Как обезопаситься при покупке квартиры в условиях банкротства и манипулятивного партнера старшей дочери?

398₽ VIP

Рассмотрите такой вариант: договор купли-продажи квартиры стст 421,549-551 ГК РФ в пользу третьего лица. По сути, происходит покупка квартиры, при которой одна из сторон договора вносит деньги, но не становится в последствии собственником квартиры. Собственником становится третья сторона, в чью пользу покупается квартира. Третье лицо, для которого приобретается недвижимость, должно письменно выразить свое согласие.

1. Сделка осуществляется с участием трёх сторон: покупатель, продавец и третье лицо, в пользу которого приобретается квартира.

2. Покупатель как бы берет на себя всю работу, а собственник только расписывается в договоре о том, что недвижимость получил и регистрирует право собственности.

Применительно к вашей ситуации: продавец, лицо продаваемое жилье, покупатель, человек сильно влюбленный в вашу дочь, вы же будет выступать как третье лицо от имени младшей дочери

Согласно статьи 60 Семейного кодекса РФ: родители не имеют права собственности на имущество ребенка.

И дети соответственно не отвечают по долгам родителей.

При таком договоре купли-продажи в пользу третьего лица не будут задействованы ваши денежные средства, поэтому не будет оснований для обращения взыскания на квартиру и ее включению в конкурсную массу..

Другой вариант: этот человек вначале покупает квартиру на себя, а потом на основании договора дарения ст 572 ГК РФ дарит ее вашей младшей дочери.

Это -так же безопасная схема.

Здравствуйте Наталья

На мой взгляд покупка квартиры в данном случае будет оспоримой сделкой, если ваши кредиторы узнают о сделке, не трудно будет проследить цепочку ведущую к банкроту и соответственно оспорить сделку.

ГК РФ Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки

1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Здравствуйте! Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с недвижимостью, но только при наличии письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителей. Если сделка была совершена без согласия законных представителей ребенка, она может быть признана судом недействительной (п. 1 ст. 26, ст. 175 ГК РФ), при этом законные представители должны предварительно заручиться разрешением органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ; ч. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ). Недвижимость, собственником которой является ребенок, является исключительно его имуществом. Родители, усыновители и опекуны не могут по своей воле продать, обменять, подарить, сдать в аренду, разделить или выделить доли из имущества ребёнка без предварительного разрешения органов опеки и попечительства (п. 1 ст. 28 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ). Поэтому, по сути в сделке вы не участвуете и не являетесь покупателем. Ваш 14 летний ребёнок не недееспособен и сделку он будет заключать от своего имени. Как родитель в сделке вы не участвуете, оформляете разрешение у опеки и все.

Наталья, здравствуйте!

Попонятнее вам поясню:

Нужно учитывать, что у вас процедура банкротства в стадии Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 30.12.2021, с изм. от 01.02.2022) "О несостоятельности (банкротстве)" (с изм. и доп., вступ. В силу с 10.01.2022)

статьи 213.26. Особенности реализации имущества гражданина.

Нужно вам учитывать особенности Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 30.12.2021, с изм. от 01.02.2022) "О несостоятельности (банкротстве)" (с изм. и доп., вступ. В силу с 10.01.2022), его статьи 213.26.

В связи с чем, риски по вашей схеме из вопроса имеются.

По другому, мужчина может подарить квартиру вашей дочери. Оформить собственность в Росреестре и манипулятор ничего не сможет сделать.

А процедура банкротства ваша, вашей дочери не касается.

Здравствуйте, Наталья! Ваша несовершенолетняя дочь не несет ответственности по Вашим обязательствам (ст.309 ГК РФ). По ним отвечаете только Вы. И даже если есть какие-либо незакрытые обязательства у Вас, то это не основание для того, чтобы "завернуть" сделку. Так что этот риск я бы не рассматривал. Вы же ведь действуете лишь как законный представитель дочери (ст.64 Семейного кодекса РФ). А по-другому можно оформить в случае если знакомый Вашей дочери оформит доверенность (ст.185-185.1 ГК РФ) на заключение от его имени сделки на третье лицо.

Статья 64. Права и обязанности родителей по защите прав и интересов детей

1. Защита прав и интересов детей возлагается на их родителей.

Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий.

2. Родители не вправе представлять интересы своих детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия. В случае разногласий между родителями и детьми орган опеки и попечительства обязан назначить представителя для защиты прав и интересов детей.

Здравствуйте Наталья

Ознакомившись с вашим вопросом и не простой, но разрешимой ситуацией могу вам пояснить следующее:

При оформлении сделки к/п где вы будете представлять интересы несовершеннолетнего ребенка, к данной сделке никто и никаких требований предъявить не сможет потому, что вы будете являться только представителем как законный представитель вашего ребенка на которого оформляется право собственности и плюс ко всему не являться правообладателем жилья.

Поэтому можно не беспокоится, что сделку " завернут" . Посмотрите пожалуйста норматив для подтверждения моего ответа : п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ, ч. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ.

Вывод

Никаких рисков нет, оформляйте.

Здравствуйте, Наталья! В данной ситуации, чтобы не делать сделку оспоримой, возможен следующий вариант. Квартиру покупает старшая дочь и сразу, после регистрации права собственности старшая дочь дарит своей сестре. Данная сделка не будет облагаться налогом так, как они близкие родственники. Как то Вам нужно разъяснить дочери, что связь с человеком, который может отнять квартиру, безусловно болезненна и к добру не приведёт. Освобождаются от уплаты налога на доходы физических лиц (далее-НДФЛ) те, кто приходится дарителю членом семьи или близким родственником (п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ). Таковыми признаются дети и родители, официальные супруги, внуки и дедушки (или бабушки), братья и сестры (полностью родные или имеющие одного общего родителя). С уважением. Надеюсь ответ помог.