назначение, аналогичное объекту оценки, но переданные ранее от продавца к покупателю в момент, «отстоящий» от момента оценки более чем на один месяц. Приближенная оценка величины поправки на время сделки с объектом-аналогом осуществляется на основе анализа изменения во времени индекса инфляции, цен на строительную продукцию, а также цен сделок с недвижимостью в различных сегментах рынка.

Выделяют следующие единицы сравнения:

1. для земельного участка без улучшений используются удельные характеристики (удельные цены):

1.1. цена за единицу площади участка:

квадратный метр — для участков под застройку в населенном пункте;

«сотка» (сотня кв. м) — для участков под садоводство или индивидуальное жилищное строительство вне населенного пункта;

гектар (десять тысяч кв. м) — для сельскохозяйственных и лесных угодий;

1.2. цена за единицу длины (погонный метр) границы участка вдоль «красной линии» (транспортной или пешеходной магистрали) — для объектов торгового, складского, производственного назначения, успешность бизнеса которых зависит от доступности объектов для посещения их покупателями и пользователями, для доставки и отправления грузов;

1.3. цена за участок площадью, стандартной для данного типа функционального использования;

2. для земельного участка с улучшениями в качестве удельной характеристики принимается удельная цена единицы измерения количества ценообразующего фактора для компонента собственности, вносящего наибольший вклад в стоимость всего объекта. Если стоимость строения заведомо больше стоимости земельного участка, то в качестве основной единицы сравнения для всего объекта используется удельная цена для строения:

2.1. цена за единицу полезной (арендной, общей) площади строения (кв. м);

2.2. цена за единицу объема строения;

2.3. цена за квартиру или комнату;

2.4. цена за один элемент объекта, приносящий доход (посадочное место в ресторане или театре, место или номер в гостинице);

3. для характеристики удаленности объекта от какой-либо точки «притяжения» целесообразно использовать промежуток времени, в течение которого можно доехать от объекта до этой точки общественным или индивидуальным транспортом (в зависимости от назначения объекта). В этом случае в качестве единицы сравнения можно рассматривать цену единицы измерения упомянутого промежутка времени.

В рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости можно выделить два метода:

метод моделирования рыночного ценообразования;

метод сравнительного анализа сделок.

Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)"

А по каким показателям сравниваем? И цель какая? Сдать зачёт? Тогда требования препода знать надо и наименования столбцов таблицы.

Общее - право собственности пропадёт в обоих случаях. А всё остальное - разное!

СНОС- нормы -

"Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 30.12.2021) (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.01.2022)

ГрК РФ Глава 6.4. СНОС ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Статья 55.30. Общие положения о сносе объектов капитального строительства

Статья 55.31. Осуществление сноса объекта капитального строительства

Статья 55.32. Особенности сноса самовольных построек или приведения их в соответствие с установленными требованиями

Статья 55.33. Особенности сноса объектов капитального строительства, расположенных в зонах с особыми условиями использования территорий, или приведения таких объектов капитального строительства в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах зон с особыми условиями использования территории

ПРОДАЖА - нормы

ГК РФ Статья 549. Договор продажи недвижимости

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

Статья 553. Утратила силу

Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости

Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости

Статья 556. Передача недвижимости

Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

Плюсы - минусы - при продаже денежки в актив, а снос требует затрат - Это главное для собственника.

Хороший пример продажа или снос).

Снос под что, тут же надо считать что строить.

В принципе не понятно, в чем вопрос.

Здравствуйте!

Решение о сносе здания и продаже принимает собственник имущества. Ст.209 ГК РФ.

При сносе здания происходит фактическая ликвидация объекта, при продаже здания право собственности переходит к другому лицу, при этом физически здание сохраняется.

В необходимых случаях нужно получить проект сноса.

Так, например, бюджетные учреждения чтобы снести здание, принадлежащее им на праве оперативного управления, вынуждены по законодательству соблюсти всю процедуру. Начиная с процедуры технического обследования кадастровым инженером и составления заключения о необходимости списаняи и сноса. Далее нужно будет получить разрешение собственника на списания и сноса здания. Следующий этап - разработка проекта сноса. После этого надо написать в администрацию уведомление о планируемом сносе, далее определить поставщика на сноса здания. Затем уведомление направить в администрацию о фактическом сносе. Затем обратиться к кадастровому инженеру и получить акт обследования о том, что объект снесен. И заключительный этап - снятие с кадастрового учета и прекращение регистрации права оперативного управления и права собственност и на объект. Как видим, процедура очень многоступенчатая, требует финансовых затрат.

При продаже здания собственнику достаточно иметь правоустанавлиающие документы на руках и заключить договор купли-продажи,

ст.8.1, 454 ГК РФ.

ГрК РФ Статья 55.31. Осуществление сноса объекта капитального строительства

Здравствуйте, Ирина.

Снос здания, продажа здания, какие еще варианты, тематика вашего задания. Плюсы и минусы для сторон или для конкретной стороны.

Более полное содержание вопроса предоставит вам возможность получения наиболее полного и объективного ответа юристов. Мало информации.

Ирина, добрый вечер.

Снос здания

Продажа здания

Два понятия похожих по смысловой нагрузке

-------

Можно указать в таблице для сравнения следующие вопросы:

1) Нормативное регулирование то есть здесь пишите нормы права например 209 ГК РФ, 549-551 ГК РФ

2) Уплата налогов при продаже здания и при сносе здания

3) Удобство юридической процедуры

Так снос более затратен, нежели продажа здания.

Плюсы и минусы описаны в третьем пункте. Снос более долгая процедура, чем продажа.

Надеюсь мой ответ Вам полезен

С уважением

Здравствуйте, ну если кратко, то:

Российское законодательство содержит довольно широкий перечень строительных работ. Ещё шире он становится, если добавить в него понятия, используемые специалистами на практике. Между тем далеко не все понимают, какое содержание стоит за тем или иным понятием и как все эти виды работ соотносятся между собой. Неправильное определение вида осуществляемой деятельности строительного характера может повлечь наложение административного штрафа или даже признание объекта самовольной постройкой.

1.Строительство

Исходя из п. 13 ст. 1 ГрК РФ, строительство – это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

В первую очередь необходимо определиться с соотношением понятий «здание», «строение», «сооружение».

Определение здания содержится в пп. 6 п. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее – закон № 384-ФЗ) – это результат строительства, представляющий собой объёмную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

В свою очередь, исходя из пп. 23 п. 2 указанной статьи, сооружение – результат строительства, представляющий собой объёмную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Понятие «строение» не имеет самостоятельной смысловой нагрузки, и большинство специалистов сходятся в том, что это понятие используется для обозначения зданий и сооружений одним словом. В настоящее время понятие «строение» исчезло из перечня объектов недвижимого имущества ст. 130 ГК РФ, так что можно говорить об утрате им самостоятельного правового содержания, хотя оно всё ещё встречается в некоторых правовых актах.

1.2. Реконструкция

В соответствии с п. 14 ст. 1 ГрК РФ под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объёма), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Таким образом, реконструкция – это всегда изменение каких-либо характеристик объекта. С точки зрения гражданского права реконструкция является переработкой вещи (ст. 220 ГК РФ), и, соответственно, в результате реконструкции всегда возникает новая вещь.

1.3. Капитальный ремонт

Понятие «капитального ремонта» содержится всё в той же ст. 1 ГрК РФ. Согласно п. 14.2 данной статьи, капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

В отличие от строительства или реконструкции в результате проведения работ по капитальному ремонту не возникает новая вещь. Кроме того, проведение капитального ремонта с 2011 года не требует прохождения экспертизы[43] проектной документации (п. 3 ст. 49 ГрК РФ), получения разрешения на строительство (пп. 4.1 п. 17 ст. 51 ГрК РФ) и, соответственно, ввода в эксплуатацию нового объекта.

1.4. Переустройство и перепланировка

Согласно ст. 25 ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, а переустройство жилого помещения – установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующих внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Порядок действий заинтересованных лиц, а также основания проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения установлены ст. 26 ЖК РФ.

Работы, которые могут включать в себя указанные понятия, перечислены в п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утверждённых Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170.

В частности, перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проёмов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счёт вспомогательных помещений, ликвидация тёмных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Переоборудование жилых помещений (к которому согласно п. 1.7 указанных Правил относится и переустройство) может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

1.5. Работы по сохранению объектов культурного наследия

Данная группа работ сформирована не в силу однородности входящих в неё видов работ, а в силу их выполнения в отношении особых зданий, сооружений – объектов культурного наследия. Поэтому работы по сохранению не представляется возможным напрямую соотносить с «обычными» работами, предусмотренными Градостроительным кодексом РФ.

К работам по сохранению относятся консервация, ремонт, реставрация и приспособление для современного использования[57]. Подробнее о каждом из этих видов работ будет рассказано позднее в соответствующем разделе.

1.6. Снос

До недавнего времени порядок выполнения работ по сносу объектов капитального строительства (далее – ОКС) ГрК РФ не был детально урегулирован, что способствовало неоднозначной трактовке вопроса относительно необходимости получения соответствующего разрешения уполномоченного органа на осуществление сноса ОКС.

Здравствуйте, Ирина, единственно, что общего в этих действиях, это утрата собственником здания права собственности ст.209 ГК РФ. Только во втором случае собственник получает за проданное здание денежный эквивалент его стоимости, при сносе же не получает ничего, однако, за ним остается право на земельный участок (собственность ст.209 или аренда ст.606 ГК РФ), это можно считать плюсом, поскольку в дальнейшем он может построить на этом участок что нибудь другое использовать его в своих интересах. Снос здания осуществляется на основании решения собственника, либо на основании решения суда или органа местного самоуправления, согласно ч. 1 ст. 55.30 Градостроительного Кодекса РФ, продажа же осуществляется согласно ст. 549 ГК РФ, т.е. у этих действий разное законодательное регулирование.