Как переоформить земельный участок сельскохозяйственного назначения на ИЖС?

Этот вопрос достаточно подробно рассмотрен, с соответствующими раскладами, например, по этому адресу: pravoman.ru

В соответствии с законодательством Российской Федерации все земли, находящиеся в собственности граждан, должны эксплуатироваться только в соответствии с категорией и видом разрешенного использования.

Граждане РФ имеют право владеть землями населенных пунктов и землями сельскохозяйственного назначения. Земли населенных пунктов предусматривают использование участка для размещения жилья, а также для осуществления иных видов деятельности, которые разрешены законом на таком участке.

Что касается использования участка земель сельскохозяйственного назначения, то перечень допустимых способов их применения определен ст. 78 Земельного кодекса РФ: «1. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания мелиоративных защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства)».

По общему правилу, земли сельскохозяйственного назначения не предусмотрены для строительства жилья. Возводить там можно ангары или сараи, пригодные для производства и хранения продукции. Но сельхозземле может быть присвоен вид разрешенного использования, когда построить дом для жилья разрешено.

Виды разрешенного использования земельных участков (то, что можно делать на земле) установлены в классификаторе (приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540). Их больше сотни, но нас интересуют исключительно участки для личного пользования. Землю можно использовать:

• для сельского хозяйства;

• индивидуального жилищного строительства (ИЖС);

• личного подсобного хозяйства (ЛПХ);

• огородничества/садоводства.

Виды разрешенного использования не привязаны к конкретным категориям земель, поэтому могут встречаться и там, и там (земли населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения).

Жилые дома, построенные на землях СХН, в случае, если вид разрешенного использования не позволяет этого, считаются незаконными и подлежат принудительному сносу за счет владельца. Кроме того, за это может применяться штрафная санкция. Возможно также изъятие у собственника земельного участка по причине его нецелевой эксплуатации.

Но есть исключения для земельных участков, которые относятся к крестьянским фермерским хозяйствам. С 1 марта 2022 года фермерам разрешено строить жилые дома для своих семей на землях сельскохозяйственного назначения, которые расположены за пределами населенных пунктов. Но главными условиями являются: собственник земельного участка должен в действительности заниматься фермерским хозяйством, а общая площадь застройки под домом не должна превышать 0,25% от площади земельного участка.

Таким образом, определяем, при каком ВРИ на земле сельскохозяйственного назначения можно построить жилой дом:

1)Ведение садоводства – вид разрешенного использования сельскохозяйственных земель, на котором допускается возведение садовых и жилых домов.

Это стало возможным благодаря вступлению в силу 1 января 2019 года Федерального закона № 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии со ст. 3 Федерального закона № 217-ФЗ садовым земельным участком признается земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей;

Помимо возможности возведения на садовых участках жилых домов, статьей 23 данного Федерального закона также определена возможность перевода садового дома в жилой.

Жилым считается дом, предназначенный для круглогодичного проживания и соответствующий предельным параметрам, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ.

Есть определённые требования к конструкции дома, характеристикам помещений, размещению дома на участке. Порядок признания садового дома жилым домом утвержден Постановлением Правительства РФ от 24 декабря 2018 года № 1653 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47».

В зависимости от того, жилым является дом или садовым, появляется возможность прописки. Если садовый дом пригоден для постоянного проживания, то отказать в прописке нельзя. Кстати, Конституционный Суд РФ озвучил, что регистрация по месту жительства не зависит от целевого назначения участка, на котором возведен дом (постановления Конституционного Суда РФ от 30 июня 2011 года № 13-П). Поэтому вас зарегистрируют в жилище, построенном как на землях населенного пункта, так и сельхозназначения. Главное условие: на этой земле должно быть разрешено строить жилой дом (при наличии соответствующего вида разрешенного использования).

2) Если ВРИ участка под ведение огородничества, то возвести на нем можно только некапитальные хоз. постройки для хранения инвентаря и урожая. Основное его предназначение – выращивание сельхоз продукции для личного пользования.

Так статья 3 Федерального закона № 217-ФЗ также закрепляет, что огородный земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур;

3) Если ваш участок имеет ВРИ для личного подсобного хозяйства, то такую землю разрешено использовать на основании статьи 4 «Закона о личном подсобном хозяйстве» от 7 июля 2003 года № 112-ФЗ для получения сельхозпродукции и для строительства жилого дома или вспомогательных сооружений.

4) Если вы хотите перевести ВРИ под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), то такие участки могут располагаться только на землях населенных пунктов, и для этого необходимо перевести ваш участок в другую категорию.

В соответствии со ст. 7 ЗК РФ для строительства объектов индивидуального жилого строительства (ИЖС) предназначены только участки категории «земли населенных пунктов» с соответствующим видом разрешенного использования. Кроме частных домов для проживания на таких объектах можно возводить гаражи и подсобные сооружения.

Можно ли земли сельскохозяйственного назначения перевести в земли населенных пунктов?

Основаниями для смены категории земли сельскохозяйственного назначения в категорию земли населенных пунктов являются следующие:

1. Земля не пригодна для ведения хозяйства, но может использоваться под строительство домов.

2. Ведение хозяйства экономически не выгодно (например, почва неплодородная, каменистая, резкий рельеф и т.д.).

3. Решение строить жилой дом на этой территории для постоянного проживания.

Федеральным законом от 21. 12. 2004 № 172 - ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» регулируется вопрос перевода участка сельскохозяйственного назначения в категорию земель населенного пункта. В соответствии со ст. 7 данного закона: «Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях». Перевод земли в ИЖС может быть осуществлен по причине изменения границ населенного пункта, а условие — внесение в них участка в порядке утверждения или изменения генерального плана.

Следовательно, если участок сельхозназначения не примыкает непосредственно к границам населенного пункта и не включен в резерв территорий для его расширения, перевести такую землю из одной категории в другую практически невозможно.

Порядок присвоения землям статуса ИЖС в 2022 году:

Только собственник земельного объекта может быть инициатором изменения категории этого земельного участка. Порядок проведения такой процедуры состоит из нескольких этапов:

• Подготовка пакета необходимых документов;

• Составление и подача ходатайства в органы местного самоуправления;

• Рассмотрение заявления.

Отказ в принятии ходатайства возможен только в двух случаях: документы поданы неуполномоченным лицом или они не соответствуют требованиям законодательства. При отсутствии данных нарушений ходатайство рассматривается в течение 2 месяцев.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21. 12. 2004 № 172 - ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»: «Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую (далее также - ходатайство) в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства».

Пунктом 2 данной статьи также отмечается, что содержание ходатайства о переводе земель из одной категории в другую и состав прилагаемых к нему документов устанавливаются:

1) органами государственной власти субъектов Российской Федерации в отношении земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земель, находящихся в собственности Российской Федерации;

2) уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в отношении иных земель.

При этом в ходатайстве обязательно нужно указать:

1) кадастровый номер земельного участка;

2) категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;

3) обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;

4) права на земельный участок.

Также необходимы следующие документы:

1) копии документов, удостоверяющих личность заявителя (для заявителей - физических лиц);

2) выписка из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;

3) согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую, за исключением случая, если правообладателем земельного участка является лицо, с которым заключено соглашение об установлении сервитута в отношении такого земельного участка;

Изложенные выше позиции находят свое отражение в обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2013 года, утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 04. 06. 2014 года.

Согласно положениям Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2013 года, изменение вида разрешенного использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию. Данный перевод допускается в исключительных случаях, перечисленных в части 1 статьи 7 Федерального закона от 21 декабря 2004 года N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", в том числе связанных с установлением или изменением черты населенных пунктов. Особенности перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов путем включения земельного участка в границы населенного пункта либо исключения из границ населенного пункта предусмотрены статьей 4.1 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации".

Однако до перевода земель в другую категорию в действующем законодательстве отсутствуют основания для изменения вида разрешенного использования земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а также земельных участков сельскохозяйственного назначения, предоставленных для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства, крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства гражданам и их объединениям.

На рассмотрение и принятие решения по заявлению о переводе земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию отводится 2 месяца. В случае если вам отказали, решение можно попытаться оспорить в судебном порядке.

Решением Первоуральского городского суда (Свердловская область) № 2 А-753/2019 2 А-753/2019~М-396/2019 М-396/2019 от 29 марта 2019 г. по делу № 2 А-753/2019 подтверждается, что необходимым является перевод из категории «земли сельскохозяйственного назначения» в категорию «земли населенных пунктов»:

Действующее законодательство не предусматривает изменение вида разрешенного использования сельскохозяйственных угодий для целей, не связанных с сельскохозяйственным производством, без перевода этих земель в другую категорию в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую". Между тем земельный участок, в отношении которого истец обратился за изменениями, относятся к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, и в установленном законом порядке в иную категорию земель не переводились.

Из этого следует, что для принятия решения о смене вида разрешенного использования для рассматриваемой категории земель сельскохозяйственного назначения необходима смена категории земли (на земли населенных пунктов) с соблюдением требований Федерального закона "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую".

Таким образом, для того, чтобы перевести земли сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов необходимо:

1) Либо перевести ваш земельный участок в границы населенного пункта;

2) Либо потребовать расширить границы ближайшего населенного пункта.

Вывод: для того, чтобы возвести какие-либо постройки, необходимо узнать, позволяет ли вид разрешенного использования вашего земельного участка это сделать. Если у вас уже имеется дачный домик, то можно перевести его в жилой дом. Если же вы хотите получить вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», то земли категории сельскохозяйственного назначения нужно будет перевести в земли населенных пунктов.