Арендатор земли сельхозназначения - преимущественное право на покупку и расторжение договора купли-продажи – что делать?

199₽ VIP

Здравствуйте, Дмитрий!

Давайте по порядку.

1. По закону преимущественного права у него нет. Однако, может быть договором аренды это право было предусмотрено (ст. 606 ГК РФ).

Вы все верно сделали, уведомив его.

Т.к. по закону такое уведомление опять же обязательно.

2 В такой ситуации можно поступить следующим образом.

Вообще, никто не запрещает продавать участок с арендой. В договоре купли-продажи в этом случае должно быть указано, на то что участок обременен арендой.

Т.е. можно допосоглашение сдать на регистрацию к этому договору.

Прекращать ее нет смысла.

По поводу недобросовестности надо действовать иначе. Т.е. подать иск в суд о взыскании задолженности. Со всеми неустойками (ст. 330 ГК РФ).

Здравствуйте, ну если в договоре право на выкуп земельного участка с арендатором условиями не определено, то такого права у него нет. Это же не муниципальная земля, а земля в собственности у частных лиц и они сами в праве распоряжаться ею по своему желанию, как хотят

Особенности аренды земельных участков регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (ЗК РФ) (ст. 22) [2], Гражданским кодексом (ГК РФ) (ст. 606-625) [1] и другими законами в земельной сфере.

В соответствии с ЗК РФ, в аренду могут передаваться все виды земельных участков, кроме изъятых из оборота. Арендаторами могут выступать любые юридические или физические лица, в том числе иностранные граждане и лица без гражданства. Более детально о существенных условиях аренды и договоре аренды земельного участка читайте в отдельной статье.

Изменения в законодательстве

С 1 марта 2015 г. в Земельный кодекс законом № 171-ФЗ от 23.06.2014 г. [6] были внесены существенные изменения, которые касаются преимущественного права заключения нового договора аренды и преимущественного права выкупа арендованного земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности. Так, в связи с принятием закона № 171-ФЗ, утратили силу пункты 3 и 8 ст. 22 ЗК РФ об аренде земельных участков.

Для справки

В п. 3 ст. 22 ЗК РФ значилось, что «по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка», кроме случаев, когда на участке есть здания или строения, которые принадлежат другому лицу.

В п. 8 ст. 22 ЗК РФ было установлено, что «при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу», кроме случаев, когда на участке есть здания или строения, которые принадлежат другому лицу.

Таким образом, из Земельного кодекса были исключены положения о преимущественном праве выкупа арендованного земельного участка из государственной или муниципальной собственности, а также о преимущественном праве заключения нового договора аренды. Но в то же время в Гражданском Кодексе данные положения сохранились.

Статья 621 ГК РФ устанавливает преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок: «Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок». При этом арендатор должен заблаговременно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор. Если арендодатель отказывает арендатору, но при этом в течение года после окончания договора аренды заключает новый договор аренды с другим лицом, то арендатор вправе через суд требовать переведения на него прав по новому договору аренды и компенсации убытков, причиненных отказом возобновить договор.

Статья 624 ГК РФ регулирует отношения по выкупу арендованного имущества. В статье указано, что переход права собственности на арендованное имущество к арендодателю может быть предусмотрен в самом договоре аренды. Данное положение позволяет установить преимущественное право выкупа для земельного участка, который находится в частной собственности.

Для реализации преимущественного права выкупа арендованного имущества субъектами малого и среднего предпринимательства необходимо, чтобы:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находилось в собственности таких субъектов и/или в их временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням);

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и/или в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Порядок реализации преимущественного права

Порядок реализации преимущественного права арендаторов – субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества, утвержденный статьей 4 закона № 159-ФЗ, действует до 1 июля 2018 года. Данный порядок состоит в том, что уполномоченные на осуществление приватизации органы госвласти субъектов РФ или органы местного самоуправления направляют арендатору предложение о заключении договора и сам проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Если субъект малого или среднего предпринимательства согласен использовать свое преимущественное право выкупа арендованного имущества, а также согласен с ценой договора и погашает всю задолженность, в течение 30 дней договор купли-продажи должен быть заключен. Если субъект малого или среднего предпринимательства направляет в уполномоченный орган заявление об отказе в использовании своего преимущественного права выкупа или в течение 30 дней не обжалует положения и не подписывает проект договора купли-продажи, он утрачивает свое преимущественное право приобретения арендованного имущества.

Здравствуйте, Дмитрий!

По всей видимости, арендатор заблуждается.

Законом предусматривается преимущественное право покупки доли в праве собственности другим сособственником (ст. 250 Гражданского кодекса РФ) или преимущественное право аренды на новый срок (ст. 621 Гражданского кодекса РФ).

Статьей 624 Гражданского кодекса РФ предусмотрено также, что:

1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Но это должно быть предусмотрено либо самим договором, либо законом.

Законом, к примеру, предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан или юридических лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (ст. 39.20 Земельного кодекса РФ).

Но у Вас, насколько следует из Вашего вопроса, участок в частной собственности (а не в государственной или муниципальной).

Поэтому если договором не предусмотрено, что арендатор имеет преимущественное право покупки данного земельного участка, то такого права у него нет.

Что касается расторжения договора аренды, то здесь не всё так просто, как может показаться.

Во-первых, надо знать, какие были нарушения условий договора аренды со стороны арендатора.

Не всякие нарушения могут являться законными основаниями для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

См. ст. 619 Гражданского кодекса РФ:

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу ст. 621 Гражданского кодекса РФ:

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Вы указали, что в письменной форме не заявляли арендатору о расторжении договора аренды (о его прекращении по истечении срока аренды), а позволяли ему пользоваться земельным участком.

Соответственно, с большой долей вероятности, можно сказать, что договор аренды продолжает действовать, и теперь на неопределенный срок.

Между тем, согласно ст. 617 ГК РФ, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

То есть то обстоятельство, что Вы продадите участок покупателю, не лишает арендатора права аренды земельного участка.

Но тогда новому собственнику (покупателю) надо будет заниматься расторжением договора аренды.

То есть Вы можете приостановить регистрацию перехода права собственности к покупателю, заняться самостоятельно расторжением договора аренды с арендатором, либо этим будет заниматься уже покупатель.

При этом, повторюсь, важно знать, какие были нарушения договора аренды со стороны арендатора, и являются ли они основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, поскольку сейчас договор аренды считается уже заключенным на неопределенный срок.

Арендатор не имеет никакого преимущественного права на участок.

Но, так как стороны не изъявили своего желания, договор действует, пока его не расторгнуть.

Собственник должен письменно уведомить об расторжении договора и затем заниматься продажей участка через Росреестр.

Оспорить расторжение договора арендатор не может, право собственника в любой момент расторгнуть договор и прекратить сдавать свое имущество.

Арендатору здесь ничего светит, он ошибается. У него нарушения условий договора.

Дожидаться суда не обязаны. Можете уже продавать участок.

- см. ст. 209, 454, 606 ГК РФ.

Дмитрий, добрый день.

Стороны свободны в заключении Договора

_____

Начну с конца Вашего вопроса.

Вам лучше всего, если в условиях Договора аренды прописано, что у арендатора есть преимущественное право покупки участка, например так

арендатор имеет право на выкуп земельных долей при их продаже в преимущественном и первоочередном перед остальными третьими лицами порядке при прочих равных условиях перед другими лицами, а в случае нарушения данного права требовать перевода на себя прав покупателя по сделке и (или) убытков, причиненных данным нарушением.

то нужно прекратить госрегистрацию, дождаться подписания акта приемки-передачи земельного участка и подать документы на госрегистрацию вновь, с новой датой.

Или первый вариант, если такое условие в Договоре не прописано.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации

собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ч.2 ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации

право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статья 621 ГК РФ устанавливает: «Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок».

_________

С уважением.